黑山谷旅游地产市场调查报告汇编

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1、黑山谷板块旅游地产市场分析 发展阶段黑山谷旅游地产市场由粗放式的小产权房时代向大产权度 假物业过渡 早期小产权房时代大产权度假物业兴起 p 旅游地产市场发展早期以小产权房为主：主 要分布在百花村、响水村 p 代表项目：黑山森林假日小区、水墨林溪、 山水涧等 p 市场表现：售价低，产品打造粗糙 水墨林溪水云涧 p 随着黑山谷旅游市场的逐步活跃，规范化度假物业逐渐兴起 p 代表项目：戴斯圣杰温泉酒店、十里原麓、天籁谷、奥陶纪、 金科中华养生城 p 市场表现：大产权物业逐渐增多，产品开始丰富，售价不断走 高，客户开始接受购买此区域度假产品 戴斯圣杰温泉酒店天籁谷奥陶纪 奥陶纪 天籁谷 黑山1098

2、项目名称规模容积率体量时间 天上人间30亩0.31万方2010 10里原麓1054亩0.420万方2011 公园36栋100亩1.23.4万方2012 黑山10981000亩116万方2013 奥陶纪4600亩0.246万方2013 天籁谷15000亩0.84（一期）49万方2013 中华养生城1600亩1.218.5万方2013 上谷院0.65万方预计2014 黑山谷市场部分供应项目 黑山谷主要项目分布 市场现状项目数量逐年增加，且各项目规模、体量日渐提升，市场 竞争逐渐激烈；主要项目围绕景区南、北门分布 公园36栋 中华养生城 上谷院 豪格假日酒店 天上人间 十里原麓 南门片区 北门片区

3、p财政资金投入：景区投入近10亿元改善景区服务及环境质量完 成万盛至黑山谷景区约80公里旅游环线公路标准化改造、提升了 景区内的景点、接待、安全等设施 p政策导向：万盛经开区将把“拓展旅游”作为今后的主要工作重 点之一，区规划建设旅游地产1000万平方米以上 p立体式宣传工作：在全国56个城市及韩国、俄罗斯等国进行推介 ，承办了300多家旅行社参加的全国旅行社年会 黑山谷升级5A景区 政府行为助推景区腾飞 开发模式单一的依托资源条件的开发模式随着市场发展的逐渐过渡 到注重旅游开发、综合配套与房地产开发并重 项目名称项目配套开发模式 黑山天上人间黑山印象酒店住宅+酒店 10里原麓 五星级酒店、约

4、1000商业设施、众多休 闲配套（亲水平台、山地公园等） 住宅+配套 公园36栋俱乐部、湿地公园、运动场纯住宅开发 豪格假日酒店纯住宅开发 天籁谷 星级酒店集群、三大主题公园、两大商业 中心、二十三项游乐项目 旅游带动地产开发 奥陶纪 3大主题景区、3大特色酒店、湖滨商业小 镇，特色餐饮区等 旅游带动地产开发 中华养生城两大主题公园，六大养生板块旅游带动地产开发 天籁谷商业中心天籁谷滑雪场 奥陶纪项目景区规划 主题影视景区 石林主题景区 山地运动主题景区 休闲度假区 价格呈现板块整体价格持续走高，目前均价5500元/平方米左右， 部分较高品质项目售价可达6000元/平方米以上 2013年黑山谷

5、主要项目均价（单位：元）近三年黑山谷整体均价走势（单位：元） 各区域均价对比（单位：元） 供应及去化黑山谷板块目前年供应量在20万方左右，年去化可达15 万方；单盘去化情况普遍较理想，最高可达6万方 黑山谷近三年总体供应及去化情况（万方）2013年黑山谷主要项目供应及去化 我们是黑山谷卖得最多的项目，从2012年10月到2013年10月一整年的时间，共去化6万方左右的量，其中2013年4万方 左右，2012年2万方左右 天籁谷销售经理 陈先生 产品特征物业形态：现阶段以公寓、洋房为主，复合、MINI别墅 的数量较少，但呈现不断增加的趋势 项目名称物业类型 戴斯圣杰温泉酒店酒店式公寓 黑山天上人

