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1、物业管理浅谈物业管理纠纷的若干法律问题浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人、使用人与物业的受托管理人之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上莼升、新类型案件多的特点。而物业管理规汛范性文件方面,除了建设部发布的城市鳎新建住宅小区管理办法和国家计委、建姑设部发布的城市住宅小区物业管理服务矩收费暂行办法这两份部门规章
2、外,我国濞尚无统一的或专门调整物业管理行为的法返律法规,使物业管理纠纷案件存在适用法灾律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主悛要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上橙和程序上应注意的问题,以及值得探讨的炷问题略陈管见。一、物业管理纠纷的幺主要特点。物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的鬲出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与醌一般的纠纷有着不同的特点。1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较谓大。1990年以来,特别是199籽2年以后,全国各地的房地产业异军突起鬃,海南的房地产更是超常规发展,形成了鼢不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦,各类住宅小区、商庐厦在
3、收取物业管理费用、提供管理服务方萄面的做法不尽一致,业主与物业管理者之醣间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范菟,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房历产、物价等管理部门的投诉大量增加,在笊有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后釉,当事人转而向法院起诉。以海口市新华沂区法院为例,该院于1995年开始受理峰物业管理纠纷案5件,至1996年上升顽为20件,这两年来因物业管理而产生的赊各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的牺案件。物业管理纠纷是物业管理过程哟中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所样受理的物业
4、管理纠纷,已从刚开始受理时垲物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发掬展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠旄纷。主要有:物业管理者向业主或使用人艚追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠需纷数量较多;业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵饴权赔偿纠纷;房地产开发商与物业管理公退司的物业管理承包合同纠纷;房地产开发犒商与物业管理公司之间的物业委托管理纠睥纷;业主或使用人要求物业管理者赔偿在犄提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;业主或管委会选聘、解聘物蜕业管理公司产生的纠纷;业主诉房产管理旌部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉撸及到民法关系中合同之债、侵权行为所生蓁之债,
5、以及行政诉讼中房产管理部门的行畿政行为是否合法。如海口市顺发新村小区搽的部分业主因认为在没有召开业主大会、量业主选票未过半数的情况下,海口市房产饶管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政杌侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物弱业管理引起的行政诉讼案。3.物业管入理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。物业管理杳纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类异案件的主体,既有我国公民、法人和其他电组织,又有外国公民、外国企业、港澳台擀同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开虔发商或行政管理部门。既可能涉及业主与奕使用人的关
6、系、业主或使用人与物业管理挚公司的物业管理服务合同关系、侵权关系歉,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公司与房产拓管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属诮新类型的案件,在审判实践中又无现成的嗖依据,中华人民共和国民法通则等法嘶律中无专门调整物业管理的规定,只能依桦据民法通则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有韫关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。二、审撕理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。豺物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正确审理此尸类案件的前提。物业管理纠
7、纷的管辖问题浴,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依行料政诉讼法的有关规定确定有管辖权的法阀院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目闺前当事人一般都在物业所在地的法院起诉从,并把物业所在地作为业主或使用人的住蜣所地,而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权霉之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规迳定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖,因物业管理服务合同、物业管理仁承包合同、物业委托管理合同等产生的合珀同纠纷,应适用民事诉讼法第24条的规岛定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被俸告住所地或合同履行地的人民法
8、院管辖”爿。要注意审查何处为被告住所地、何处为澶合同履行地。业主作为被告的,业主的住糇所地既有在物业所在地,又有在物业所在聂地之外的,并非业主购置了物业,物业所专在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理赅公司的住所地是指其主要营业地或主要办媒事机构所在地,而并非是实施物业管理的臬所在地,但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是拣在物业所在地实施物业管理,因此,物业祝所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其坎不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规那定。应注意审查涉及物业管理的合同桷的法律效力。审查物业管理合同的
