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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 商业地产知识概述 中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.07.2013 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20103 商业地产的含 义 何为商业地产 商业地产与住宅的区别 商业地产的分 类 按市场
2、形式分类 按物业用途分类 按建筑特征分类 按物业区位分类 按经营方式分类 按经营类别分类 按销售方式分类 按物业产权分类 商业地产基本 术语 商圈定义 商圈形成与发展 商圈应用 业态基础 业态分类 业态辐射范围 业态特征 业态调研案例 商业地产的内 容 商业地产开发运营三个层 面 贯穿商业地产的三种行为 商业地产的四个元素 商业地产的发 展 商业地产的发展条件 商业地产的发展特点及趋 势 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20104 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 u狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； u
3、广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用 来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产的含义 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折 扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产 产品。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20105 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回 收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面 积，靠企业长期持有 大
4、多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产 品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种 稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买 来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理 做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而 且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来 对待 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 20106 商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/ Code of this report | 7 Copyright Centaline Gro
5、up, 20107 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20108 开 发 行 为 投 资 行 为 经 营 行 为 贯穿商业地产全过程的三种行为 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20109 开 发 商 投 资 客 商 户 消 费 者 商业地产的四个元素 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 201010 商业地产的发展
6、 商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四 原始形态传统商业现代商业广义商业 特点 消费者对价格敏 感 满足单一购物需求 综合商业形态满足多 种需求 转型商业形式， 个性消费 表现形态 马路市场、地摊 、集贸市场 百货商场、商业街、批发市场 、超市、街铺零售店 Shopping Mall、大型 购物中心、专卖 店、精品店 旅游地产 、商务地产 、物流 人均GDP（美元 ） 低于11001100-20002000-44004400以上 发展阶段 原
7、始形态现代商业 广义商业 商业发展曲线 1100美元2000美元 人均 GDP 传统商业 8000以上美元4400美元 欧美参考的主要判断元素为人均 GDP、城市家庭汽车拥有量和公共 交通条件； 在国外人均GDP30004000美元 时，家庭汽车拥有率1520，商 业地产发展（Shopping Mall为例 ）才开始进入发展阶段；人均 GDP10000美元，家庭汽车拥有率 60，才是成熟发展阶段。 商业地产的市场发展条件 欧美： Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 201012 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均
8、GDP、城市家庭汽车拥 有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水 平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到 3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。 亚洲及国内 ： Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 201013 高品质商业 地产 分割商铺 领风骚 国际资本 加紧抢滩 第三方经营 管理发展趋 向显著 商业地产发展 趋势及特点 商业地产的发展特点与趋势 Code of this report | 1
9、4 Copyright Centaline Group, 201014 商业地产分类 市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/ Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 201015 分类方法种类举例 按市场形式 分类 大型商厦天河城广场、广百新翼 专业市场天河电脑城、白马服装大厦 小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 按物业用途 分类 购物中心天河城、中华广场 小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街 专业市场南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中心天雄布市 餐饮及美食广场百福广场 按建筑特征 分类 商业大厦中泰国际广场
10、、时代广场 住宅区商铺即小区配套商业铺位 临街商铺即市区道路临街商铺 步行街露天商铺北京路步行街商铺 地下商城流行前线、康王商业城 商业地产的分类 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 201016 分类方法种类举例 按物业区位分 类 商业区物业名汇广场、名盛广场 住宅区物业即小区配套商业铺位 近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界 按经营方式分 类 统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外） 按经营类别分 类 综合经营物业如大型商厦、小区商铺 单一经营物业如专业市场、餐
11、饮及美食广场 按销售方式分 类 销售物业有产权的商铺多以销售为主 租售物业广州国际玩具精品中心 出租物业天河城广场、宏城广场 按物业产权分 类 产权物业大部分的新建物业 非产权物业临建物业或改建商铺 商业地产的分类 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 201017 商业地产基本术语 商圈/业态、业种 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 201018 在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
12、区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位 置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块 、广园东板块、工业大道板块等。 商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划 定的一系列圆形或方形区域。 商业地产基本名词术语 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201019 2）、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么 变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
13、 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费 市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用： 策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析 ； 传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等 业种； 零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、 超市等。 商业地产基本名词术语 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020
14、边圈 次圈 主圈 u 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在 0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的 核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不 超过20分钟 u 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在 1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的 次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平 均不超过40分钟 u 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店 的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上 ；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通 工具来店平均在40分钟以上 人口数量及特点 交通状况 商业
15、发展潜力 人文、公共配套 商业规模 影 响 商 圈 大 小 因 素 根据ICSC对商圈的定义： u 指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距 离扩展，吸引顾客的辐射范围。 u 商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的 性质可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行 车时间和距离的限制。 商业地产基本名词术语商圈分析 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201021 发展 阶段 市场 表现 经营 模式 标志 节点 起步期结构调整期快速发展期稳步发展期 各个居住区、交 通汇聚点出现少 量、低档次商业 商业快速发展，经营 档
16、次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模 化商业形式演变 规模化商业、大型购 物形态商业中心浮出 市场 城市发展较为落后 ，市政配套设施处 在规划中 市政配套正在完善， 集中市场、步行街出 现 由街铺、步行街向 集中商业发展，新 商业出现 大型商业机构进入，商 业水平稳步上升 自有住宅底商经 营或出租为主 商铺基本市场化，经 营和销售同时存在 商铺市场化，销售 成为核心赢利手段 销售不是实现收益的 最终手段，持有出租 为主 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收 入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金收入 百货等购物 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 赢利 模式 百货为主 专业市场餐饮、休