6、间酒店式公寓、花园洋房 10里原麓花园洋房、公寓 公园36栋花园洋房、复合别墅（少量） 豪格假日酒店酒店式公寓 天籁谷一期：洋房、mini联排别墅、酒店式公寓 奥陶纪一期：洋房、酒店式公寓 中华养生城洋房、公寓 起步阶段： 公寓、洋房产品为主,别墅产品稀缺 快速发展阶段： 以洋房为主，别墅产品开始被客户认可 相对成熟阶段： 洋房产品逐渐较少、别墅产品逐渐增加， 且别墅产品越来越丰富 未来发展： 产品更加高端化 类比仙女山产品发展阶段 p 市场面世项目以公寓、洋房产品为主，别墅产品少量 p 10里原麓、项目规模较大，别墅产品规划丰富产品线 p 天籁谷一期mini联排别墅产品打造与洋房无异，称之为

7、墅级洋房 黑山谷主要项目物业类型 产品特征公寓：为标准化酒店经营管理，以单配为主，比例高达约 90%，以吸引投资客户 项目名称经营模式 销售价格（ 元/） 精装标准 （元/） 入市时间 黑山假日代租30006008002008年 戴斯圣杰返租14000450050002010年 豪格假日代租100015002013年 奥陶纪代租650013002013 黑山谷部分公寓项目 各项目单配面积区间（） 各项目套房面积区间（） 各项目户型配比 p 套房： 建筑面积114，南北通透，舒适 度高，卧室套房设计，可变空间可 设置衣橱，独立会客厅 独立会客厅 套房卧室 可 变 空 间 豪华卫浴 独立会客厅 p

8、 单配： 建筑面积55，户型方正 ，景观视野良好，豪华卫 浴设施 戴斯圣杰单配户型 戴斯圣杰套房户型 p 项目自2010年9月开盘以来价格引领黑山谷市场， 开盘价格1.4万（精装修）远高于当时市场水平均 价4000元/价格 p 由于返租模式客户接受度较高，价格一路攀升 销售价格一路攀升 时间 售价（万元/平米） 2010.09 2010.12 2011.08 2011.12 至今 1.4 1.6 1.8 2 典型产品市场发展初期，戴斯圣杰酒店作为市场先行者创新型实施 返租模式，实现产品高溢价率 戴斯圣杰酒店返租模式 p 戴斯圣杰酒店率先推出（1020年保障）委托经 营，每年年回报率为总房款8%

9、，签约即保障总房 款160%（20年）的固定回报 p 每年业主有36天的免费入住期，时间可全年累计， 如不入住或未注满的其中16天可额外折现 (单间 300元/天，套房450元/天) 产品特征洋房：以一房产品为主，占比约60%，主力面积45-55 ；其次为单配户型，占比约30%，面积区间30-35；两房为补充性产 品 项目名称 洋房 单配一房两房 十里原麓30-4449-7066-86 公园36栋31-3845-65 天籁谷26-3248-6064-75 黑山109825-3440-54 奥陶纪38-5966-68 各项目洋房建筑面积（） 主要项目洋房产品户型配比 p在售洋房产品主要以主力面积

10、段45-55的一房和主力面积 段30-35的单间配套为主，一房产品整体比例达到6成左 右，部分项目接近9成比例；单配比例占到30%左右；两房 作为补充性产品，只有10%左右的供应比例 洋房建筑面积区间（） 集中供应段 产品特征别墅：坡地复合别墅产品为板块别墅市场主流，接受度较 高，享受别墅独门独院入户，售价却低于别墅价格市场 项目 名称 坡地复合别墅 一房配比两房配比 公园 36栋 5880%6520% p建筑形态：共4F，均为跃层户型，坡地 一面1户，建筑面积65，平地一面4户 ，建筑面积58；5户均独立入户 项目 名称 坡地合院别墅（） 单配配比一房配比两房配比 上谷院30-3529%44

11、-5457%7814% p建筑形态：共4F，30-70新中式坡地别墅，一个合院共计 14户，每户均独立入户，赠送花园或露台，最大赠送比率 可达60% 建筑风格整体以多元化的欧式风格为主 中华养生城地中海风格10里原麓地中海风格 10里原麓欧式混搭10里原麓英式风格 上谷院新中式风格 项目名称建筑风格 十里原麓地中海风格 公园36栋地中海风格 天籁谷英式风格 黑山1098欧式混搭 奥陶纪赖特风格 上谷院新中式风格 客户以主城为主，区县客户较少，自住及投资兼顾，精装修对客户 有一定吸引力 90%购房客户来自主城区，区县客户极少数，项目紧邻景区大门，能吸引人气，具有一定地 段优势，客户多倾向购买小户