9、效力害,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性绞的问题。在物业管理纠纷中,主要涉及三窀类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的怨由房地产开发商或物业管理公司对建筑物舷及其附属物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业赕管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业逵管理公司签订的将物业管理权发包给另一瓮物业管理公司承包的书面协议;三为物业榀委托管理合同,即房地产开发商与物业管昌理公司签订的将物业管理权委托给物业管芽理公司管理的书面协议。在审理中,应区钟分合同的不同性质,注意判定合同的效力,以正确处理物业管理纠纷。1.注
10、滩意审查物业管理服务合同的效力。在躔审查物业管理服务合同时,应主要从当事坍人是否具备民事主体资格和相应的民事权映利能力、民事行为能力,合同的内容是否缗合法来审查其效力。物业管理权是因业主螬享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主约卷定可享有物业管理权的使用人,而非房地郸产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主为委托人,委托具有物业管讫理资质、能力的管理公司而形成。由于我徇国房地产发展过程中物业管理刚起步,在徨购房者购房时,物业管理多是作为商品房镔售后服务的一环,由房地产开发商与购房握者签订,约定购房者接受房地产开发商的蛘物业管理服务.随着物业管理规范化、法
11、贸制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主祚管理委员会作为行使物业管理权的一方,窄续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有府偿服务。因此,物业管理服务合同合格的酿当事人,一方为业主或依法成立的业主管理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权戡的房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的办法施行曦之日起划分,在此之前所签订的物业管理蠼服务合同不宜以房地产开发商无物业管理崤经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理,但不得以继续履行合同为由,阻挠蜾业主或业主管理委员会选聘物业管理公司戡进行管
12、理。1994年4月1日后所签订店的物业管理服务合同,因办法已规定念住宅小区应由物业管理公司统一实施专业蓑化管理,房地产开发商在出售房屋前,就擐应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理判,或注册成立物业管理公司负责管理。所萋以,1994年4月1日后房地产开发商疃仍与业主签订物业管理服务合同的,应认定合同无效。在审查物业管理服务合譬同效力时,还应注意审查合同的内容是否玷合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公屎共利益和他人合法权益;必须在平等协商搀的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在搠平等的基础上行使其物业管理权的,应认哀定合同无效;
13、对易引起纠纷的物业管理费,其收费标准、范围要依据物价管理部门旨的收费标准或报经物价管理部门批准,超堇过标准收取费用和滞纳金,未经批准扩大庹收费范围的条款,应确认为无效条款;对罟属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的夏使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不向业主爰交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。勺实践中,房地产开发商或发售房产的大业尝主,未经业主同意随意使用属于其他业主吴所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益簦的侵权行为常常发生,物业管理服务合同圮的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效.2.注意审查篌物业管理承包合同的效力。由于房地牛产开发商或物业管理
14、公司往往认为物业管艽理权在其手中,而在无能力或精力实施物訇业管理时,或为牟利,在与业主签订物业囡管理服务合同后,将受托进行物业管理的技经营权发包给其他的物业管理公司,坐收芬承包金,由此产生了发包人与承包人因收角取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包籁管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部陬办法中规定,小区物业管理权属全体汾业主所有,只有业主或者代表业主的管委訇会才有权选聘物业管理公司,为业主提供煎有偿服务。房地产开发商或物业管理公司阏只有依据物业管理服务合同对物业实施管蔬理,其由此所享有的受托权实质上不是物醑业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理菥承包合同损害了全
15、体业主的利益,应确认粝为无效合同。有受托管理权的物业管理公私司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼嗷请求,不应得到支持。3.注意审查物业委托管理合同的效力。在考察物押业委托管理合同时应注意审查合同的当事伐人和合同的内容。业主或代表业主的管委罄会委托、聘用物业管理公司提供管理服务芎,据此所签订的物业委托管理合同,实质鼹上是属于前述物业管理服务合同,如无其狸它致合同无效的情形,所签订的物业委托攥管理合同应确认有效。但在实践中引起纠夷纷的物业委托管理合同则大多不是业主或雒管委会与物业管理公司签订的合同,而是裳由正在实施物业管理的公
16、司与另一物业管虮理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业幸进行管理的合同,这种类型的物业委托管沅理合同,其性质与物业管理承包合同相似摞,都是未经业主同意,将取得的委托管理咀权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取焖委托管理的方式。业主将物业委托给其选艽定的物业管理公司管理,是基于业主对所女选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理削权转包、转让,也无权另行委托他人对业耿主的物业进行管理。而且,根据民法理论痉,转委托成立的前提必须是经委托人同意惴,接受委托进行物业管理的物业管理公司的擅自将管理权转托他人行使,所签订的物烽业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实祈施了无权转委托的行为,应确认合同无效婉。在审查物业委托管理合同时,应将其与幞物业管理公司选聘专