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1、华南Mall商业项目 市场研究报告(初稿) 东莞市三元盈晖投资发展有限公司 2007年7月20日 市场研究 CBRichardEllis|Page2 1.0 基准研究 CBRichardEllis|Page3 40 公里 80 公里 基准研究 项目位置 本项目 CBRichardEllis|Page4 基准研究 项目外观及经济技术指标 指标标数据 占地面积(m2)430,000 建筑面积 (m2)890,000 规划商业面积 (m2)310,000 停车位（个）约7,000 总投资25亿元 项目外观 经济技术指标相关指标 指标标资资料 竣工时间2004 开业时间2005 发展商东莞三元盈晖投资
2、发 展有限公司 建筑设计JWDA / PA Group 园林设计EDSA 资料来源：三源盈晖资料来源：三源盈晖 CBRichardEllis|Page5 本项目位于万道路、四环路和中心区 东路三条城市主干道中心区域； 从项目出发，10分钟内可以到达的主 干道包括金鳌路（四环路）、万道路 、中心区东路、金龙路和五环路； 东莞汽车总站和规划中的广深轻轨万 江站点（汽车总站）距离项目西侧 150米； 华南Mall公交站位于项目正门西侧30 米，5条线路途径。 位于项目的城市候机楼主要提供机场 快线连接广州和深圳两个机场。 项目对外交通组织 道路走向宽度对本项目的影响 万江大道东西46米万江区主干道，
3、西部连接道滘，东部连接莞城，其人流及车流可经万江大道抵达本项目，可视为 本项 目的交通干道。 金鳌路（四环路）南北60米区域内最大型的房地产标 志项目-理想0769就位于金鳌路上，为本项目带来较高端的购物人流。 中心区东路南北30米进入尼罗河国际酒店的主要通道。 金龙路南北50米金龙路是汽配市场的集散地，吸引很多私家车主前往购买 相关的汽车配件。 五环路南北100米东莞的内环路，连接万江和周边城镇的主要通道。 v项目与外界的交通连接非常便利； v广深轻轨线的开通将更为有效地打 通东莞万江跟广州、深圳的通道， 为其发展汇聚更大的人流和物流。 交通道路对本项目的影响 华南Mall 广深轻轨 金鳌路
4、 四环路 万江大道 金龙路 中心区东路 五环路 汽车站 东莞汽车总站 城市候机楼 基准研究 外部交通组织 资料来源：世邦魏理仕 CBRichardEllis|Page6 公共交通是引入人、车流的主要渠道，购物中心主入口的公共交通状况直接影响项目的经营状况，因 此测算主入口的人、车流量作为估算项目经营面积的主要参考数据。 测定方法：通过设定监测点分时间段统计人、车流量。 监测点设定：沿万道路两侧分别设置四个点 设定依据： v人流主动线位于万道路，因此监测点主要设置在万道路项目主入口附近； v为有效提高统计的准确度，监测点采用双记数方式，即每个监测点分别由两人进行统计； 本项目 1 2 3 4 万
5、江大道 金鳌大道 基准研究主干道人、车流量测定 CBRichardEllis|Page7 东莞未来轨道交通网络规划 往增城 根据东莞市轨道交通网络规划，预计2015年将实现轨道交通和市内公交的换乘； 东莞与珠三角其它城市的联系方式比较单一，次中心城市优势无法完全发挥。 l公交汽车（主要途径） l城际铁路（辅助途径） 未来远期交通规划中，东莞将通过广深高速、107国道以及未来的四条轨道线将和市内的环线对接，缩短与 周边城市的交通时间。 l“半小时生活圈”（东莞市内） “1小时生活圈”（周边城市） 往惠州 往广州 往南沙 往深圳 本项目 基准研究 未来交通规划 CBRichardEllis|Pag
