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1、产业地产本质论首先引入“道”和“术”的概念。“道”和“术”是中国几千年文化智慧结晶，概括性揭示了事物的本质。道是指道路、方向，事物发展的规律、道理，术是指具体实现的手段、方法、技术。道为体，术为用。有道者术能长久，无道者术必落空。学术先需明道，方能大成。学术若不明道，终是小器。故道为纲，术为目，纲举目张。道为世间规律，术为规律之用，道为本，术为末，若本末倒置，则一世殆矣。可见道是眼光，大局观，是战略；术是手脚，实践论，是战术。道统领术，术服务服从于道，在得道、循道的前提下才讲究术。所以，对于任何一个事物，我们首先要明确“道”是什么。产业地产开发同样如此，大家都知道产业地产是地产界新的金矿，纷纷
2、投身于此，而且关注的是应该怎么做才能成功，抓住的重心在过程，是“术”；没有太多人去考虑为什么产业地产有这样的地位，为什么要这样做，“道”的问题不被关注。所以本文试图用道的层面探讨产业地产的本质到底是什么。按照这样的逻辑，就是要弄清楚产业地产的规律、道理到底是什么，我们都是处在社会中，社会的主体是人以及人形成的组织，人和组织进行着经济活动。产业地产同样是市场经济的产物，所以我们从经济和人的角度来探讨。经济学原理中有一个基本的概念是：人是有欲望的生物，因为有欲望，所以才追求利益，产生了各种需求，人类社会的发展进步来源于此，而且人的需求无限；但是，自然资源、社会资源是稀缺的，这样就产生了资源与需求之
3、间的矛盾，就需要调和，调和方法是经济学上著名的“资源配置”理论，也即“生产什么”、“如何生产”、“为谁生产”。产业地产同样在这样的经济规律下运行，只有参与的所有人都能获得资源满足欲望，产业地产项目才能成功。而且各参与方除了享有相应的利益满足需求外，还必须负有一定的义务责任，才能保证其他人的需求得以满足，最终实现参与各方的利益最大化。具体到产业地产参与方，主要有：政府、开发商、需求企业、第三方服务公司。他们的需求和责任是什么，我们分别来看。一、政府政府作为一个国家的管理机构，依法对国家和社会公共事务进行管理，同时应承担相应的职责和所具有的功能，分为政治、经济、文化、社会职能四个方面。在产业地产业
4、，政府就是要通过产业园区项目的开发，来帮助实现相应的功能，体现在经济职能和社会职能方面，主要需求包括：1、取得土地出让金；2、通过产业园区开发实现产业聚集；3、资源集约，主要针对的是土地和产业两方面；4、通过产业园的开发不断促进产业转型、升级、发散；5、通过企业生产经营能够提高财政税收，促进经济增长；6、解决当地就业，提高人民收入水平；7、极大的推动工业、产业、城市化进程；8、提高人口素质，包括思想、文化、技能等各个方面。政府只有在上述需求得到满足的情况下，才会允许产业地产顺利开展，如若不然，就会找开发商麻烦，阻止项目的开发。部分开发商假借工业用地开发住宅、商业就属于这种情况，因为没有满足政府
5、的需求，最后的结局自然很悲惨。因为政府掌握着产业地产开发所需的最重要生产资料土地，是产业地产运作的依据和前提，需要做好土地开发的规划监督，所以政府担负的责任也最大，具体包括：1、土地让利；2、做好基础设施建设；3、提高公共服务效率；4、制定合理高效的规范要求，造就良好的环境；5、资金支持，包括按揭贷款、专项产业扶持资金等；6、政策支持，包括税收优惠、租金补贴、创业支持、人才补贴等。二、选址企业 选址企业本身是经济组织，一方面通过生产出来的产品和服务满足其他人的需求，另外一方面通过企业经营获取利润满足自己的需求，有一个安居之所用于生产经营是基本要求，所以企业才会有产业地产物业的需求。具体需求包括
6、：1、产业地产物业的价格与预期吻合；2、物业本身适合企业使用；3、所选物业要保值增值；4、交通区位符合要求；5、产业环境好，产业链完整丰富；6、内外部环境要求，包括配套设施、服务、政策；7、满足自身企业成长需求。选址企业是产业地产的最终消费者，正因为如此，选址企业是产业地产运作的导向和决定因素，只有选址企业买单，产业园区才能开发成功，其他参与者的利益才能得到。产业地产的产品属于大宗交易，而且选址时间长、要求多，所以选址过程复杂、系统。所以在各个参与者中，企业的要求是最重要的。同时企业生产经营活动能保证持续收益的输出，也担负了很大责任，主要有：1、选择适合自己的产业园区；2、及时入驻，正常开展生
