《建筑维修及设备设施管理体系.》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑维修及设备设施管理体系.（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋维修及设备设施管理 n授课人 n张险峰 房屋维修管理 第一节 房屋维修管理概述 一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念 房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n1.从物业自身的角度看 n2.从房地产业的角度看 n3.从物业管理企业的角度看 n4.从使用和社会的角度看 二、房屋修缮责任的划分 n国务院建设工程质量管理条例 n建设部第80号令房屋建筑工程质量保修方法 n1.新建房屋在保修期内 新建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由 施工单位负责房屋质量保修。竣工验
2、收与业主进入的时间差，由建设单 位负责。 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设 计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏， 为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 摘自国务院建设工程质量管理条例第四十条 n2.保修期满后 （一）物业管理企业承担房屋建筑共同部位 ，共用设施设备，物业规划红线内的市政 公用设施和附
3、属建筑及附属配套服务设施 的修缮责任。 （二）业主承担物业内自用部位自用设 备的 修缮责任。 n3.其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的， 由其行为人负责修复或给予赔偿。 n三、 物业管理企业房屋修缮管理的内容 n(一) 房屋修缮计划管理 n(二)房屋修缮技术管理 n(三)房屋修缮质量管理 n1.强化修缮工程质量监督 n2.加强修缮工程质量管理 n3.完善修缮工程质量保修制度 n(四)房屋修缮施工管理 n(五)房屋修缮资金管理 房屋修缮资金的筹措 1、业主缴纳的维修基金（深圳特区是本体维 修基金） 、发展商缴纳的专项维修基金（部分省市 规定） 、物业管理服务费的一部分 、开展各种经营收入
4、中的部分盈余 第二节 房屋损坏原因 n一、房屋的基本功能与要求 n安全性、适用性、耐久性以及艺术性 n二、房屋损坏的现象及原因 n（一）房屋损坏的现象 外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏 n（二）房屋损坏的原因 n1自然损坏的因素 n气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素 n2人为损坏 使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善 第三节 房屋完损等级评定 n 房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程 度划分等级，即房屋的质量等级。 n一、房屋常用结构及其组成部分 n1.常用结构 n房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构 和其它结构。 n2.组成部分 n结构部分、装
5、修部分、设备部分 n二、房屋完损等到级评定方法 n 按房屋完损等级评定标准规定的统一标准，项目 和评定方法，通过目测、检测和定量、定性的分析，对整 幢房屋进行综合性的评价。 n三、房屋完损等级的分类及标准 n1.完好房 n2.基本完好房 n3.一般损坏房 n4.严重损坏房 n5.危险房 n四、评定房屋完损等级的一般做法 n1.定期评定房屋完损等级 n2.不定期评定房屋完损等级 n五、房屋完好率、危房率的计算 第四节 房屋维修工程 n一、房屋维修工程的分类 n（一）按房屋的完损状况和工程性质划分 n1.翻修工程 n2.大修工程 n3.中修工程 n4.小修工程 n5.综合维修工程 n（二）按房屋的
6、结构性质划分 n1.承重结构的维修 n2.非承重结构的维修 n（三）按经营管理性质分 n1.恢复性维修 n2.赔偿性维修 n3.改善性维修 n4.救灾性维修 n5.返工性维修 n二、房屋维修标准 n1.主体工程 n2.木门窗及装修工程 n3.楼地面工程 n4.屋面工程 n5.抹灰工程 n6.油漆粉饰工程 n7.水、电、卫、暖等设备工程 n8.金属构件 n9.其它工作 第五节 房屋安全管理与鉴定 n一、危房鉴定与管理 n（一）危房的鉴定机构 n（二）危房鉴定 n1.危房分类 n2.鉴定单位 n3.鉴定原则 n4.危险范围的判定 n 二、危房的管理 n1.观察使用 n2.处理使用 n3.停止使用
7、n4.整体拆除 n三、装饰装修工程质量与安全管理 （一）禁止行为和注意事项 、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为 变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的 房间或阳台改成卫生间，厨房间；扩大承重墙上原 有的门窗尺寸；拆、除连接阳台的砖，混凝土墙体 ；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 、室内装饰装修，未经过批准不得有下列行为 搭建建筑物，构筑物；改变住宅外立面，在非 承重墙上开门、窗（以上行为，应经城市规划行政 主管部门批准方可进行）； 拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施 （以上行为要经供暖管理单位或燃气管理单位批 准方可进行） 、增加楼面荷载的，应经原设计单位批准 并提出设计方案； 、