6、e8 名称总总建筑面积积（平方米）居住人口（人）与项项目距离 行政村水蛇涌村61,2561,9761.8公里 大莲塘村33,9761,0961.2公里 牌楼基村45,6321,4721.1公里 金泰村 69,1922,2301.2公里 曲海村55,8001,7970.89公里 官桥滘 村56,2961,8192公里 胜利村32,4881,0471.7公里 坝头 村59,2811,9121公里 小计413,92113,349 住宅区风临 美丽湾138,7312,9672公里 水印长堤35,0006661.5公里 盛世华南260,0003,8340.25公里 理想0769500,00019,509
7、0.68公里 多伦多翠邸21,117.603301.7公里 曦龙广场44,5709002公里 都会广场160,0002,2741.8公里 江滨花园680,0009,0960.81公里 华宇大厦18,355.942701.9公里 小计1,857,77539,846 合计2,271,69653,195 资料来源：行政村数据来自各村委会统计数据(2005)，其余数据来自世邦魏理仕 l本项目周边人口发展 现状 (2公里半径范围) 基准研究 周边现状 CBRichardEllis|Page9 沃尔玛 麦德龙 1KM2KM 3KM 500人本项目 东莞市区的人口高密度分布主要集中在东部地区 基准研究 城市
8、人口分布 CBRichardEllis|Page10 项目周边的主要住宅项目 v本项目周边共有住宅项目16个（万江区内），总建筑面积超过 370万平方米。 类类 别别 编编 号 项项目名称 总总建筑面积积 （万m2 ） 对对本案的影响 住 宅 1盛世华南26 潜在零售 消费人群 2江滨花园68 3理想076950 4阳光海岸72 5金泰花园5.43 6多伦多翠邸2.11 7曦龙广场4.46 8都会广场16 9华宇大厦1.84 10风临 美丽湾13.87 11加州花园4.27 12宏达花园4.51 13水印长堤35 14江南世家27.31 15康城花园14 16金丰花园26 合计370.8 资料
9、来源：世邦魏理仕 6 4 1 2 3 5 8 9 7 10 11 13 12 15 14 16 本项目 基准研究 周边主要住宅项目 CBRichardEllis|Page11 项目周边的商用物业 v本项目周边的商用物业共有7个（万江区内），总建筑面积接 近23万平方米。 v本项目周边的商业除麦德龙外其余都是中低档的小商场和批发 市场等。 类类 别别 编编 号 项项目名称 总总建筑面 积积（ 万m2 ） 对对本案的影 响 商 业业 1 东福茶叶市 场 10无特别影响 2东方建材城9直接竞争 3好亦多商城0.5间接竞争 4 华生购物广 场 0.4间接竞争 5麦德龙1.09直接竞争 6嘉华超市1直接
10、竞争 7 金龙汽配市 场 1无特别影响 合计22.99 资料来源：世邦魏理仕 1 2 3 4 5 6 7 v商业网点分布零散； v商业气氛及活跃程度偏低； v零售商业集聚效应形成度偏低。 本项目 基准研究 周边主要商业项目 CBRichardEllis|Page12 项目对外交通组织 v项目周边区域的工业区共9个，居民消费力偏低； v周边主要餐饮网点共8个，档次较低，目标消费群主要为周边居民及民工； v金融网点数量众多，主要集中在万江的万龙片区； v区内仅有两个体育设施，使用率较高（超过70%）。 类类 别别 编编 号 项项目名称 编编 号 项项目名称 餐 饮饮 设设 施 1篁胜酒家5海逸酒店
11、 2石美酒家6江滨大酒楼 3君爵酒店7德庄酒楼 4夜光城8唐K俱乐部 金 融 网 点 1石美农村信用 合作社 3建行 2农行4商业发 展银行 5广发行6中行 体 育 设设 施 1 宏远金丰体育公 园 2滨江体育公园 工 业业 区 1金泰工业区6大莲塘工业区 2坝头 第二工业区7水蛇涌第三工业 区 3胜利工业区8永泰工业区 4 驱腾针织 工业区 9简沙洲工业区 5古屋村工业区 资料来源：世邦魏理仕 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 1 6 2 1 2 3 3 4 5 6 7 8 9 本项目 基准研究 周边主要配套及其他项目 CBRichardEllis|Page13 n区域