7、产办公经营活动。三、开发商诉求 开发商同样是经济组织，每一个开发商都是需要通过产业地产的开发赚取合理的利润，推动自身发展。因此，作为一个纯粹的经济利益体，开发商开发产业园的唯一目的就是争取到最大化的利益，体现在获取利益额要大、获取利益的速度要快速、获取利益的方式要轻松，详细内容体现在：1、获利多（1）、通过物业本身获利。这就要求售价更高、成本更低、盈利方式更多样；（2）、增值获利。通过配套获取更高的利润；通过资本运营比如上市获利；2、获利速度快（1）、销售周期短。项目招商销售完成的时间越短越好；（2）、付款方式好。最好是全款一次性付清；（3）、手续流程快。不要因此耽误了大量时间；（4）、资本运
8、营有效。投放的每一笔资金都能起到应有的效果，投入产出高效；3、获利相对轻松（1）、客户来源广泛。营销方式多样，渠道建设完善；（2）、销售过程轻松。产品符合企业需求；销售团队给力，能尽快达成成交。开发商是产业地产的重要因素，只有通过开发商的运营，产业园区才可能开发完成，选址企业的需求最终得以实现，政府的需求也藉此深层次的满足，甚至通过开发引进服务公司参与到自己的运营过程中，也就是说开发商是所有产业地产参与者的连接纽带，重要性尤为突出。开发商是产业地产的资源整合者，政府手上的土地、政策资源，选址企业的资金，服务公司的专业资源，自身的开发整合能力，都因为开发商的运营组织在了一起，也因此实现了各方的利
9、益诉求，完成了项目开发。前面说了，要满足所有参与者的需求，产业园区才能开发完成，所以，作为纽带的开发商，要兼顾企业、政府和自身的诉求，不能顾此失彼，仅仅是为了自己的利益而不去考虑其他相关参与方的需求，最终项目肯定办不成，要不然就是政府不让干，要不然就是企业不买单。这都要求开发商必须具备很强的综合能力才行。产业园区要开发成功，一切依赖于实现招商销售，如果开发过程中出现问题不能实现招商销售，不仅不能获取利益，甚至要蒙受巨大损失，这个损失还没有办法分摊到其他参与方，因此开发商承担风险最大。结合上述内容，开发商的风险最大、能力要求最高，也担负了重大的责任，包括：1、正确选址，建造符合政府和企业需求的物
10、业；2、通过自己的整合能力提供企业所需的配套、政策、经营环境、服务等需求；3、开展招商销售，寻找合适企业落户。四、服务企业 第三方服务企业也是经济组织，以追求最大化的利益为目标。服务商是通过自己的专业产品和劳务提供，赚取合理的利润，这也是服务企业的唯一需求。服务企业直接的服务对象是产业地产开发商，但这并不是说其他参与方就与之没有关系，服务企业也要清楚政府、选址企业、开发商的需求，应用到自己的专业领域中，才能为开发商做好服务。第三方服务公司包括规划设计、顾问策划、调研定位、物业管理、招商销售代理、金融服务等多方面，每个企业都是自己业务领域的专家，专家就做专门的事情，因此服务企业提供专业产品或劳务
11、，帮助开发商达成阶段性目标就是其唯一责任。因为服务企业各司其职、提供专业产品和劳务，最终才促成项目的开发完成，这样来说服务企业是产业地产成败关键，甚至一定程度上看是服务商联合在运营项目，因此第三方服务公司的作用也非常重要。 综合来看，因为身份、地位、业务等内容不一，每个参与方的需求也不尽相同，但实质上都是从自身的利益出发，追求自己的利益最大化。为了相互之间满足需求，每个参与方还必须负起应有的义务。 再来看产业地产的“资源配置”问题，因为土地资源是稀缺的，所以利用有限的土地建造厂房或是办公楼，亦或是研发楼，具体满足哪些企业的欲望，就是“生产什么”。“如何生产”指产业园区开发方式是政府自己开发，还是民营企业开发；是采取直接建造销售，还是孵化投资、资本运营。产业园区入驻的标准和要求决定了最终的进入企业是哪些，比如考虑行业、规模、污染程度等，就是“为谁生产”。产业地产开发商在项目开发过程中，就是在不同的参与者之间相互协调，完善资源配置，满足不同参与者需求的过程，重心的重心一定要抓住参与各方的利益诉求，产业地产的本质就在于此。
