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1、宝山区沪太路项目策划书之市场篇宝山区沪太路项目策划书市场篇报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00一年十二月 天启 & 开启地址：上海市凯旋路2200号2楼电话：021-64687090 传真：021-64412720目 录上海楼市状况-4宝山区概况-9宝山区房地产市场状况-16市场分析位置及交通分析-27项目地块分析-29项目SWOT分析-32项目分析宝山区整体客源分析-35周边客源分析-38客源分析周边楼盘情况-40个案资料-43竞争分析市场分析上海楼市状况（一）上海房地产市场2001年19月暨第三季度分析（数据来源：上海市房地产交易中心）上海房地产
2、市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。一、 房地产开发投资，增长较快仍理性 房地产开发投资额430.06亿元19% 2001年1-9月，上海房地产开发投资额达430.06亿元，比2000年同期增长19%，其中第三季度为186.53亿元，占前三个季度的43.37%，比2000年同期增长13.9%。上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10-20%之间，尽管增长速度较快，
3、但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，上海仍属中等水平。 从全国来看，2001年1-9月房地产开发投资额3758.82亿元，增长速度31.4%。北京增幅高达55.5%，投资总额达473.31亿元，超过上海。目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落。 二、一级市场新政策，内外并轨谱
4、新章 新增经营性项目土地出让面积164.49万平方米56.2% 2001年1-9月，新增经营性项目土地出让面积为164.49万平方米，同比减少210.68万平方米，负增长56.2%。这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此，今年上半年严控土地上市量，仅为20.97万平方米，基本上处于停止供应状况。第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积达到143.51万平方米，同比负增长1.1%，基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今年1-9月容积率为1.32，第三季度为
5、1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。 三、二级市场供需旺，住宅依然唱主角 商品房批准预售面积1026.02万平方米8.8%已登记的商品房预售面积1287.72万平方米25.1%供求比1：1.25 今年上半年由于执行新的商品房预售政策，上海二级市场供应一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移，这种状况在第三季度有所改善。2001年1-9月商品房批准预售面积1026.02万平方米，比2000年同期减少98.75万平方米，负增长8.8%。而商品住宅批准预售量903.31万平方米，同比仅减少3.70万平方米，基本上与去年同期持平。与此相应的2001年1-9月已登记的商品房预售面积为1287
6、.72万平方米，同比增加258.08万平方米，增幅达25.1%，供求比为1：1.25。而商品住宅预售面积为1255.53万平方米，供求比为1：1.38，从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量，这说明上海这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。上海从1999年对空置商品房实施有效控制，2000年开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。 从商品房批准销售面积来看，2001年1-9月为1666.07万平方米，同比增加79.59万平方米，增幅5%。与此相对应的已登记商品房销售面积为1599.40万平方米，同比增加344.73万平方米，增幅达27.5%，供求比由去年同期的1：
7、0.79上升至1：0.95。2001年第三季度商品房上市量为467.23万平方米，同比减少79.33万平方米，减幅达14.5%，而成交量为599.75万平方米，同比增加91.81万平方米，增幅为18.1%。由此可见，上海商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求的增长大大超过供给的速度，这也是培育市场、发展市场的必然结果。 从房屋销售分类情况来看，住宅依然是主角，2001年1-9月预售商品房中住宅占97.5%，销售商品房中住宅占93.4%。从2001年8月1日开始，上海实行内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占比例依然高达92.01%。由于另外的7.99%房源销售情况没有细分，因此对办公
