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1、房产税法 n房产税特点 1、个别财产税 2、经营性房屋 3、使用方式不同有不同的计税依据 n n答:房产税是以房屋为征税对象,依据房屋的计税余值 或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。 n1、什么是房产税? n n n2、房产税的纳税义务人是如何规定的? 【例题单选题】 下列各项中,符合房产税纳税义务人规定的是( )。 A.产权属于集体的由承典人缴纳 B.房屋产权出典的由出典人缴纳 C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 D.产权属于国家所有的不缴纳 正确答案C 答案解析选项A.产权属于集体的由集体单位缴纳;B.房 屋产权出典的由承典人缴纳;选项D.产权属于国家所有的由 经管单位缴纳。 答
2、:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,其范 围按现行行政区划确定. u: n 房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房 产税;但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按 规定征收房产税。 n城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。 n 个人的非营业用房屋不征税 n3、房产税的征收范围? 注意 n答:房产税以房屋为征税对象.房屋是指有屋面和围护 结构(有墙或两边有柱),能够遮风挡雨,可供人们在其中 生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所. n独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电 塔、油池、油柜、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池 、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,
3、不属于房 产。 n4、房产税征税对象是什么? n1、下列房产税的纳税人正确的是( )。 A、房屋的出典人 B、拥有农村房产的农村农民 C、允许他人无租使用房产的房管部门 D、产权不明的房屋的使用人 n答案:D 解析:房屋出典的,由承典人纳税;农村不是房产税 的开征区域,农村农民不是房产税的纳税人;无租使用 房产的,由使用人纳税;产权未确定的,由代管人或使 用人纳税。 二、税率、计税依据和应纳税额的计算 答:房产税依照房产原值一次减除10%至30%(我省规定 一次减除30%)后的余值计算缴纳.没有房产原值作为依据 的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定. 房产出租的,以房产租金收入为房产税的计
4、税依据。 n5、房产税的计税依据是什么? 二、税率 n两档 n从租 12% n从价 1.2% n个人出租或向 个人出租用于 居住按4% 两种征 税方式 n从价 原值(1-扣除率)1.2% n政府规 定的 n从租 租金 12% n是全部 的租金 1.从价计征: 注意:从价计税方式下税率具有年的含义在里面, 在计算中注意和时间的配比! n年应纳税额应税房产原值(1-扣除比例)1.2% (1)房产原值:纳税人按会计制度规定,在“固定资产” 账簿中记载的房屋原价(包括应当缴纳房产税,但未在 该账户中记载的房产);原价根据有关会计制度规定 核算,未按规定核算并记载的,按规定予以调整或重 新评估。 (2)
5、应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单 独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备; 电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否 单独记账与核算,均应并入原值计税 n 6、房产原值是如何确定的? (3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相 应地增加房屋原值. u对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价 值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施 的价值; u 对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更 换的零配件,更新后不再计入房产原值。 (4)对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何 核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用 权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地
6、 容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面 积并据此确定计入房产原值的地价。 【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积 占总用地面积的比值, n宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积总用地面积。 【举例】甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地 使用权,新建房屋建筑面积8万平方米,工程造价1800万 元,2010年12月完工并通过验收。 土地单价=4000万元20=200元/平方米 该厂房的房产税计税原值=1800+(28200) =1800+3200=5000万元 n则:宗地容积率=8万平方米20万平方米=0.4。宗地 容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计 算土
7、地面积并据此确定计入房产原值的地价。 2.从租计征(12%): u注意: 个人购买商品房自用,不纳税。个人按市场 价格出租的居民住房,暂按4%税率征税。 n应纳税额租金收入12% 【例题单选题】某企业2011年1月1日的房产原值为3000万元 ,4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁 商店,月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除 20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税( )。 A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元 正确答案C 答案解析(3000-1000)(1-20%)1.2%+1000 (1- 20%)1.2%/123+5912%=27(万元)
8、 【两种方法的适用范围】 (1)投资联营的房产 n参与利润分红,共担风险的以房产余值计税; n收取固定收入,不承担联营风险的按租金收 入计税。 (2)融资租赁的房产,依照房产余值缴纳房产税。 (3)居民住宅区内业主共有的经营性房地产(实际 经营的代管人或使用人缴纳房产税) 自营的按余值计税, 出租的按租金收入计税。 无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值 准确划分开的,由税务机关核定。 【例题单选题】某企业有一处房产原值1000万元,2011年7 月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险 ),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万 元,当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2
