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1、我国征地拆迁政策对工业化发展进程的影响分析摘自中国房地产估价与经纪2010年6期作者：聂燕军 覃海毅摘要：本文探讨了在经济全球化背景下，我国工业地价对工业企业选址的影响，并通过对相关利益者分析，找出存在的问题，提出相应的建议以控制工业用地的征收、拆迁成本，从业降低工业地价，便于招商引资，保持产品竞争力。关键词：经济全球化；征地拆迁；工业地价一、工业地价影响企业选址的机制分析（一）我国工业地价的现状国务院于2006年8月30日颁布关于加强土地调控有关问题的通知，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，出让价格不得低于公布的最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发
2、成本、按规定收取的相关费用之和。随后，国土资源部相继发布了全国工业用地出让最低标准、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，确立了我国工业用地招标、拍卖、挂牌出让制度，形成了我国工业用地招拍挂出让价格。这种招拍挂出让制度下形成的工业用地价格不可避免地对工业企业投资产生影响。下面本文从假设开发法和成本法角度对工业地价进行分析。1、假设开发法商品成本包括土地成本、厂房建设成本、原材料成本、设备设施成本、运营成本等其他生产要素成本。商品价格扣减其他生产要素成本，以及商品销售税费、利润，得到土地价格，公式如下：P1=P产品CTV 公式（1）式中，P1为土地价格，P产品为工业产品价格，C为厂房建设成本、
3、原材料成本、机械设备成本、生产运营成本等成本，T为税费，V为生产企业利润。在预期的工业产品价格的约束下，为了保障一定的利润，土地价格P1成为生产企业可承受的最高土地价格。2、成本法成本法以土地开发所能费用的成本构成来推算土地价格的方法，是我国目前工业土地估价的思路之一。成本法可定义为，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益测算土地价格的方法。计算公式如下：P2=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 公式（2）式中：P2为土地价格，Ea为土地取得费（征地、拆迁成本），Ed为土地开发费，T为税费，R1为开发利息，R2为开发利润，R3为土地增值收益。
4、运用成本法评估的结果是地价的最低界限。根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知，政府出让工业土地价格不得低于P2。一般情况下，政府正是以P2作为工业用地的出让底价。（二）工业企业选址分析(1)P1P2表明土地出让底价高于企业可承受的最高价格，若企业拿地投资建厂，则得不到预期利润，投资不可行。企业将在城市的其他区位选址，或者考其他城市。(2)P1P2表明企业对土地价格的预期高于底价，企业将会参与竞价，取得土地以投资建厂。对于企业（竞价人）的报价P与P1、P2的关之系为：P1PP2随着竞价人报价的提高，企业生产成本上涨，在商品价格一定的情况下，企业利润下降。当竞价人的报价P=P1，利润下降到企业可
5、以承受的最低限，竞价人将不再往上报价。企业希望以尽可能低的价格取得工业用地，以控制产品成本，工业地价对企业投资选址产生重大影响。此外，工业用地价格居高不下，产品成本上升，导致商品竞争力下降。生产成本最低的区位就是工业企业布局的最佳区位。经济全球化、交通运输便捷化，使得各个城市或地点具有较强的替代性，工业企业厂址选择的区域性限制越来越小。若其他条件相当，工业地价往往成为工业企业选址的决定因素。在我国，土地开发费（市政基础设施建设费）有一定的标准，政府土地收益也处于可控范围之内，唯有征地、拆迁成本不可控。征地、拆迁成本的高低很大程度上决定了工业用地出让底价的水平，从而影响工业企业选址。二、我国征地