8、楼和商场销售情况难以作分析判断，估计应该能保持去年同期水平。 从购房对象来看，2001年1-9月个人购买商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房13.7万套，占95.1%，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买10.41万套，占97.9%，比去年同期上升1.4个百分点。 从销售区域来看，2001年1-9月商品房销售量前三甲依然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量的19.2%、16.5%和7.9%，这三个区的销售量占全市43.6%。尽管这三个区依然保持全市房地产热点区域格局，但与前两个季度50%以上的份额相比，很明显有所下降，这说明上海市房地产市场的热点区域正逐步扩散。商品
9、房预售的前三甲则依然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量的17.3%、12.3%和9.4%。随着宝山、嘉定、松江等地区轻轨建设，这些地区的房地产市场必将逐步升温。 四、三级市场交易忙，如火如荼创新高 存量房交易面积1012.70万平方米90.9% 2001年1-9月已登记存量房交易面积达1012.70万平方米，同比增加482.10万平方米，增幅高达90.9%，存量房交易量已占商品房销售量的63.32%，已经大大超过2000年全年存量房779万平方米的交易量，预计2001年全年存量房可达1250-1350万平方米。其中2001年1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面积266.8万平方
10、米，占总存量房交易面积的26.3%，比去年同期增加78.7%。上市平均售价每套13.42万元，平均出售单价每平方米为2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。 因此，上海房地产三级市场的发展势头相当猛，倘若按此发展速度，2002年三级市场交易量就能和二级市场并驾齐驱了。 仔细分析上海存量房市场火爆的主要原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近几年来，上海居民住宅条件发生较大变化，但仍有相当一部分人单位分房无望，动拆迁有没份，只好自己掏钱来改善住房条件。然而，日前走高的商品房价令这部分消费者望而却步，只能退其次把眼光转向二手房。一般说，20-30万一套的二手房是相当不
11、错的，加上原有住房的置换，花上十多万就能住上二室一厅甚至三室一厅。2、动拆迁居民买二手房来安置。随着上海新一轮旧区改造启动，上海每年拆除200-300万平方米的旧房，在这些动拆迁居民中，相当多的人选择货币化动迁。今年1-9月共有22972户居民选择货币化动迁，占动迁户总数的46.61%，比去年同期提高近10个百分点，平均每户安置金额14.96万元，只要自己再拿一点，就能购一套比较满意的二手房。3、上海购房需求呈现多元化格局。实力人士、“星一族”、“款一族”尽可能开着大奔去买豪华别墅。高级白领、私营业主则可以去买联体别墅、高级公寓。一般白领是成为普通商品房的消费主力军。而二手房的购买对象基本锁定
12、工薪族，因此，二手房将会继续受到工薪族的青睐。 综上所述，上海房地产市场依然将呈现稳步发展的态势。 （二）上海房地产市场走势n 整体走势上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第六个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在1020%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，市场需求同步扩大，供需两旺，尤其需求的增长大大超过供给增长的速度，目前供求比为1：1.255，市场发展前景良好。同时，政策的及时出台，对市场的规范起了较大的引导作用，尤其下半年实行内外销并轨，土地逐步采用招标、拍卖的出让方式，避免了幕后的黑箱操作，而且明年1月1日起又将实行房地产市场明码标价方案
13、，再一次为房地产市场创造良好空间。当然，我们也应当看到，美国9.11事件对全球经济的影响以及目前股市的下挫，影响了一批购房者的信心，房地产各项指标的增长幅度（尤其是价格指标）已经明显回落，这些回落将直接对明年上半年的房地产市场带来众多不利因素。因此，总体上来说，上海楼市“稳中有升”态势还将持续一段时期，但随着市场的成熟和饱和，以及受整体经济条件的影响，这种增长将趋向缓和。n 价格走势今年以来上海房价始终处于上扬态势，只是幅度有高有低。譬如中房上海指数升幅显示：月升点，月仅升点，、月升点，、月升点，月升点，幅度降点之多，10月再次上升11点。 按上述情况，我们发现年上海房价总体呈螺旋式上升态势，但期间出现一个个反复性周期。这些反复性周期的出现，主要原因是一些突如其来的不可抗力，致使升幅大受影响。譬如月升幅与美国“9.11”事件不无关系。 据统计，区域价格从高到低排列依次是黄浦、长宁、卢湾、浦东、普陀、闸北、杨浦、闵行、宝山、虹口，第三季度市场总体平均成交价每平方米元，明显比前两季度的增长幅度降低。预计第四季度冬日旺季价格将继续攀升，但走势趋缓。 宝山区概况n 区域概况：地处上海北
