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1、1 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 土地一二级联动开发模式研究土地一二级联动开发模式研究 及案例及案例赏析赏析 2 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1 一二级联动开发模式研究 3 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 概念 一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序 ，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。 征地拆迁土地利用规划 拿地 土地平整公共配套建设 建筑设计建筑工程产品租售物业管理 联联联联 动动动动 土地一级开发 物业二级开发 土地出让 4 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 历史沿革 实质上，一二级联动开发在
2、中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时 传统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。 2004.8.31之后 土地一二级市场被政府清晰划界。 土地一级开发业务由政府下属土储 中心管辖，房地产开发企业仅进行 二级物业开发，不再承担土地一级 开发任务。 国土资源部、监察部下发关于继续开展经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知(71号令) 主旨：土地协议出让土地招拍挂； 土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间 8.31大限 传统的房地产开发模式基本上都属于 土地、房屋两级市场联动开发。即开 发商寻求协议出让的土地，然后获得 土地开发权，再进行房屋
3、开发。 土 地 价 格 2004.8.31之前 5 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 发展现状 在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地 一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。 土储中心们的“各种缺” 缺人才 缺技术 缺资金 “贫困县” 也要建新城 河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。 宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿 元。 “100人” 也要建新城 北京市土储中心定员编制100人 ，其中项目开发仅3个组别，
4、共 计70人。 除了组织实施和管理北京市土地 一级开发外 ，该中心还承担土地 储备、组织土地招拍挂、管理土 地交易市场等职能。 “非专业” 也要建新城 土储中心属国土局直属机构，并 无工程建设、等相关一级开发专 业资质。 大量工程建设等任务实际上采用 BT、BOT等形式外包给工程方的 形式操作。 缺 资 金缺 人 才缺 技 术 6 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提 高。在此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋 略。 海南 黑龙江 吉林 辽宁 河北 山东 福建 江西 安徽 湖北
5、湖南 广东广西 上海 河南 山西 内蒙古 陕西 宁夏 甘肃 青海 四川 贵州 云南 西藏 新疆 江苏 浙江 北京 台湾 大钟寺国际广场项目 建外SOHO、北辰绿色 家园、中服地块 虹口区瑞虹新城、卢湾 区新天地、宝山区罗店 新城项目 中南儋州滨海新城项目、三 亚亚龙湾、雅乐居清水湾 中天未来方舟、中天会 展城、遵义万里湘江 梧州苍海片区项目、桂 林临桂新区 开封运粮河项目、郑州 升龙城项目 成都城南会展城项目 深圳华侨城 发展现状 7 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势 一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面： 整体 优势 上下游资源嫁接，节省成本 一二级联动加厚综合利
6、润空间 一级对 二级的 支撑 一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取 一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路 二级对 一级的 补助 二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流 8 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-整体优势 一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。（漏斗原理） 整体优势 1 1.上下游资源嫁接，节省成本 根据经验，一般情况下，一二级联动开发 能节省开发成本近10%，甚至更多。 营销费用公关费用施工成本
7、普 通 开 发 模 式 一 二 级 联 动 10% 综合成本 9 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-整体优势 2.一二级联动开发加厚综合利润空间 30% 5% 50% 15% 物业销售/持有利润 公共设施运营利润 土地升值利润 一级开发工程外包利润 由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。 整体优势 2 10 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-一级对二级的支撑 3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基 建设施，为后续二级物业开发奠定良好的土地基 础及周边环境
8、条件。 优化项目周边配套形象 一级对二级 支撑1 11 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-一级对二级的支撑 4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取 l可控制用地规划编制及后期调整 l可控制土地出让价格 l可协调土地上市时间 l可协调获取优质地块与大规模用地 l可要求政府控制红线外周边地价水平 l 一级对二级 支撑2 12 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同 期进行的二级物业开发提供一部分资金支撑。 工程分包 一级对二级 支撑3 一二级联动优势-一级对二级的支撑 13 克
9、而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路 一二级联动开发普通开发模式 企业形象 享受政策 话语权 城市运营商房地产开发商 政府招商资源 土地、财税等各 类政策优惠 无特殊政策优惠 借助政府平台， 在地方具有一定 话语权 外来开发商的地 位较弱，与政府 议价能力不强 市场竞争 发展初期，市场 竞争尚不激烈， 有可能突围 发展中后期，模 式成熟，竞争者 众多，很难突围 一级对二级 支撑4 一二级联动优势-一级对二级的支撑 14 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-二级对一级的补助 7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二
10、级对一级 补助1 开发豪宅 首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象， 撑起区域土地价值。 开发持有型物业 15 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动优势-二级对一级的补助 8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流 二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续 的一级开发工程提供现金流补充。 不动产 抵押 二级对一级 补助2 16 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动问题和风险 硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险： 政策 风险 人力资源 问题 市场 风险 财务 风险 1.2. 4.3. 17 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动
11、问题和风险-人力资源问题 1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求 工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施 营销领域：城市营销 公关对象：地方政府、二级开发商、投资商 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理 一级开发业务 二级开发业务 工程领域：各类房地产楼宇建筑 营销领域：房地产楼盘营销 公关对象：政府部门、终端消费者 运营领域：物业管理 业务交叉对管理人员专业度和管理能力是巨大挑战业务交叉对管理人员专业度和管理能力是巨大挑战业务交叉对管理人员专业度和管理能力是巨大挑战业务交叉对管理人员专业度和管理能力是巨大挑战 18 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动问题和
12、风险-政策风险 2.土地出让受城市建设用地指标限制，交地时间存在风险 省级政府 A 市 B 市 C 市 D 市 根据城市建设需求以及重大项目的实施计划 分配各城市建设用地指标（年度） 项 目 1 项 目 2 项 目 发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。 案例：首创置业-南京六合一二级联动开发项目 19 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 一二级联动问题和风险-政策风险 2. 政府换届等政治因素或直接影响项目的前途命运 V.S 原开封市委副书 记、开封市市长周 以忠2011年被“ 双规” 开封运粮河新城用地由35平方公里下调至10 平方公里，定位规划推到重来，各项工作搁 浅。 V.S 原上海市委书 记 陈良宇2008 年被“
