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1、<p>鹏翔智地2010年5月青岛市房地产市场月度报告鹏翔?研发中心2010年6月5日总编： 耿志侠 修方舟主编： 刘 翔责编： 傅三莎、孙 雪编辑： 孙微微、陈 吉、王荷明、孙浩鸽、房 群王绍旭、姜娟娟、王秀琴、许军杰前 言- 2 -一、政策和资讯- 3 -1、宏观政策- 3 -2、市场点评- 6 -3、青岛市政规划- 8 -4、青岛市场动态- 9 -二、青岛市土地市场- 11 -1、土地供应分析- 11 -2土地成交分析- 14 -三、青岛市房地产市场- 1 -1、青岛市场综述- 1 -2、市内四区分析- 8 -3、市南区分析- 12 -4、市北区分析- 15 -5、四方区分析-
2、 18 -6、李沧区分析- 21 -7、崂山区分析- 25 -8、城阳区分析- 29 -9、开发区分析- 33 -10、即墨市分析- 37 -11、胶南市分析- 41 -12、平度市分析- 44 -13、莱西市分析- 47 -四、营销动态- 51 -1、报广统计指标分析- 51 -2、楼盘营销动态- 58 -附件 楼盘排行榜- 60 - 前 言5月份青岛土地市场挂牌和成交的总量均环比下降。市内四区和崂山区本月均无土地供应和成交，挂牌地块中，工业用地幅数占到近八成。本月土地成交量最大的区市为平度市，而胶南市成交地块幅数最多。成交地块中，开发区有两幅土地溢价率超过100%，胶南市有3幅土地溢价率超
3、过60%。5月份新建商品房供应持续放量，但市内四区供应持续放缓。新政后市场主推中小户型，大户型洋房、别墅供应明显放缓。目前，市场可售存量为168万平，依然维持在今年的低位。5月的青岛市场交了一份出乎各界预料的成绩单，各类物业成交8909套，其中住宅成交8165套，成交量飙升至今年最高纪录。本月住宅成交出现“市区冷、郊区热”现象，市内四区成交依然低迷，住宅成交套数连续两个月下跌。而郊区楼盘成交火爆，成交主要集中在契税调整前后，其余各周成交较惨淡。很大程度上是受契税调整的影响，使得部分郊区楼盘集中备案。与住宅成交相反，办公和商业成交量均有较大回落。新政影响逐步显现，在报广投放上即可见一斑。与4月相
4、比，本月报广投放项目、投放量、投放版面均呈现下滑趋势；投放量较去年同期，更是下降38%。这与新政影响下，部分楼盘低调开盘，20余楼盘集体推迟开盘不无关系。展望后市，随着政策的继续落实，岛城楼市步入观望期。部分开发商出于回笼资金的考虑，或会考虑低价入市或加大营销力度。新盘上市定价符合市场预期，成为成交的主力军。刚性需求将接力市场供应，改善型需求减缓入市。一、政策和资讯1、宏观政策Ø 央行提高存款准备金率发布单位：央行发布时间：2010年5月2日政策类别： 金融政策新规提要： 2010年5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5、，农村信用社、村镇银行暂不上调。Ø 关于加强廉租住房管理有关问题的通知发布单位：住房和城乡建设部、民政部、财政部发布时间：2010年5月4日政策类别： 住房保障政策新规提要：新规强调对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。Ø 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月12日政策类别： 市场规范新规提要：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征
6、收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。Ø 关于土地增值税清算有关问题的通知发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月19日政策类别： 税收政策新规提要
7、：² 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。² 关于拆迁安置土地增值税计算问题 （1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，
8、计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。政策解析：国税总局5月26日发布的增值税清算新政较2007年2月的版本更为清晰明确，且对执行环节不少技术问题给出了具体解释，业内专家认为，其后引发的清算力度或超预期。目前各地政府对土地增值税大多采取预征方式，预征税率在0.3%至2%间不等，清算案例甚为少见。若日后严加贯彻新“清算令”，则对上市房企的影响不可低估。对上市房企而言，土地增值税的严格清算将压缩利润空间，也会对现金流和资金链产生较大负面冲击。原本奉行“高毛利、慢周转”经营模式的房企，
9、将直面陡增的税负成本，而追求“低毛利、快周转”的开发商，则因低税负与潜在的并购机遇而获益。Ø 青岛市房产交易契税政策发布单位： 青岛市财政局发布时间：5月21日政策类别： 税收政策新规提要：新的政策包括两方面内容，一是对个人首次购买90平方米到144平方米普通住房的 ，契税税率仍执行1.5%的标准；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率仍执行1%的标准。而对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%的标准执行 。二是对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的 ，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的