12、特征 v项目2公里半径范围内拥有多个行政村村、住宅小区和工业区 v总人口：约8.32万（其中总居住人口5.32万，流动人口3万） n住宅区 v研究区域自1992年开始开发商品住宅，现已落成多个中高档住宅小区，如水印长堤、理想0769等 v住宅区多位于项目的东北部，靠近莞城区 v总建筑面积约为185.78万m，总居住人数约为3.98万人 n行政村 v区域内共有八个行政村 v住宅面积约为41.39万m v以人均居住面积30m估算，总人口约为1.33万人 n工业区 v区域内共有八个工业区，包括金泰工业区、胜利工业区、坝头第二工业区和驱腾针织工业区等 v主要生产线路版、电子、玩具、手袋、建材、纸品、塑
13、料品等 v八个工业区的流动人口约有3万人 本项目周边拥有5.32万常住人口和3万流动人口，周边人口基数单薄； 周边的消费群体主要以中低端的消费群为主，消费力不高； 本项目面向的消费群基本不在周边区域内； 基准研究 周边人口估算 CBRichardEllis|Page14 2000年2005年2010年*2015年*2020年* 行政村45,00032,00032,320 32,64332,970 住宅区20,00038,00056,282 83,359123,464 工业区86,00095,00090,146 85,53981,167 合计151,000165,000178,748201,54
14、1237,600 2000-2020年万江周边人口发展趋势 项目周边交通发展趋势（2010年） 将设置独立步行系统； 设置的滨水景观性道路（沿江中路） ； 2015年东莞轨道交通对接广深两地；（东莞市轨道交通首期工程R2线石龙站长安汽车站计划 2009年动工，2015年建成通车）； 资料来源：东莞年鉴（2001、2006年）*为估算值 发展趋势 项目周边的人口数量持续增长趋势，但增长趋势缓慢 平均年增长1.6%； 增长动力 城市生活环境、交通条件、生活配套条件不断完善，相对较低的生活成本，市区人口向外 扩张。 基准研究 周边环境发展趋势 CBRichardEllis|Page15 项目所在区域
15、和周边现状分析结论如下： 分析结结果 优优 势势 东莞位于珠三角的腹地，城市经济发 展快速 ； 项目规模大（商业总建筑面积超过40万平方 米）； 项目距广深高速出口仅3公里的距离，与广州 、深圳两地交通便利； 项目紧邻东 莞客运站，与周边城区或城市之 间的交通往来通畅； 停车位充足（超过7,000个） ，为自驾车消 费者前来消费提供了便利； 大部分商业面积已经可以交付使用 劣 势势 万江区位于城市的西面，偏离城市发展的 主方向东、南向； 万江区的城市规划和发展均滞后于东城、 南城和莞城； 万江区与东城、南城和莞城被天然水道自 然隔开，彼此发展联动较 弱； 东莞市区的人口高密度分布主要集中在东
16、部地区； 项目周边主要消费客群多为城中村居民或 工业区的职工，消费能力较低； 项目周边地区商业发展成熟程度不高，多 为档次较低的批发市场； 项目前期营运效果不理想； 运河及游船观光项目对人流动线造成分割 ； 商铺业权 不统一，项目的经营管理水平欠 统一； 基准研究 小结 CBRichardEllis|Page16 项目当前问题、成因及对策（外部） 问题现状和成因对策 客流量 低 项目 周边 （万 江区 ） 东莞城市规划方向 为东向和南向发展 ，导致位于东莞西 部的万江区城市整 体发展滞后其他区 域； 项目周边居民现有 数量不足； 项目周边居民消费 能力较低； 人口增长速度低。 本地消费支持严重不 足，须营造项目强大 聚客力，重点针对万 江外围消费者； 保留和强化日用消费 品类业态 ，提高对万 江区市场份额的占有
