商业地产标准化研究_LD150410讲解

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1、2015年4月 房地产项目标准化研究 产品标准化背景、前提与策略 0101 0202 0303 0404 目录 产品标准化的模块与执行手册 产品标准化的意义 产品标准化的工作建议 0505 如何推进产品标准化 Part1 产品标准化背景、前提与策略 产品标准化背景 房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本 、工程、采购等相关领域更多的价值， 标准化是企业多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。 “标杆地产”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城 略地”。 要做大做强

2、做优，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。 产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未 来可能的需求演变。 1. 成熟性：标准化的对象必须基 于成熟产品，不能将不成熟的产 品标准化后推广 2. 市场性：必须经过市场检验， 不能只有设计师和企业满意，更 该基于市场和客户的认可 4. 领先性：标准产品必须具有相 对的领先性和适当的前瞻性 3. 通用性：标准化的产品必须具 有通用性与延展性，以通过产品 标准实现项目快速复制 产品标准化 四个前提 产品标准化前提 产品标准化策略 两种策略规划复制“抽象理念”，设

3、计复制“具体细节” 从“道”与“术”两层面界定标准化策略。 道 术 产品规划的指导思想与准则，是指产品复制的规律理念与经验总 结，如针对“产品规划”环节，由于土地和资源的差异化，不可能梳 理“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与原则这种规律法则 性的东西去指导后期产品规划。 “术”属于产业设计模块的细则，是标准化具体复制的对象，大多 拿来即用。 Part2 产品标准化的意义 产品标准化意义总述 目的 提 升 开 发 效 率 标准化 创新 1.快速复制 2.保证操作水准均质化 3.减少犯错率 4.降低管理成本和建造成本 1. 增加产品附加值 2. 提升操作水准 标准化前 离散 标准化中 成核

4、 标准化后 规则 产品标准化意义总述 途径 管理策略 管理标准化 管理创新 业务流程优化 管控体系定型化 产品创新机制 技术应用模式 业务操作IT化 开发效率 产品策略 产品标准化 产品创新 标准化设计 战略采购 形态 性能结合业务流 程开展 由人力资 源部牵头 由子公司 主导 标准化创新 未推行标准化开发模式出现的问题 开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱没有大范围推行产品标准化1 设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多没有大范围推行产品标准化2 项目成本“实际预测”的偏差率较大没有推行标准化的“项目成本定额”3 组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移缺乏 标准

5、化权责体系 4 未推行标准化开发模式出现的问题 制度、流程执行力差缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程5 不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大没有标准化的操作规范6 个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大没有标准化的输入、输出工作成果7 Part3 产品标准化的模块与执行手册 产品标准化六大模块 产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也 要避免四钻牛角。 标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品 标准化。 标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞 争不断深入，标准化已是行业发展的大

6、势所趋。 CSWADI 产品标准化 六大模块 01 02 03 04 05 06 扩初和施工图纸 标准化 成本配置 标准化 部品部件 标准化 施工工艺 标准化 产品配置 标准化 稳定的战略 合作方 产品标准化六大模块 1. 扩初和施工图 纸标准化 标杆企业对设计图纸 的标准化推行到扩初和 施工图，对不同地区的 施工图不硬性强调标准 化，给出参考施工图和 做法说明，用于借鉴对 比。针对“景观、会 所、示范区”等，设计 图纸则统一标准化到标 准模块图、元素和景观 节点图。 2. 产品配置标准化 产品配置从整体格局 进行了标准化，具体针 对各项目公司擅长的高 层、叠加洋房、别墅等 业态进行配置比例的

7、约 束。 3. 成本配置标准化 标准化产品针对各个 成本指标和成本支出， 进行一级科目的配置标 准化。 产品标准化六大模块 4. 部品部件标准化 部品部件标准化是产 品标准化的具体操作和 整个产品标准化的基 础。它的标准化程度直 接影响项目成本、施工 工艺和供应商管理等一 系列的标准化。 5. 施工工艺标准化 房地产项目开发周期 不同，施工工艺在很多 方面的标准化，对加快 产品建造、保证产品质 量有直接支撑作用。 6. 稳定的战略 合作方 整合优秀供应商并实 现长期稳定合作，形成 战略关系，尤其是对总 包、设计以及关键分包 商的长期稳定合作，这 对产品标准化是最直接 的支撑。 产品标准化六大模

8、块 产品标准化落地的执行手册 通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化 材料部品手册 1 合约采购手册 2 施工手册 3 成本手册 4 营销推广手册 5 产品标准化落地的执行手册 现有产品 总结优化 标准扩 初图 材料部 品手册 针对材料部品及封样等进行规范 合约采 购手册 施工 手册 成本 手册 营销推 广手册 主要针对合约分判计划、供应商名录、 指导采购价等进行规范 主要针对施工组织、工艺、工法和工程 质量进行规范。 主要针对成本体系、成本明细、成本标 准、成本数据库等进行规范 重点针对营销推广、VI标识、案名等进 行规范和标准化 Part4 产品标准化的工作建

9、议 标准化工作建议 1. 管理标准化流程优化 标准化是工业化的基本特征 规范化执行 持续优化改进卓越流程再造 完成全集团的业务流程优化 文件成果编制； 完成集团范围内的业务流程 的推广与执行； 建立一套全集团的业务流程 监控体系；并完成全集团的 流程审核工作； 建立产品设计创新机制和 新技术应用模式； 建立业务流程持续完善保 障制度和全面的业务管理 创新机制； 全集团根据执行与审核情 况，进行流程文件体系的 持续优化改进； 形成具有自身特色的、 卓越的标准业务流程。 标准化工作建议 1. 管理标准化工作分解 集团总部项目公司 协助各子公司完成的业务流程优化文件成果 编制； 协助子公司完成优化流

