农用地分等定级估价方法探讨.

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1、农用地分等定级估价方法探讨 汇报提纲 三三 二二 一一基础理论探究 前沿热点讨论 实例分析 一、基础理论探究 1.背景简述 2.意义阐释 3.概念梳理 4.理论依据 5.工作原则 6.方法简介 7.技术路线 1.背景简述 国外 1.背景简述 古代 1.背景简述 国内 农用地分等定级估价是一个复杂的系统问题，其成果有着 重要的现势意义，可广泛应用于土地管理的各个方面。 农地管理存在的十分尖锐问题有以下几方面：第一，占补 平衡经常出现“占优补劣”现象，导致耕地质量下降，削弱了 国家粮食安全的基础。第二，征地补偿“同地不同价”侵害农 民利益，引起农民频频上访，影响了社会安定。第三，土地规 划难以有效

2、保护优质耕地，威胁了国家粮食安全。第四，土地 整理缺乏科学的评价体系，影响了土地资源的可持续利用。 2.意义阐释 农用土地分等定级体系是国土资源从数量管理向质量管理 过渡的重要桥梁。土地分等定级揭示土地质量、土地利用价值 或土地经济价值高低。农用土地分等定级的应用目标，是为土 地生产力核算、制定和调整土地利用规划、保护基本农田提供 科学依据；为农用土地开发整理设计、耕地占补平衡、补偿标 准制订和税费征收提供科学依据。这项工作的开展，必将在土 地评价科学研究领域和国土资源管理领域产生深远影响。 2.意义阐释 （1）农用地：按照中华人民共和国土地管理法和国土 资源部颁布的全国土地分类的规定，农用地

3、是指用于农业 生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等 五种用地。 （2）农用地分等：农用地分等反映了由长期稳定的光、温 、水、土、经济社会条件所决定的、以农地自然质量为主的土 地差异。“等”的序列要求在全国具有可比性。“等”作为摸 清家底之用，工作范围呈“面状”覆盖全国，具有普适性用途 ，比例尺小，属概略型精度。如果“等”的工作精度达到地块 尺度，一是缺乏资料，加之工作量太大，以至不可操作；二是 大多地块的等级成果将长期闲置，失去时效，造成浪费；三是 中央经费只能完成国家任务，省以下则要由省财政支出。故只 需用中央经费完成与土地详查和土壤普查相配套的土地分等工 作，达到 11

4、万 15 万的精度要求即可。 3.概念梳理 （3）农用地定级：农用地定级反映了由土地自然因素和易 变的经济社会条件所决定的、以农地综合质量、经济特性为主 的土地差异。“级”的序列只需在县域或更小范围内排列。“ 级”作为适合于土地整理、土地流转、征地等用途的土地评价 ，一是区域性强，只需在当地比较，无须全国比较；二是具体 到地块，要求比例尺大、精度高；三是涉及较多土地易变因素 、区位因素、经济社会因素，时效性强；四是以地方性工作为 主，工作区域呈“岛状”孤立分布。故采用“即用即评”工作 方式。 3.概念梳理 虽有“等”、“级”之分，不在同一体系 ，是分离的、非续分的，两者可独立进行 评价和运用。

5、两者在评价指标上有关联， 定级可直接运用分等的部分指标体系。在 定级过程中“，等”体现为土地质量的本 底状况，只作为定级中土地质量方面的一 个分值“，级”的高低须另行评价。 （4）农用地估价：是指在农用地分等定级工作基础上对其 经济价值所进行的量化和评价。根据不同自然条件的农用地在 不同经济条件和利用水平下的收益差异，在全国范围开展农用 地分等工作，统一划分形成等别顺序:根据构成土地质量的自然 条件和社会经济条件在不同经济投入水平条件下的收益差异， 在县(区)范围内开展农用地定级工作，统一划分形成级别顺序； 农用地估价是在定级的基础上按土地级别对农用地的价格进行 综合评定，建立农用地基准地价和

6、宗地地价修正体系，即农用 地估价体系。 3.概念梳理 （5）征地区片综合地价：又称征地区片价，是指在县(市)级 行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级 的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农 村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定 农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等 评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。 3.概念梳理 （1） 地租地价理论 地租的表现形态有绝对地租、垄断地租、级差地租等 级差地租是由于使用土地获得的超额利润，级差地租有两 种形式:级差地租、级差地租。级差地租因为土地所处位 置不同产生不同水平