12、型产品，自住为主，后期随着市场变化可考虑投资，项目精装修对客 户具有一定吸引力，山上装修成本高，精装修为客户解决后顾之忧 10 里原麓客户访谈 访谈对象：母子（母亲约60岁，儿子约35岁） 在沙坪坝工作，想给父母在黑山谷买套房养生避暑，觉得这环境挺好的，父母也很满意，并且 黑山谷刚刚升级为5A级景区，肯定具有投资潜力，10里原麓去年价格还没超过6000元/，今年就 卖到快6500元/，后面肯定还会涨价，今天是过来签合同的，简单精装修还是很有必要的，距离主 城太远，没有时间精力来管装修； 10 里原麓客户访谈 黑山谷市场小结 n开发热度与开发水平不断提升，愈加注重旅游开发、综合配套与房地产开 发

13、并重 n品牌开发商与大规模项目持续呈现，市场竞争日益激烈 n板块整体价格持续走高，目前均价5500元/左右，部分较高品质项目售 价可达6000元/ 以上 n板块目前整体年去化可达15万方；单盘去化最高可达6万方 n产品线逐渐丰富，但仍以洋房产品为主，一房（45-55 ）和单配（30- 35）占比达九成 黑山谷板块典型项目分析天籁谷 天籁谷国际度假区位于黑山谷景区，总占地15000亩，总建筑面积49万 方，包括约37万方旅居地产、约8万方酒店/商业和约4万方的游乐设施 天 籁 谷 黑 山 谷 景 区 距万盛城区约20KM 距重庆主城约70KM 占地面积：15000亩 容积率：0.39 建筑面积：

14、49万平方米 绿化率：31% 整体规划产品：花园洋房、酒店式公寓、mini别墅、独栋别墅 配套：三大主题公园、8万方酒店/商业、约4万方的游乐设施 开发商：重庆福星集团，重庆中旅集团 简介 整体规划项目通过集合主题公园、商业中心、酒店集群、游乐设施 等功能产品于一体，将旅游开发与房地产销售相结合，以旅游为核心驱 动力带动整个项目的开发 p 三大主题公园：天籁养生公 园、中药养生公园、云顶高尔 夫公园 p 两大商业中心：风情商业小 镇、温泉小镇 p 星级酒店集群：特色主题客 栈、半山会所、五星级温泉酒 店、六星级湖滨酒店、七星级 天籁SPA顶尖酒店 p 二十三项游乐项目：太空风 洞、室内外滑雪场

15、、直升机停 机坪、山地越野基地、儿童游 乐园、拓展训练基地、高尔夫 趣味运动等 p 项目一期：共包括共75栋多层 墅型洋房、别墅住宅及部分多 层商业和天籁谷景区旅游接待 中心 天籁养生公园 中药养生公园 云顶高尔夫公园 一期 入口 风情商业小镇 温泉小镇SPA酒店温泉酒店湖滨酒店 项目一期1组团规划由洋房、酒店式公寓、别墅、商业（自持）组成 洋房 别墅 酒店式公寓 商业 项目一期（1组团）规划 3F 别墅 1T23F 酒店式公寓 1T6 5F 洋房 1T34F 洋房 1T3 一期商业 市场表现共推出1700套，去化70%，洋房去化较好，均价6300元 /；别墅因整栋、层推售呈现滞销状况 p20

16、12年10月首次开盘至今共推出1700套，去化70%，洋房及公寓去化较好，别墅因整栋、层推售呈 现滞销状况 p洋房均价6300元/（25%左右的精装房源售价每平方米增加1200元） p酒店式公寓（精装）均价1.2-1.3万/，去化65%左右 热销段： 30-50的单配、一房 2013年天籁谷洋房供应面积段分布2013年天籁谷洋房总价段分布 热销总价段： 18-30万 主力/热销产品洋房一房户型为项目主力产品，占到50%；热销单 配和一房户型设计紧凑，赠送率接近30% 单间配套 p 建面33.4，套内27.8 p 阳台：4.3（半赠送） p 露台：6.6（全赠送） p 赠送率：26% 户型单配一房两房 面积（） 26-3248-6064-75 洋房户型配比30%50%20% 一室一厅 p 建面52.8，套内44 p 阳台：2.2（半赠送） p 露台：14.3（全赠送） p