9、011年应 缴纳房产税( ) A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6 正确答案C 答案解析应缴纳房产税1000(1-20%) 1.2%/2+5012%10.8(万元) (4)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约 定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有 人按照房产原值缴纳房产税。 【例题多选题】下列各项中,应依照房产余值缴 纳房产税的有( ) A.融资租赁的房产 B.产权出典的房产 C.无租使用其他单位的房产 D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性 房产 n正确答案ABCD 【例题单选题】 9、下列关于房产税计税依据的说法正确的是( )。 A、房产税有从价计征和从
10、租计征两种方式 B、投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税 ,如果不共担风险应按租金从租计征 C、个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的房产税 暂减按4%的税率征收 D、凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设 施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼 宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应 计入房产原值 答案:ABCD 【例题单选题】 赵某拥有两处房产,一处原值60万元的房产供自 己和家人居住,另一处原值20万元的房产于2010年7 月1日出租给王某居住,按市场价每月取得租金收入 1200元。赵某当年应缴纳的房产税为( ) A.288元 B.576元 C
11、.840元 D.864元 正确答案A 答案解析应纳房产税120064%288(元 ) 【例题单选题】 某公司办公大楼原值30000万元,2010年2月28日将其 中部分闲置房间出租,租期2年。出租部分房产原值5000万元 ,租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为 20%,2010年该公司应缴纳房产税( )。 A.288万元 B.340万元 C.348万元 D.360万元 正确答案C 答案解析2010年1-2月从价计征的房产税:30000(1- 20%)1.2%212=48(万元) 2010年3-12月从价计征的房产税:25000(1-20%) 1.2%1012=200(万元) 20
12、10年3-12月从租计征的房产税: 100012%1012=100(万元) 合计应纳房产税=48+200+100=348(万元) 三、税收优惠(基本规定) 下列房产免纳房产税: (一)国家机关、人民团体、军队自用的房产; (二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产; (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产; u上述单位出租房屋非自身业务使用的生产、营业用房, 要征房产税。 (四)个人所有非营业用的房产 。 7、哪些房产可以减免房产税? 【例题计算题】某省政府机关有办公用房一幢,房产价 值5000万元。2011年将其中的四分之一对外出租,取得租 金收入100万元。已知该省统一规定计算房产
13、余值时的减 除幅度为20%,该省政府机关当年应纳的房产税为多少? 【答案】 省政府机关办公用房免税; 出租部分应以租金交税,应纳税额为:应纳房产税 =10012%=12(万元) 车船税法 在中华人民共和国境内,车辆、船舶(以下简称车船) 的所有人或者管理人为车船税的纳税人。 车辆、船舶,是指: (1)依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶 (2)依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场 所行驶或者作业的机动车辆和船舶。 1、纳税义务人 2、征税范围 二 税目与税率(定额税率) 计税单位 备 注 乘用车按 发动机汽缸 容量(排气 量)分档 每辆核定载客人数9人(含)以 下 商用客车
14、每辆核定载客人数9人(含)以 下 商用货车整备质量每 吨 包括半挂牵引车、挂车、客 货两用汽车、三轮汽车和低 速载货汽车等。挂车按照货 车税额的50%计算 其他车辆整备质量每 吨 不包括拖拉机 摩托车每辆 船舶-机动船 舶 净吨位每吨 拖船、非机动驳船分别按照 机动船舶税额的50%计 算 船舶-游艇船身长度每 米 三 应纳税额的计算与代收代缴 1、以吨为单位的以自重吨位为计税依据 2、拖船按照发动机功率1千瓦折合净吨位0.67吨计算 征收车船税。 n(一)计税依据 【例题选择题】 华联商厦有三辆载货汽车,每辆自重吨位为4吨,假设能 载货3吨。当地规定适用税额为20元/吨,年应纳车船税为 ( )
15、。 A、60元 B、80元 C、140元 D、240元 答案:D 解析:以自重吨位为计税依据。计算过程:4203=240 (二)应纳税额的计算 1、购置的新车船,购置当年的应纳税额自纳税义务发 生的当月起按月计算。 2、报废灭失的车船可申请退税,失而复得的要缴纳 3、已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户 的,不另纳税,也不退税。 n应纳税额年应纳税额12应纳税月份数 【例题计算题】 某运输公司2013年8月新购置机动船3艘,每艘净吨位 1000吨。该公司船舶适用的年税额为:净吨位2012 000吨的,每吨4元。该公司2013年度应缴纳的车船税 ? 解答:车船税 3 1 0004512
16、 5000(元) 四 税收优惠 法定减免 捕捞、养殖渔船 军队、武装警察部队专用的车船 警用车船 依法应予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机 构及其有关人员的车船 对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税 (包括纯电动汽车、燃料电池汽车和插电式混合动力汽车 免征车船税,其他混合动力汽车减半征税) 省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,可对公 共交通车船,农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托 车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税 特定减免 经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别 行政区、台湾地区的车船,不征 按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日 起5年内免征 机场、港口内部行驶或作业的车船,自车船税法实施之日 起5年内免征 【例题选择题】 某旅游公司201