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1、基础研究报告一、宏观经济背景 1（一）分析2013（二）预测2014二、政策走势分析 2（一）2013调控政策背景1.宏观经济政策：稳增长、调结构和促改革 2.房地产调控政策：重心转向保障房和住房供应体系 （二）2014政策走势预判1.宏观经济政策：2014年稳中有为，适时微调 2.房地产政策：“有形之手”弱化，核心转向保障房三、房地产市场分析 6 （一）2013年房地产行业总体态势分析1.市场供应2.市场成交 3.市场价格（二）2014年房地产行业态势预判1.市场供应2.市场成交 3.市场价格四、2013年云南省房地产市场运行分析 24(一)、房地产开发投资完成情况(二)、房地产市场供给情况
2、(三)、房地产市场销售情况(四)、小结五、参考文献 282013年，是地市复苏、楼市活跃的一年，也是楼市调控政策思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定影响下，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，且自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，市场不断向好发展。2013年土地购臵面积、房屋新开工面积均实现了同比降幅收窄、并由负转正的增长态势；房地产开发投资、房企资金增幅虽然年内趋缓,但仍分别保持20%左右和25%以上的增幅，且明显快于2012年；商品房销售面积和销售额则实现了20%以上大幅增长。前11个月，商品房销售面积已突破11亿平方米、商品
3、房销售金额近7万亿元，预计全年将再创历史新高。在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，在经历了2012年的复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大。一、宏观经济背景（一）分析2013年：国内经济稳中向好 2013 年前三季度国内生产总值38.7 万亿元，同比增长7.7%。从今年前三季度看，国内生产总值增速基本延续了2012 年的走势，国内主流经济研究机构普遍预计全年增速将达到7.7%左右，基本可以实现决策层年初制定的“GDP 增速7
4、.5%”的预期目标。2013年1-11月，全国固定资产投资39.1 万亿元，同比增长19.9%，这是11 年来全国固定资产投资增幅首次低于20%。其中全国房地产开发投资完成7.7 万亿元，同比增长19.5%。（二）预测2014 :我国经济平稳增长 2013年12月中旬举行的中央经济工作会议要求，2014年，我国经济工作要坚持稳中求进，统筹稳增长、调结构、促改革，保持经济增速在合理区间平稳运行。国内主流经济机构普遍预计2014年全年经济仍将保持平稳增长，增速在7.5%左右。二、政策走势分析 （一）2013调控政策背景1.宏观经济政策：稳增长、调结构和促改革2013年初，受到世界经济复苏缓慢，国内
5、需求不旺、产能过剩和结构调整、房地产调控继续等因素影响，前两个季度，我国经济再次出现探底迹象，增速逐季下滑。固定资产投资增速下滑，出口增速下滑，工业增速持续下滑。为此，新一届政府一方面通过货币、财政和产业政策的调整实现经济领域的“去杠杆、去产能”；另一方面通过推进结构调整，实现供给层面的优化和完善。三季度以来，工业增速显著回升、消费回稳、外贸企稳、投资保持稳定增速，整体经济出现触底回稳迹象。综合来看，2013年我国经济将保持弱复苏的态势，前三季度GDP增速7.7%，主流机构普遍预计全年增速7.7%左右，完成7.5%的年度增长目标。 面对错综复杂的国内外经济形势，2013年党中央、国务院在坚持稳
6、中求进的总基调基础上，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险，保持经济平稳运行；同时深化改革，创新宏观调控方式，激发市场和经济内生活力，打造中国经济升级版。 一是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度，把钱用在刀刃上。2013年7月，财政部发布关于加强地方预算执行管理激活财政存量资金的通知指出：进一步激活存量财政资金，集中有限的资金用于稳增长、调结构、惠民生等重点领域和关键环节，不断释放内需潜力，满足人民群众迫切需要，提高财政资金使用效益。与此同时，国务院7月以来也接连颁布金融支持经济结构调整和转型升级指导意见、关于金融支持小微
7、企业发展的实施意见等政策，其目的就是切实解决经济运行中的结构性矛盾和资金分布不合理。 二是提出经济发展的“上限”和“下限”。2013年7月在国务院召开的经济形势座谈会上，李克强总理提出，宏观调控政策要确保经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。即当经济运行保持在合理区间内，要以转变经济发展方式为主线，以调结构为着力点，释放改革红利，更好发挥市场配臵资源和自我调节的作用，增强经济发展活力和后劲；当经济运行逼近上下限时，宏观政策要侧重稳增长或防通胀，与调结构、促改革的中长期措施相结合，使经济运行保持在合理区间。 三是积极释放有效需求，推动居民消费升级。完善消费政策，提高居民
8、消费能力，大力发展服务业，开发和培育信息消费、医疗、养老、文化等新的消费热点，增强消费的拉动作用。7月国务院常务会议，研究部署加快发展节能环保产业，促进信息消费，拉动国内有效需求，推动经济转型升级。8月国务院颁布关于促进信息消费扩大内需的若干意见，9月颁布关于加快发展养老服务业的若干意见等等，通过挖掘新的消费领域，增强消费内生动力。 四是深化改革，简政放权，激发市场活力。3月以来，新一届政府已持续向市场、社会、企业放权，累计取消和下放行政审批权限达220多项，简政放权正不断迈出新步伐，为“稳增长、调结构、促改革”发挥积极作用，激发市场和社会活力的成效正在显现。7月国务院审议通过中国(上海)自由