10、程节点程序文件编制 工作。 提供产品创新机制和新技术应用模式的指引 性样板 牵头业务操作IT化 完成业务流程优化文件成果编制； 试点建立内部的产品创新机制和新技术应用 模式，在集团内推广； 配合流程IT化，各子公司应及时地完成相应 的流程文件编写。 流程完善与管理创新 制定全集团的业务流程监控体系框架； 集团总部内部的业务流程审核 建立各子公司内部的业务流程监控体系； 完成各子公司内部的业务流程审核工作。 流程审核 向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点 控制程序以及成果标准；（培训计划、培训 讲师、培训教材、流程试题库） 各子公司内部组织培训子公司层面的流程文 件及相关作业指导书; （培训计

11、划、培训讲 师、培训教材、流程试题库） 执行颁布的流程。 流程推广与执行 标准化工作建议 2. 工作重点 设计关键节点管理系 统（计划，配合，听 证会，成果标准） 设计变更与 现场签证管 理系统 部品应用与 供应商管理 系统 设计资源 管理系统 户型信息 应用系统 论证阶段户型运用 概念规划阶 段 策划户型设计 实施方案阶 段 部品清单和定 板 施工图阶段 施工阶段招投标 IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入项目网站 2. 工作重点 1 将集团目前的设 计监控关键节点IT 化，便于对项目 操作的监控和及 时跟踪。根据各 设计阶段的成果 标准，控制设计 操作水平，形成

12、 项目备案库。便 于各公司操作经 验和资料的积累 ，及全集团范围 的知识共享 2 积累户型资料 ，在策划阶段提 取运用，并在概 念规划阶段创新 性借鉴； 3 根据流程提供 统一的平台，提 高工作效率，同 时达到对变更涉 及成本等的及时 跟踪和控制； 4 在设计各阶段提 供部品选择，形 成部品清单，并 完成招投标和供 应商管理的功能 5 完成对设计资源 的管理工作，包 括比选和评价以 及积累等功能 标准化工作建议 设计关键节点 管理系统 户型信息应用 系统 设计变更与现 场签证管理系 统 部品应用与供 应商管理系统 设计资源管理 系统 3. 业务操作IT化 标准化工作建议 标准化是工业化的基本特

13、征 启动 推广普及 设计关键业务流程IT化 率：70 其它关键业务流程IT化 率：25 设计关键业务流程IT 化率：85 其它关键业务流程IT 化率：60 建设IT化设计管理平台 ，设计关键业务流程IT 化率：30 3. 业务操作IT化 标准化工作建议 工作分解 搭建操作平台 设计关键节点管理系统； 户型信息应用系统； 设计变更与现场签证管理系 统； 部品应用与供应商管理系统 ； 设计资源管理系统； 建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办 法并实施； 完成各系统的推广应用。 参与操作平台建设； 按照各系统的开发进度，完成涉及到 的流程修订和编制工作； 负责组织并培训各自子公司相关人员 使用系统；执行

14、各系统的推广实施工 作； 组织实施系统在子公司新项目中运用 ，完善并维护信息，提出改进建议。 业务操作IT化 集团总部项目 公 司 4. 标准化体系三管齐下 标准化工作建议 标准化标准化 管理标准化管理标准化构配件标准化构配件标准化项目标准化项目标准化 部品选型 构造设计通用度 目标值10 挑战值20 按流程操作 内部审核操作 合格率100 标准图纸占图 纸总量 目标值35 挑战值50 对所有项目公司 刚性要求 对所有项目公司 刚性要求 对项目公司 刚性要求 5. 标准产品/组团设计操作方案 标准化工作建议 选取某公司项目为载体，形成全套标准化设计、操作范本以及成果范本 团队构成 费用原则 操

15、作流程 重要文件 沟通模式 时间计划 操作方案团队构成 标准化工作建议 集团分管领导 技术管理部总经理经营管理部总经理财务管理部总经理 集团牵头：技术管理部 技术管理部 经营管理部 成本管理组 项目公司牵头：设计总监 设计部人员 市场部人员 成本部人员 集团项目公司 决策层 Part5 如何推进产品标准化 产品标准化是构建房地产标准化体系的基础 房地产标准化体系 产品标准化运营标准化服务标准化 专项技术标准 产品营销标准 产品建造标准成熟产品库 标准产品库 模块标准库 计划管理 成本管理 阶段成果管理 投资收益管理 客户管理 产品采购标准 产品设计人性化 建造过程品质化 入住精细化服务 项目案

16、例库 成本限额标准 技术标准库 产品标准化的研究 1、开展产品标准化工作须明确产品标准化研究模式。自主研发为主，结 合外部合作。 产品标准化必须结合项目的特点，因此产品标准化研究也应坚持借鉴行业经验的基 础上，进行自主研发，系统规划并引进相关专业合作资源。 2、产品标准化研究成果的形成 产品标准化成果的编制：按照标准的模板编制完成；成果文档入库：建技术标准库 ，便于成果的调阅和管理。 产品标准化工作的三个阶段 技术标准库 开发案例库 专项技术应用 专项研究 案例收集 项目资料库 成熟产品库 标准产品库 构建标准 产品线 标准模块应用 全面推广 产品线 设计管理标准手册 项目开发操作标准手册 全产品线应用 确定产品线步骤和成果 房地产企业研究、确定产品线的八个步骤（1-4） 制订企业产品战略和标准化战略规划，明确标准化体系的构成。1 分析企业核心竞争力和优势项目，对照产品战略和标准化战略 ，剔除不符合战略要求的项目。 2 对符合集团战略要求的项目进行类型、规模、风格划分。3 通过系列矩阵组合，确定了企业重