10、契税优惠政策，契税税率按3%执行 。二套房的界定标准仍将执行市政府2008年11月份出台的政策：首次购买住房指本人现名下无单独或与他人共同购买的住房，不含非住宅房屋、房改房、拆迁安置房以及通过继承、赠与、分家析产和法院裁决(除拍卖)等3种方式取得的住房；首次购房时间以签订购房合同时间为准。政策解析：契税税率的提高增大了买房成本，投资性购房及改善性需求购房将进一步得到抑制。此外，对于二套房的认定，执行的是以个人为单位认定的方式。较之按照家庭为单位认定要显得相对宽松一些，对于打击投资性购房的效果会有一定程度的打折。2、市场点评l 机构观点Ø 哈继铭：房价中长期上涨趋势不会改变房价
11、走势在昨天的中国消费增长论坛上成为焦点话题。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为，房价中长期上涨趋势不会改变，但有必要以调控政策抑制房价过快上涨，尽量使房价上涨速度低于收入增长的速度。 资讯来源：北京日报Ø 陶冬：房地产调整后需防“城投危机”瑞信董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬7日在深圳表示，在房地产大幅调整后可能出现“城投危机”，会给金融市场带来一定震荡。陶冬认为，2009年在经济刺激政策下，国内很多城市出现了“城投热”。将固定资产投资放在基建上能带来正面影响，但是在此过程中，出现了不少重复建设。城投的贷款也是一个大问题，银行贷给城投的钱可能远没有想象的那么多。资讯来
12、源：中国证券报Ø DTZ戴德梁行：今年全球市场投资物业总值将增长5%日前，DTZ戴德梁行最新发布的报告指出，全球房地产市场衰退的最坏时期已经过去，2010年全球市场的投资物业总值将会增长5%，其中2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场，在今年的增长更会多达12%，这主要是亚太区的资产价值持续改善所致。在中国，由于经济持续增长，中国的投资物业总值在2009年的增长多达29%，预料至2011年年底，中国将取代日本，成为亚太区内投资物业总值最高的房地产市场。 DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough表示：一年前我们还在劝告投资者应暂时搁置交投，一年后价格明
13、显调整，目前是投资商业物业的黄金时机。资讯来源：广州日报l 行业学者Ø 易宪容：房产新政作用未显现 基本排除加息可能国家统计局发布4月份统计数据，其中CPI上涨2.8%，房价上涨12.8%，并继3月份来实现了扭转了贸易逆差局面，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，数据显示了国民经济正处于平稳发展期，本在预料之中，目前基本可排除中央进一步进行宏观调控的可能。资讯来源：中国广播网Ø 夏斌：房地产调整将持续两到三年国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌8日表示，房地产调控的效果正在显现，调整将持续两到三年。此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠
14、正房地产市场扭曲发展的长期政策。资讯来源：中国证券报Ø 房地产蓝皮书：今年供求偏紧 房价盘整增速趋缓5月5日“2010年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”举行。会上李景国指出，2010年房地产市场供求偏紧，房价将出现盘整，增速将趋缓。市场供求偏紧主要原因有以下几个：一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力；二是2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放；三是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强；四是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较20
15、09年继续提高；五是2005年以来竣工的套数一直远小于住宅的销售套数；六是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头。价格方面，供求关系、通胀预期、价格主导权三个因素将使2010年房价出现盘整，增速趋缓。资讯资讯来源：中国新闻网Ø 马光远：房价回到合理价位资本才会投资实业马光远认为，今年房地产的政策，无论是从力度而言还是持续性而言，都会继续下去。在确保GDP增长8%的前提下，对经济总体的增长影响不会太大。因为就目前来讲，房地产单个行业对经济的贡献应该说不到1%，只有0.65%左右。“去年年底，我在浙江一带做了一个调研，对象是一些民
16、营企业家。我问他们愿意投什么，结果情况非常不乐观，70%的人愿意投资房地产，而这个数字在世界上是绝对遥遥领先的，而愿意投资实业的人只有4.7%。”马光远表示，希望这次的房地产调控政策能在年内消除我们的心腹大患，让房地产回到合理的价位，让大家有能力，或者说有意愿投资实业。资讯来源：证券日报l 地产评论员Ø 牛刀：恒大地产8.5折卖房 还没达到购房者预期针对恒大地产8.5折优惠事件，知名财经评论人牛刀在接受采访时表示，从去年初到现在，很多楼盘涨价幅度均超过50%，最高可能超过100%，因此现在的房价“再打5折也不算什么”，以目前的价格打8.5折优惠，仍然很难达到购房者的心理预期。牛刀表示，一系列调控政策出台后，购房者</p>