9、贸易试验区总体方案，9月底上海自贸区正式成立，是先行先试、深化改革、扩大开放的重大国家战略。与此同时，放开部分垄断性领域，积极鼓励民间资本介入。9月国务院常务会议研究部署有效落实引导民间投资激发活力健康发展的措施。明确在金融、石油、电力、铁路、电信、资源开发、公用事业等领域向民间资本逐步放开。纵观2013年宏观经济政策，宏观调控重点由2012年的“稳增长”转向了“稳增长、调结构和促改革”。以提高经济发展质量和效益为中心，坚持政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，并根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，正是在一系列稳中有进、稳中有为的政策措施下，我国经济下半年才出现稳中向好的弱复苏态势，确
10、保了完成全年经济社会发展主要任务。 2.房地产调控政策：重心转向保障房和住房供应体系2013年2月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出五条措施（简称“国五条”）：一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房，对其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；三是增加普通商品住房及用地供应；四是加快保障性安居工程规划建设，落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；五是加强市场监管，推进城镇个人住房信息系统建设。这次出台的五条政策没有超出既有的调控框架，对市场影响如何关键是要看相关各部委和地方政府
11、是否有细则跟进落实。 3月1日，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，“国五条”细则正式出台。细则着重对限购加强、限贷提高、税收加重等抑制需求的方面进行细化，特别是限贷和税收政策，引发市场“赶末班车效应”。但各地方政府均处于观望等待，直到3月25日，广东省才率先出台地方细则，而大多数城市都还是选择在3月最后两天集中“交作业”。截止4月3日，国务院要求的35个大中城市均出台了地方细则，但力度参差不齐。除北京较为严厉之外，其他34地细则均不同程度的力度打折，更有26个城市仅公布房价控制目标。此外四季度以来，有16个以上的重点一、二线城市出台调控收紧措施，特别是一线城市率先加码。北
12、京推出“稳房价”七措施，加快发展自住型商品住房建设，在市场上引起不小的轰动；深圳为落实“深八条”，对差别化住房信贷政策作出调整，将深圳二套房首付比例从六成提至七成；上海为进一步严格执行国家房地产市场调控政策，推出“沪七条”，二套房首付提至七成，非户籍居民购房门槛提高；广州的调控新政“穗六条”也于11月18日正式出台，标志着一线城市调控政策的全面收紧。此外，南京、杭州、武汉等重点二线城市也纷纷上调二套利率和提高非户籍购买门槛。总体来看，2013年的房地产调控主要可以分为两个截然不同的阶段：一是第一季度，以“国五条”和各地细则为主，仍延续2011年以来的抑制需求、控制房价的调控思路；二是二季度以来
13、，以加强保障房建设和管理的主，完善住房供应体系的思路。调控的重心由抑制房价、抑制需求为主，转向加大保障房建设，健全住房供应体系为主上来。(二) 2014政策走势预判 1.宏观经济政策：2014年稳中有为，适时微调无论是实施积极财政政策和稳健货币政策，还是其他各项政策，都要同全面深化改革紧密结合，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，寓改革于调控之中。当经济运行稳定在合理区间时，宏观调控应强调稳字当头、稳中有为，但如果出现滑出区间的可能性，就要启动必要的政策预案。a.货币政策：稳字当头，注重风险防控2013年我国经济增速有望达到7.7%左右，而2014年则有望继续回落至7.5%左右，仍保持在相
14、对合理的增长区间。这意味着明年我国经济将以追求经济发展质量和结构转型为主。b.财政政策：调整财政支出结构，加大减税力度12月中央经济工作会议指出，2014年要继续实施积极的财政政策。要进一步调整财政支出结构，厉行节约，提高资金使用效率，完善结构性减税政策，扩大营改增试点行业。国际金融危机冲击下，我国经济发展下行压力加大且面临种种不确定性，货币政策受制于地方债风险和潜在通胀压力，不可能有较大的宽松余地。因此，要保持经济在合理的增长区间，必须要继续实施积极的财政政策。而实施积极的财政政策，重点有三个方面：优化支出结构、加大减税力度和保持合理赤字规模。调整完善支出结构的重点领域为民生、经济结构调整和
15、创新、基础设施薄弱环节等领域；继续完善结构性减税政策，扩大“营改增”的实施范围，并加以完善，支持服务业的发展，为中小企业减负；保持赤字率基本稳定、优化债务结构，合理控制地方性债务水平，采取多种措施逐步化解地方债务风险。2.房地产政策：2014年“有形之手”弱化，核心转向保障房新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。 a.总基调：提倡市场化，强化保障房，健全供应体系 2013年12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共