6、拆迁补偿政策及其导致的问题（一）目前征地拆迁补偿政策为保护被征地、拆迁人员的利益，保证失地农民或被拆迁人的生活质量不下降，我国物权法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例都做了相应原则性规定，尤其是物权法，对我国现行的征地拆迁安置产生了深远影响。各地也颁布了地方性法规，规定了征地、拆迁补偿标准。例如，北京出台了北京市建设征地补偿安置办法（2004年北京市人民政府令第148号）、北京市城市房屋拆迁管理办法（2001年北京市人民政府令第87号），各区县也出台相应的实施细则，细化补偿标准。按照现行的征地、拆迁补偿政策，政府将集体土地征用为国有土地，除了必须给予集体土地所有者土地补偿费，还必须对相关农业人
7、口进行农转非安置；被征用集体土地上有房屋的，房屋拆迁补偿一般实行货币补偿与实物补偿相结合的方式，即给予被拆迁人房屋拆迁补偿款和安置住房。在现行征地、拆迁补偿政策下，征地、拆迁补偿费用占土地成本比重很大，决定了土地价格水平。而且，近年来，征地、拆迁成本呈上升趋势。2009年，北京市国有土地上住宅拆迁评估开始采取市场比较法，即被拆迁房屋补偿需要参考周边住宅市场价格水平，水涨船高，拆迁补偿标准随着住宅房地产价格的上涨而提高。国务院法制办公室国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）中提出，货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易
8、价格。2010年，国土资源部发布了关于进步做好征地管理工作的通知，要求各地“建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平”。对房地产开发而言，如果未来房地产价格的上涨，征地拆迁成本的上涨能够消化，但对工业产品而言，成本的快速上涨则会产生更大的压力。（二）我国征地拆迁补偿政策导致的问题在多年的实践中，我国现行征地、拆迁补偿政策有其成功之处。然而，其存在的问题也是显而易见的，并且，表现得越来越严峻。(1)征地人员安置导致难以控制土地成本。人员安置的政策有可取之处，货币补偿有成功的地方。随着征地、拆迁各项法规、补偿
9、标准不断完善，失地农民或被拆迁人的得到合理补偿，失地农民或被拆迁人的利益得到保障，生产、生活条件得到改善，而征地、拆迁也因此能够顺利进行。但其负面影响显而易见，部分地块需安置的人员过多、拆迁量大，征地、拆迁成本偏高，从而难以控制土地成本。在大城市的城乡结合部，这种现象并不罕见。(2)过高的工业土地价格不利于招商引资。若政府出让工业用地价格低于成本，容易受到WTO反倾销诉讼；同时，地方政府之间容易产生恶性竞争，为引进投资而竞相压低地价，甚至以零地价出让工业用地，土地利用低效、不集约，因而国家规定工业用地出让价格不得低于公布的最低价标准。但是，从前工业地价对企业选址的影响分析可知，工业用地价格偏高
10、，不利于我国招商引资，实体经济迫于成本压力，资本流向地价水平低的区域。(3)过高的工业土地价格使我国工业产品竞争压力增大。在经济全球化的背景下，国际商品价格趋于一致。工业土地价格过高，导致工业产品成本居高不下，我国工业产品竞争压力增大。(4)土地成本居高不下，导致房地产业打压实体经济。首先，地方政府财政收入大部分来源于土地出让，地方政府为获取更多土地出让收益，固定资产投向土地开发倾斜，从而影响地方实体经济的投资。其次，土地成本偏高（尤其是住宅用地），而且房地产开发是暴利行业，投资者退出成本、利润率相对较低的行业，都开始涉足房地产市场。近几年，我国住宅价格不断上涨，很多国企纷纷涌入房地产市场，直
