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1、我国现阶段的住房问题 组长：李永强 31109216 小组人员： 杨飞 31109311 严品 31109112 陈大鹏 31109316 专业：管理系工业工程09级摘 要：中国在金融危机后经济依旧稳定发展，但对我国的房地产事业有一定程度的冲击，为了缓解当前的危机我国的房地产行业也做出了相应的策略，同时国家利用宏观调控政策维护房地产业的利益。国家每年提供的保障房来缓解住房难的问题，积极响应房地产行业，但这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。现阶段住房的供给远远小于需求，导致住房消费的矛盾也越来越突出。自2008年经济危机以后，尤其是2009年下半年到2010年的上半年
2、，住房问题变得更加严峻，也迫使我国的国民人均消费被动式增长。人口的控制力度的缺失，导致房地产泛滥的原因之一，伴着房地产的泛滥，农村土地的商品化、土地经济的流失，形成了一种恶性发展。我们也对我国未来房地产的发展趋势以及可能受限的因素的预测和初步判断。关键词：住房 危机 住房问题 房地产业 消费Pick to:Chinas economy after the financial crisis, but still stable development of Chinas real estate development to a certain extent, in order to allevia
3、te the impact of the crisis of real estate industry in China have made the corresponding strategies, while countries use the macroeconomic regulation and control policy maintenance of the real estate industry interests. Countries each year provide safeguard room to ease the housing difficult problem
4、, responded positively to the real estate industry, but this single policy model is getting more and more difficult to satisfy the housing finance new forms of housing security requirements. Present housing far less demand contradiction, resulting in housing consumption is more and more outstanding.
5、 Since the 2008 economic crisis, especially in the second half of 2009 after the first half of 2010, housing problem become more serious, and has also forced our national per capita consumption of passive growth. The lack of the efforts to control the population, one of the reasons in real estate ov
6、erflowing with real estate, the spread of rural land commercialization, the loss of land economy, formed a vicious development. We also to Chinas future real estate development trend and the prediction of factors may be limited and preliminary judgment.Keywords: housing crisis housing problem real e
7、state consumption一、我国的房地产市场1.1、金融危机对我国住房的影响 金融危机后，我国宏观经济减速同时也波及房地产业。根据国家统计局发布的2008 年国民经济与社会发展统计公报显示，经初步核算，2008 年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9%，但总体上出现逐季度回落现象，其中第四季度增速仅为6.8%。而且在未来一段时期，宏观经济增长下行压力将不断增大。中国房地产业也受到显著影响2008 年全国商品房销售面积为6.2亿平方米，同比下降19.7%。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。截至12 月末，商品房空置面积为1.64亿平方米，同比增长21.8%，这
8、比1- 11 月的月均增幅高6.5个百分点。同时，房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。此外外资的撤出影响了房地产市场的信心。受金融危机影响，许多外资机构开始出售在中国的房地产物业。其原因主要有三个：一是外资机构在这次金融危机中损失惨重，流动资金出现问题，需要通过出售房地产物业收回资金；二是中国房地产市场受到金融危机的波及，销量和价格增速都出现了大幅下降，各方对后市走向分歧严重；三是人民币升值的步伐放缓。但是，由于外资房地产总投资比例不足2%，因此外资机构的这种出售行为对房地产交易总量的影响不大，但对于整个房地产市场的价格和消费者预期会产