7、的地租，它使不同位置的土地形成了不同 的价格。级差地租是由于连续对土地进行投入所引起的地租 量不同，从而形成了不同的土地价格。级差地租的存在是决定 土地价格高低的主要因素农用地地租是由于使用农用地而获得 的超额利润，农用地价格是农用地地租资本化，用公式表示为 ：农用地地价=地租/农用地还原率。在不同土地利用类型中， 农用地收益与风险较低，因此，目前在我国农用地还原利率比 较低。 4.理论依据 （2）区位理论 区位理论是分析事物在空间上的方位和距离的关系，研究 在一定社会经济活动中，各种事物所处的地位、作用、空间分 布及其内在联系的理论。 不同农用地由于离城镇或农贸市场、道路距离的不一样， 造成

8、上地用途和利用效果差异。经营不同区位农用地可以获得 不同级差收益。因此，位置不同土地，在农业用地安排上，以 区位论为指导，使经营者达到最大的级差收益。 4.理论依据 （3）土地肥力理论 农用地可以生产生物产品，它是由土地肥力决定。土地肥 力是土地的水、肥、气、热因素综合作用形成生产能力，它可 分自然肥力和人工肥力。 自然肥力是土地原始生物生产能力，人工肥力是通过耕种 、浇水、培育等过程作用 土地形成生产能力，自然肥力通过人工影响作用，生产了 人类期望的生物产品，满足人类需要。自然肥力是一种潜在肥 力，人工肥力在自然肥力基础上，通过人类劳动、投入、社会 技术进步，提高土地肥力。所以自然肥力与人工

9、肥力共同作用 ，决定土地生产能力大小、土地质量高低。 4.理论依据 （4） 资源经济学理论 现代资源经济学（生态经济学）有关理论认为，进行农业 生产，超过土地生态平衡阈值，农用地生产能力不能恢复，就 不能继续进行生产。维护土地生态平衡和进行生态建设，就必 须付出一定人类劳动达到农用地正常进行生产的生态环境标准 ，这种满足了人类生存的生态环境就有了使用价值，因此，农 用地除有本身收益经济价值外，还应有生态环境价值。在我国 由于农用地特别缺乏，社会保障体系不健全和农民对土地依赖 性，农用地还应有社会保障价格。因此，进行农用地价格评估 应包括农用地经济价格、社会保障价格、生态环境价格。 （5）边际报

10、酬递减理论、相关估价理论 4.理论依据 （1） 综合分析原则 农用地质量是农用地内部与外部因素，自然、社会、经济 、生态因素的综合反映，因此，在农业地分等定级估价中应综 合考虑这些因素，才能真实反映农用地质量差异，准确划定农 用地级别和评估其价值。 （2） 主导因素原则 农用地定级就是要反映农用地质量差异，对农用地质量差 异起作用因素的影响有大小之分，其变化有悬殊之别，应综合 分析，抓问题主要方面进行研究。 5.工作原则 （3） 地域分异原则 构成土地的自然因素:气候、地形、土壤、水文等成自然地 带性分布，社会经济条件有区域差别，这些因素皆具有地域特 点，因此，在农业地分等定级估价中应坚持地域

11、分异原则 （4） 定量与定性分析相结合原则 为使农业地分等定级估价客观标准，一般尽可能选择用定 量表示的调查因素，但影响农用地质量因素复杂，某些因素无 法量化，则应该选择大家公认的严格定义的指标或表示方法表 述。 5.工作原则 （5） 科学性和可操作性原则 农用地定级因素应系统，因素内涵应该明确且测定方法标 准，能够反映农用地利用质量特征，因素的数据获取容易能够 测度，指标之间内涵交叉较少或无，指标比较稳定。 5.工作原则 设计全国适用的土地评价体系是农用土地分等定级工作的 最大难题。中国自然地理条件的复杂多样，从宏观尺度上看， 除气候因素外，大多数相关因素对土地质量的影响不仅在空间 分布上突