11、到2010年实施房地产调控，依靠行政手段命令主营业务非房地产开发的国企退出。实体经济的资本流向暴利的房地产市场，实体经济遭受房地产打压。土地成本过高不利于地方实体经济的发展。(5)征地、拆迁过程中，失地农民或被拆迁人与政府、开发商容易产生利益冲突，影响建设和谐社会。各方利益出发点不同，而且涉及数量众多的相关利益者（尤其是单独“经济人”身份的失地农民或被拆迁人），在征地、拆迁的具体操作中，容易就补偿问题发生冲突，致使失地农民或被拆迁人与政府、开发商处在对立面，由此产生“钉子户”、发生暴力拆迁，不利于建设和谐社会。三、利益相关者分析从利益相关者分析入手，破解以上难题。利益相关者，指极其有可能受拟议
12、中的某项干预活动（无论是积极或消极）影响的或者指那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位。在征地、拆迁过程中，涉及的主要利益相关者包括失地农民或被拆迁人、房地产开发商、政府和土地使用者。各方在征地拆迁中，存在着不同的利益诉求。(一)失地农民或被拆迁人对于失地农民或被拆迁人来说，土地或房屋是其重要的资产，是其赖以生存的依靠。失地农民或被拆迁人也是“经济人”，也会考虑成本和收益。从成本角度看，失去了赖以生存的土地，社会关系也会受到影响或打破，生存成本增加。从收益的角度看，失地农民或被拆迁人希望能够获得更多的征地、拆迁补偿款，改善生产、生活居住条件，离开基础设施和公共服务设施不完善的农村、城乡结合部
13、。随着近年来不断颁布保护失地农民或被拆迁人利益的法规文件，以及失地农民或被拆迁人维权意识的增强，越来越多的失地农民或被拆迁人得到了较为公正的补偿。但在作为谈判对象的地方政府或者开发商面前，大部分失地农民或被拆迁人总是处于弱势的位置，他们的谈判能力不对称。（二）房地产开发商房地产开发是资本密集型产业，是暴利行业。开发商追求企业利润最大化，热衷于房地产开发。作为征地拆迁工作的具体设施方，房地产开发商需要支付土地补偿费、人员安置补助费、拆迁补偿费等各种补偿费用。为了通过政府对土地一级开发成本的审核，同时为了缓解融资压力，减少投资利息支出，开发商在具体实施征地、拆迁时会尽可能地降低征地、拆迁补偿。（三
14、）政府政府征用土地的收益主要表现在：保证城市发展，实现了政府的目标，促进了公共利益，政府获得了一定的财政收入。获得土地出让收益是政府的利益诉求之一。有关数据表明，土地出让金收益占地方政府财政收入的40-60%。由于这种潜在收益的大量存在，使得政府对征用土地存在极大偏好。相对于其他用地而言，政府从工业用地获得土地出让收益较少，更倾向于以低地价引进项目，获取增加税收收入和就业机会等综合效益。（四）土地使用者企业通过土地招拍挂出让方式取得工业用地，建设厂房。征地、拆迁补偿等成本包含在土地出让底价中，最终由工业企业承担。土地取得成本被纳入产品成本中直接影响了企业的利润。从前文分析可知，企业希望到工业地
15、价水平较低的区域投资建厂，以保持商品价格优势，获取更高利润，而前些年某些地方的工业用地零地价确实吸引了不少企业投资。四、结论与讨论通过综合分析工业企业选址机制、征地拆迁补偿政策存在的问题，以及利益相关者之间的利益冲突，笔者认为失地农民或被拆迁人与政府、开发商在征地拆迁补偿标准上的冲突，以及土地成本构成包含不可控因素征地安置人员数量和拆迁量，是导致土地成本过高的原因。而地方政府为了获取投资项目，必须降低工业地价，但是国家出台工业用地出让最低标准，禁止工业用地以低于成本的价格出让。土地成本过高，必然导致我国产品竞争力下降。在WTO贸易规则的约束下，我国不能以低于成本的价格出让工业用地，那么降低征地、拆迁成本成为必然的选择。政府应针对征地拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。加强土地一级开发过程中征地拆迁安置补偿水平的整体调控与平衡，合理控制拆迁成本，协调房地产开发用地和产业用地在一级开发过程中土地成本水平的匹配关系。将人员安置费用与征地拆迁成本相脱离，以实物安置为主，政府提供保障性住房用于安置；地方财政划出部分土地出让收益，成立专门的基金机构负责解决征地安置人员的再就业、社会保障问题。这种安置模式，可以满足失地农民或被拆迁人改善生产、生活条件的意愿，同时降低征地拆迁成本。同时政府也要防止一些投资者利用审批工业用地来炒作土地，促使企业集约用地，提高工业用地效