9、生较大的负面影响。房地产市场受消费者预期的影响很大，在这个兼具投资和消费双重属性的特殊市场中，消费者预期往往起决定性作用。与此同时美国带来的次贷危机使消费者认识到房地产不会只涨不跌。对金融危机的心理恐慌、各主要发达国家房地产市场的恶化效应、对经济复苏缺乏信心、对房价下调的进一步期待等因素严重影响了消费者预期，这使得房地产投资变得更加谨慎，消费需求进入了观望状态。2008 年9 月末，央行2008 年第3 季度全国城镇储户问卷调查结果显示：未来三个月打算买房的居民仅占13.3% ，分别比上季度和去年同期下降1.8 和2.8 个百分点，创1999 年以来的最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海
10、、天津和广州等城市未来三个月打算买房的居民均不足10%，低于全国平均水平。 影响房地产企业融资受到金融危机的警示，不少商业银行对房地产信贷紧缩，借贷情况严重。以上海市为例，2008 年上海市房地产开发贷款比去年下降了1.31 亿元，这表明房地产企业获得银行贷款的能力正在下降。在资金来源渠道单一的背景下，交易量的持续低迷和信贷紧缩，导致许多资金链紧张的房地产开发企业面临生存问题，整个产业也面临进一步整合。1.2、我国房地产应对金融危机的策略我国政府充分利用宏观调控政策，自2008 年9 月以来，愈演愈烈的国际金融危机，使得国内经济呈现下滑态势通胀压力逐步缓解。为加大经济刺激力度，央行连续五次降息
11、，以积极的财政政策和适度宽松的货币政策手段，进一步扩大国内需求，保持经济平稳发展。在行业政策方面，10月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，安排部署十项经济工作，其中明确提出要“支持居民购房”；财政部和央行宣布：从2008年11月1日起，对个人首次出售或购买住房暂不征收印花税，对个人出售住房免征收土地增值税，商业贷款首次购买普通自住房和改善性的普通自住房，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20%，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；11月5日国务院扩内需、促增长十项措施出台，其中包括“加快建设保障性安居工程”、“加大金融对经济增长的支持力度”；在
12、12月17日，国务院再推出促进房地产市场健康发展的三项政策措施，包括符合条件的第二套住房首付贷款优惠、购房两年转让的免征营业税、取消城市房地产税等。以上各项政策对房地产市场发展都是有利的。一方面，可以使房地产企业以较低的财务成本且较容易地获得银行信贷，增强企业的流动性；另一方面，可以为房地产消费者节省更多的购房成本，从而间接地提高其实际支付能力，鼓励其消费意愿。房地产企业要充分把握这种政策契机，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，以各项税费的降低为卖点，坚持度过这段困难时期。1.3、我国的保障房与房地产的联系 日前，住房和城乡建设部宣布，2011年全国保障房将建1000万套，并将于近期与各省级
13、政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。加快保障性住房建设，已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。之所以强调加快保障性住房建设的重要性，是因为自从1998年住房分配货币化改革以来，国内房价出现了“只涨不跌”的超强趋势，但快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力，使得房价问题逐渐成为市场特别关注的一个社会公共话题。为了满足当前老百姓起码的住房需求，中国应当大力发展保障性住房，这一思路已经得到社会各界的广泛认同。随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住
14、房保障要求。第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，这就使得低收入人群失去了申请公积金贷款的条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。第二，政策性住房金融体系不完善。我国现实除了住房公积金以外还没有任何的融资方式可以保障住房贷款。这也导致了我国的低收入人群无法申请到贷款！从而导致了廉租房的问题的产生甚至遗憾的是，迄今国内保障性住房的
15、供给仍然严重短缺，与市场化的商品房快速发展形成了鲜明对比。数据显示，1998年至2009年期间，全国房地产新开工面积合计72.96亿平方米，其中经济适用房仅为5.71亿平方米；全国竣工商品住宅套数累计3877万套，其中经济适用房仅491万套。这些统计数据表明，保障性住房所占比重太小，商品用房所占比重太大，房地产市场的供给结构严重失衡，这是导致当前国内房价过快、持续上涨的最主要影响原因之一。 二、我国的人口增长与房地产发展联系2.1我国的人口的增长的状况 中国人口每一个十年增加了约1.3亿人（比日本人口还多），大约每天增加3900人。人口增长（2007年）为0.6个百分点。根据美国人口普查局研究
16、预计到2026年中国的人口将在达到15亿人的高峰之后开始萎缩。 中国的人口预计在15亿左右时左右将达到峰值2033年中国预计将取代印度成为世界上人口最多的国家。还有人认为，人口预计2042年左右开始下降。生育水平预计低于更替水平下降很快。北京，上海，天津等城市人口将减少，如果不是对外来移民的涌入。 一些中国人口学家希望中国能稳定人口，然后选择“允许生育控制和自然死亡率”，以减少人口700万，审议了关于对中国的大小国家理想的数字。这一切已经造成了对人口与降雨量大的地方产生严重的水资源短缺和城市住房短缺的压力在空间中的一个小衣柜大小一般人的生活。在中国经济正在蓬勃发展的过程中，部分原因是人口的百分之七十的工作年龄。 这将极大地改变随着人口老化和减少孩子是独生子女政策的老成人。 2.2 我国的人口老