8、改动卫生间，厨房间防水层的，应当按 照防水标准制定施工方案并做闭水试验； 、遵守施工安全操作规程，不得擅自动用 明火和进行焊接作业； 、装修垃圾的处理与清运； 、降低施工噪音，减少环境污染； （二）装饰装修的开工申报与监督 、开工前，装修人应向物业管理企业申报 登记 、装饰装修工程的禁止行为和注意事项的 告知 、签订装饰装修管理服务协议 、施工过程的监督管理 （三）法律责任（由房地产行政主管部门实 施） 1、装修人应当负责改正和修复，承担赔偿责 任的有： 相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停 电、物品损坏，侵占公共空间，损害公共 部位和设施等。 2、装修人除受责令改正外，并处罚款的有： 前述禁止行
9、为和未经批准擅自进行的行 为。 第六节 房屋的日常养护 n 房屋日常养护是物业管理部门为确保 房屋的完好和正常使用所进行的经常性的 日常修理、季节性预防保养以及房屋的正 确使用维护管理等工作，是物业管理企业 房屋维修管理的重要环节。 n一、房屋日常养护的类型 n（一）零星养护 n（二）计划养护 n二、房屋日常养护的具体内容包括： n（一）地基基础的养护 n（二）楼地面工程的养护 n（三）墙台面及吊顶工程的养护 n（四）门窗工程的养护 n（五）屋面工程维修养护 n（六）通风道的养护管理 n（七）垃圾道的养护管理 n三、房屋日常养护的考核标准 1定额指标 工时定额与材料定额 、服务指标 巡检频率，
10、巡检路线图与巡视检查表 养护计划率 养护及时率 养护合格率 第七节 白蚁防治管理 n一、白蚁的生活习性 、四个世界之最：分工最细、食料最多、最早建复杂巢 穴、繁殖最多的昆虫 、喜食纤维类物质，喜阴湿环境，全国大部份省市都有 、被称为无牙老虎，是世界性害虫 n二、白蚁对房屋的危害 1、侵入建筑物内部毁坏木构件； 2、毁坏建筑物内部含纤维物资的物品； 3、能危害建筑物基础结构 n三、白蚁的预防和灭治 n1.白蚁的防治管理 （1）各级政府房地产行政主管部门负责白蚁的防治 （2）新建、改建、翻建项目均须进行白蚁预防处理 （3）建立专业白蚁防治机构 （4）有偿服务，专款专用 n2.白蚁的预防 （1）堵塞
11、白蚁入侵的途径 （2）建筑物基部的处理 （3）木材的防蚁 n3.白蚁的灭治 （1）药物灭治法 （2）控巢法 （3）诱杀法 n4.白蚁防治安全注意事项 房屋设备管理 第一节 概述 n 房屋设备是指对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设 备、设施的总称。 n 房屋设备管理是对房屋设备设施的使用、日常养护、维修与更新 的管理。其根本目的是确保设备的完好率和正常使用。 n一、房屋设备的分类 n1.建筑电气设备 n2.给排水设备 n3.暖通空调设备 n4.消防及安保设备 n5.通讯及网络设备 n6.燃气设备 n7.电梯设备 n8.智能化监控管理设备 n二、房屋设备管理的基本内容与要求 ： n（一）
12、设备及其管理的特点 n1.服务性功能强 n2.经营性特点突出 n3.专业性技术性要求高 n4.综合性强 n（二）设备管理的基本内容、要求 n1.使用管理 n2.维修养护管理 n3.安全管理 n4.技术档案资料管理 n三、房屋设备的保养与维修 n（一）设备的保养 n1.三级保养制 n2.设备点检 n（二）设备的维修 n1.零星维修工程 n2.中修工程 n3.大修工程 n4.设备更新和技术改造 n（三）设备保养与维修的原则 n8字经:清洁紧固润滑调整,三好四会五定 第二节 建筑电气设备管理 n一、管理范围界定 n二、掌握设备情况 n三、制定管理办法 n1.一般内容 n2.供电系统管理 n3.配电房
13、管理 n四、供电设备的正常维护和保养 n五、避雷设施的管理 n六、配电系统过负荷的问题与对策 第三节 给排水设备的管理 n一、管理范围界定 n1.给水设备 n2.排水设备 n二、给排水设备的验收与检查 n1.严格验收管理制度 n2.加强日常检查巡视 n三、供水系统管理 n四、水泵房管理 n五、排水系统的管理 n六、给排水设备的修理 第四节 消防及安保设备的管理 n一、消防及安管设备分类 n1.消防设备:自动报警系统、湿式喷淋系统、消火栓系统、二氧化碳灭 火系统、防排烟系统、消防电话系统、安全疏散系统、灭火器、消防 电梯； n2.安管设备:闭路电视监控系统、门禁系统、周界防越系统、电子巡更 系统
14、、停车场管理系统。 n二、消防设备管理特点 n1.重要性突出，一旦火灾，特别对于高层楼宇，主要依靠大厦内部自 身的消防设备；一般处于静态工作状态； n2.加强日常检查巡视，定期实验确保系统处于完好，一旦发生问题及 时解决，加强使用培训。 n三、安管设备管理特点 n1.户外工作，故障率较高； n2.加强日常检查巡视，及时维修，加强使用培训。 第五节 空调系统设备的管理 n一、空调系统设备分类 n1.定义：空调对温度而言是供冷和供热；对湿度而言是加湿和减湿； 对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配
15、设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n二、空调系统设备管理特点 n1.工艺系统复杂，造价昂贵； n2.运行能耗大，空气质量要求高； n3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷
16、却塔的正常高效使用； n2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。 第六节 电梯设备管理 n一、电梯的运行管理 n（一）运行时间及运行制度 n1.运行时间 n2.运行制度 n（二）运行报表制度 n二、电梯的设备管理 n1.接管验收 n2.维修管理 n3.技术档案资料的管理 n三、电梯的安全管理 n1.对司机和维修人员的安全管理 n2.设备安全管理措施 n3.对住户的安全教育 n4.安全责任制 第七节 智能化系统设备管理 n一、智能化建筑 n 又称或功能建筑，既建筑自动化（）、保安监控自 动化（）、消防自动化（）、通讯自动化（）和办公自 动化（）。即将、纳入。 n二、智能化系统设备管理要求 n1.中央控制室管理要求（职责、控制室管理制度、交接班制度等） n2.计算机网络中心管理规定要求（职责、机房管理制度、交接班制 度、值班记录等） n三、维护保养要求 n1、BA的维保：定期调整计算机设置、DDC控
