建筑规划基础知识.

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1、美城机构美城机构 各位同学，请注意！ 房地产相关知识庞杂、艰涩，不可能短时间内大量了解和掌握，在本资料的编写过程中 ，我们从销售人员的工作实际出发，对相关内容进行了重要性的标注，用来表示： 无不重要，知道它与房地产有关就可以了，具体含义不用理会； 与我们工作关系不大的边缘知识，你应该在1年内对它了解并掌握； 你应该在半年内掌握的知识； 重要，你应该在两个月内掌握； 很重要，你应该在一个月内掌握，并熟练应用，这也是我们对销售人员 进行考核的重点内容； 超级重要，你应该在2个星期内掌握到了如指掌的程度，并熟练应用。 是我们考核的重点内容。 总之，请时刻牢记：无论我们给相关的知识标注了怎样的重要性，

2、作为一个房地产销售 人员，你知道的越多，你的工作技能也就越高，你在这个公司、这个行业的前景也就越 远大！ 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 建筑规划基础知识 建筑识图篇 建筑识图： 平面图： 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的 水平剖面图。 它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况， 表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。 主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋 顶平面图是在房屋的上方，向下作屋

3、顶外形的水平正投影而得到的平面图。 备注：因楼体每层墙体厚度的差异，导致每一层建筑面积略有不同。 总平面图： 建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上 ，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘 制出来的平面图。 主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线 的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的 要求等。 由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的 内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置

4、图、绿化布置图等。 备注：通常置业顾问使用总平面图，可以根据项目整体布局情况判断楼位的优缺！已整 合楼体或具体户型卖点。 层平面图： 就是一栋建筑某层的平面图纸。 在销售中，经常能用到的是标准层平面图，所谓标准层，是相对于结构、布局较为特 殊的底层、地下室、顶层等来说的，它反映该栋楼中最主要、最多数的楼层的平面结构 通过层平面图，我们可以清楚地看到各种户型在楼层中的分布情况，以及他们之间的 位置关系。 通过层平图，可以较为直观的观察整体的布局，及电梯、通道、柱点、管道、剪力墙等 的具体位置。 户型图： 是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了

5、解住宅的基本情况 ，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。 备注：户型图是置业顾问最常用的道具之一！ 立面图： 是将建筑的不同侧表面，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。 它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置， 建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。 根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立 面、背立 面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以按轴线 编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。 在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。 剖面图：

6、是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切 开后面得到的正投影图。 沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面 图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。 建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情 况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。 建筑工程施工图 ： 简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构构造 、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。 具有图纸齐全、表达准确、 要求具体的特点。 它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制

7、施工图预算和施工组织设计的依据 ，也是进行施工技术管理的重要技术文件。 一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风 施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称 设备施工图。 建筑施工图： 简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映 一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材 料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图 和设备施工图的依据。 建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸 以及墙身剖面图

8、、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。 建筑工程图： 建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的 建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及 生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。 建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任 务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求 建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工 图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时

9、 候随时查阅。 效果图： 效果图是利用透视、色彩、明暗关系等美术技法形象表现产品直观视觉效果的图纸， 它不强调准确，而是强调产品成型后的直观效果。 在房地产和建筑行业，效果图有很多种，我们经常接触并使用的有： A. 社区鸟瞰图 : B.建筑单体外立面图: C.夜景效果图: D.户型效果图: E.景观效果图: 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 建筑规划基础知识 -规划常识篇 规划常识： 容积率和建筑密度的区别是什么？ 容积率： 建筑容积率=规划建筑用地范围的总建筑面积/规划建设用地总面积 多层容积率一般控制在1.5以下，小高

10、层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在 4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊 薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之 间的空地越大，视野、采光就越好。 建筑密度: 建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率VS绿地率 ，看看谁更给力！ 绿化率： 绿化率=规划用地范围内的绿化面积/规划建设用地总面积 绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的 地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些

11、；绿化率自然越高越好， 一般在35%左右。 绿地率： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建 所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿 化小品建筑可视为绿地。 备注：房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不 规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种 叫法。 关于规划用地规定都有什么？ 用地性质： 规划用地的使用功能来区分用地性质，就是我们前面提到的土地按用途分类，作为美城 这样的公司的销售人员，我们经常接触到的也是我们要了解

12、的主要有：居住用地（住宅 用地）、工业用地、综合用地、商业旅游用地以及它们所对应的土地使用年限。 用地面积： 规划地块划定的面积；建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国 土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积。 用地红线： 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故 称之为用地红线。 道路红线： 城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 请你告诉我！我买的房子采光如何？ 日照间距系数： 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋高度的比值。 我们处于北半球，所以“遮挡房屋”指的是南边的房屋。 西安市规定，多

13、层不低于1：1.35，高层不低于1：0.8。 日照标准： 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照 标准日获得的日照量。 1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日 住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。 建筑间距就是我们常说到的楼间距！客户可是很在乎这个问题哦！ 建筑间距： 两栋建筑物外墙之间的水平距离，也就是常说的楼间距。 确定南北楼间距的依据，就是日照间距系数。 东西间距： 当住宅楼属条式住宅时，两栋多层条式住宅的侧面间距不宜小于6米； 如果是高层住宅时，高层住宅与其他各种层数住宅之间的侧面

14、间距不宜小于13米； 当属于塔式或点式住宅时，无论是高层塔式住宅，还是多层和中高层点式住宅，且 相邻的两栋建筑侧面都开了窗口，此时，在具体规划设计时，两栋住宅间的侧面间距则 应充分考虑视线干扰问题，侧面间距应在13米的基础上适当的加大。 请了解，居住区用地都包含什么! 居住区用地： 居住区有地是住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地；含宅间绿地和宅间小路 公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。 包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民

15、小汽车、单位通勤车 等车辆的停放场地。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩 绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。 我想，你买房子，也想知道周边都有什么！ 配套设施： 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 备注：身为置业顾问的我们，知道项目周边配套是最基本的素质！ 如果在销讲中能说出这个名词！显得你会更加专业的，亲！ 建筑小品： 指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建 筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 想盖房子么？先把这些做好吧！ 三通一平： 三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入 施工的状态），简称三通一平 七通一平： 通水、通电、通路、排水、热力、电信、煤气、平整场地。 是建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水