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1、二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 开盘报告标准模版 2 本期推出部分 3 1.项目当期技术指标 2.项目当期户型配比 3.项目营销策略 4.项目媒体表现 5.项目包装（看楼通道、售楼处、样板 房、园林等）分析 6.项目户型评价 7.项目分析 8.价格表 9.价格策略 10.项目关键的时间节点 策略 开盘 反思 Contents 4 1、项目当期基本技术指标 项 目 信 息 开发商 中海地产（深圳）有限公司 占地（）本期约9425（共75938.11） 地址 盐田区盐田港后方陆域梧桐山 半山处建面（）本期10426.46 (共84000) 代理商 中海地产（深圳）有限公司 住宅（）本期
2、10426.46 建筑设计深圳大学建筑设计研究院 商业（） 承建商深圳中海建筑设计有限公司 其他（） 整合推广深圳青铜骑士广告有限公司 容积率1.11 物业管理 中海物业管理有限公司 绿化率64% 物管费2.8元/平方米覆盖率 建筑类型 普通住宅总户数 134（总户数970） 栋数3（共26栋）车位数 总层数 16栋6层，18栋8层，19栋10 层 车位比 均价17781元/开盘日期2007年9月30日 配套中小学:深圳外国语学校 策略 5 2 项目当期户型配比 房型面积段面积和比例套数比例 3房88.96- 96.22 4313.8531.18%3626.87% 2房70.92- 74.78
3、 45244.768.82%9873.13% 共计10426134100% 6 3、项目营销策略 策略 项目本期推出数量较 少，加上一期开盘已 经为本期销售积累了 一定的知名度，本期 推广力度不大，营销 渠道主要通过，报纸 、项目网站、户外广 告牌等进行项目推广 。值得一提的是其项 目网站做的有些创意 。 7 、项目媒体表现 策略 户外广告牌 网络推广网站 楼书 8 、项目包装-售楼处 策略 签约等候区售楼处模型售楼处墙面区位图 u售楼处布置中选房区前，空间狭小、过于拥挤。 u财务区位置选择不恰当，紧邻选房区人流过于频繁。 9 、项目包装-样板房 策略 u 将客厅与餐厅刻意的 用玻璃墙 分开,
4、致使本来 狭小的空间更感觉拥挤. u 样板房四周因为灯的 装饰需要, 在屋面下面四 周装饰了一个宽约20厘 米灯板，将2.8米的层高 局部降低了近15厘米,给 人一种十分压抑的感觉. u 样板房选择应该适当 选择楼层高一点来突出, 本项目的景观优势,选择3 楼,景观受视野的限制、 采光通风差。 10 、项目包装-看楼通道 策略 11 、项目包装-园林 策略 u 注重了水景的运用 u 园林内花卉品种 植物给人的视觉效 果较好 u 园林内部规划设计 比较合理 12 、项目户型评价 策略 u本户型为比较标准的3 房2厅1卫房型，该户型优 点是功能布局合理，紧凑 实用，干湿分离，加上本 项目的双阳台设
5、计，每个 卧室均是凸窗设计，增加 了各房间的采光和使用面 积。 u建议针对本项目客群的 消费特点，产品适当增加 设计露台，应该会提高项 目竞争优势。 13 、项目户型评价 策略 u 该户型是2房2厅 一卫一 阳台设计 ，户型方正，紧凑实 用。 u户型设计优势不大 ，仅有一个小面积的 阳台，每个房间设计 了凸窗。室内采光差 。 u建议采用非承重墙 处设计落地飘窗，通 过大露台设计，增大 送的面积，满足该户 型群体的讲求实惠的 消费心理。 14 、项目分析- 策略 优势： 项目依山而建 ，具备独特自 然景观资源优 势，并能俯视 盐田城区的城 市景观具有广 阔视野，部分 单位可以远眺 海景 生态环境
6、好， 空气清新，适 宜居住 低容积率 15 、项目分析- 策略 劣势： 项目本身配套不齐 全，加上本项目位 置距离市区有一定 距离，周边配套缺 乏商业、教育、医 疗、等基本生活配 套是本项目最大的 不足之处，带来今 后业主生活的非常 不便利 项目所处位置交通 缺乏便利性。 16 、项目分析-&T 策略 机会：威胁： 盐田区年住宅市场供 给量有限，仅有宝桐居推 出约60套，海滨假日雅居 230套，裕达华庭 410套左 右，市场供给的体量不大 给本项目带来了最大的机 遇 。 盐田港区的建设和发展给 项目的长期发展带来了机 遇。 本项目来自居住需求市场 的威胁不大 ，投资需求市 场来说 ，8月中旬至