12、变和非连续，而且各因素作为自变量与作为因变量的 作物生产量无法构成一一对应的函数关系。采用与土地质量有 关的因素指标来直接划分土地等级的研究工作，只能在县域以 下的中小区域内取得成功，而建立一套跨区域、统一的因素指 标体系，在不同区域之间开展评价工作，实现全国范围土地等 级可比的构想，无论在理论上还是在实践上都被证明是难以实 现的。 6.方法简介 分等方法： 中国土地分等定级工作，要针对农用土地最直接、也是最 核心的差异作物生产量差异进行农用土地分等定级。 采用这一思路来划分农用土地质量等级的理论依据是作物 生产力原理，即各种作物在各自固定的光合作用速率及投入管 理水平最优的状况下，作物的生产

13、量由土地质量所决定，而土 地质量是光照、温度、水分、土壤、地形等因素综合作用的结 果。依据这一原理，可以首先假设评价区域内各地在土地上的 投入管理已是最佳状态，然后用影响作物生产量的各因素的优 劣和组合状况定量推算该土地上的作物生产量高低，并以作物 生产量高低来评定土地质量等级。 6.方法简介 分等方法： 通过光温生产力指数、土地质量因素修正、标准耕作制度、基准作物、指 定作物及理论产量换算等，解决了适宜性评价和潜力评价问题，实现了全国可 比，但因农耕历史和人类活动强度的区域差异，即便是基本相似的气候、近似 的土地条件，土地潜力发挥的社会平均水平不同，土地质量仍有差异。因此， 要运用土地利用评

14、价方法对土地等级进行长期土地利用状况方面的修正。 按照土地自然质量状况评定出来的潜力等级，只是土地的可能生产量，并 非土地的实际生产量，土地实际生产量还要受到当地较长时间的农耕水平、用 地强度、种植技能、劳动态度等限制。因此，需要以区域平均实际产量与潜在 理论产量的比值构造土地利用系数。运用不同土地的利用系数，将一定光温水 土生产力指数（即作物理论生产量）修正为作物实际生产量，体现相同土地质 量、相同土地潜力等级但利用水平不同产生的等级差异。 相同的作物生产量，并不意味一定会有相同的经营收益。经济条件不同会 导致投入产出水平各异，即便是同一土地所获得收益也会不同。因此，高产未 必高收益，甚至可

15、能是高产低收益，需要以区域平均投入产出与最优平均投入 产出的比值构造土地经济系数。运用不同土地的经济系数，将土地质量等指数 （即作物生产量）修正为包含土地投入产出效益的土地综合等指数，体现相同 土地潜力、相同利用水平但经济水平不同产生的等级差异。 6.方法简介 分等方法： 分等指数体系和计算公式设计： 要实现土地各种差异定量化，并使差异能在计算中自行传 递、综合，最佳方案是以分等指数计算为核心建立一套诸如光 温指数、质量分值、利用系数等物理含义明确、可连续计算的 指数和计算公式。将分等因素计算、质量评价、利用评价、经 济评价及整个体系用一系列指数整合，并贯穿始终，实现全国 范围土地综合等级可比

16、。农用土地分等规程采用的农用土 地分等指数体系和计算公式如下： 等别指数的计算公式完整表达了在标准耕作制度控制下， 从作物光温潜力出发，测算土地自然质量分，得到作物理论产 量，经产量比系数折算成标准粮数值，再经土地利用系数、土 地经济系数修订，综合成全国可比的数量指标化的土地分等定 量化过程。 6.方法简介 分等方法： 6.方法简介 分等方法： 式中：Gi为分等单元的土地等 别指数，i j为作物光温生产潜力指 数或气候生产潜力指数，CLij为作 物土地质量分值，Wk为作物分等 因素权重,fijk为作物评价单元分等 因素，j为作物生产量比系数(各指 定作物的标准粮折算比率)，Kij为作物土 地利用系数，Kcj为作物土地经济 系数，Yj为样点第 j 种作物实际单 产,Cj为样点第 j 种作物实际成本， Yj,max为 第 j 种作物区域最大产量 ，Yjc,max为第 j 种作物区域最大产 量成本指数样点的产量，Cjc,min为 第 j 种作物区域最大产量成本指数 样点的实际成本。 （1）多因素综合评定法 多