7、今深 圳推出了大大小小20几个 楼盘。 国家对宏观上对于房地产 市场的调控带来不利的市 场环境，导致一部分客群 持观望态度 。 17 、项目价格表 策略 161819 1A1B2A2B3A3B1A1B1C2A2B2C1A1B1C2A2B2C 10 2120 1 2345 5 2675 0 2310 0 2145 1 2671 4 9 2195 4 2352 4 2613 2 2316 9 2152 1 2609 7 8 2102 122318 2641 1 2324 222517 27832 2113 3 2338 7 2668 1 2303 2 2076 6 2664 5 7 2176 02
8、2383 2581 1 2330 923260 27227 2168 0 2325 0 2585 8 2289 5 2138 4 2582 3 618833 1816 5 1808 8 1841 8 1839 9 1871 6 2085 622418 2624 4 2307 42217527595 2085 9 2311 3 2640 7 2275 8 2062 9 2637 1 518896 1822 8 1815 1 1847 6 1846 3 1878 0 2129 521914 2534 0 2283 92261126691 2140 6 2297 6 2558 4 2262 1 21
9、24 7 2554 9 419402 1873 4 1865 6 1898 1 1897 0 1928 7 1981 821111 2502 6 2203 52113526556 2031 1 2160 6 2490 0 2125 1 2014 9 2486 4 319212 1854 4 1846 7 1879 2 1878 0 1909 7 2022 020843 2427 1 2176 62153825618 2072 1 2133 2 2394 0 2097 7 2056 2 2390 4 218808 1814 0 1806 3 1838 8 1837 4 1869 1 1914 9
10、20441 2453 7 2136 42046525885 2353 0 2349 5 117924 1725 6 1717 9 1780 3 1748 5 1780 2 1901 519638 2306 6 2055 92033024411 套内建面最高价：27832 建筑面积最高价：22680 套内楼盘均价：21540 建筑面积均价：17781 套内建面最低价：17179 建筑面积最低价：14906 18 9、项目价格策略-16栋 策略 价格策略分析： u16栋楼栋均价：15980，是3栋楼中均价最低的一栋，整期的最低价也出现在本 栋，4层为价位最高楼层，1层为价位最低楼层，本栋的总体垂直
11、价差为：2223 元，占本栋均价的13.9%。 u本栋影响价格的主要因素为：园区内景观、朝向、采光、通风 19 9、项目价格策略-18栋 策略 本栋建筑面积均价：18944元，本期最高价也出现本栋。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。 价格策略分析 20 9、项目价格策略-19栋 策略 价格策略分析 本栋建筑面积均价：18548元。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。 21 9、项目当期价格策略-总体评价 策略 楼栋每平米建筑面积价差系数： 16栋：-10.1% ；18栋：+6.5% ；19栋：+4.3% 最低与最高价差为：7774，占均价的43.7%，个人认为价差 幅度过大，体量不大
12、的情况下控制30%左右。 楼价差影响因素主要为景观。对于18、19栋观海景，视野广 阔单位的价格有些高估。这也是导致16栋销售开始迅速热销， 18、19栋销售率不理想的原因之一。 价格反思 22 10、项目关键时间节点 策略 u2007-07-07 u2007-08-30 一期开盘，价格在16000元到30000元之间。 中海半山溪谷1期现仅余2套单位，均价 18000元/平米。 u2007-9-30 u2008-08- 二期开盘 入伙。 23 1.项目开盘策略 2.项目开盘包装 3.项目开盘流程 4.项目开盘时段销控分析 Contents 策略 开盘 反思 24 1、项目开盘策略 开盘 u
13、开盘方式：抽签 25 1、项目开盘策略 开盘 u 促销活动 抽奖 折扣 26 1、项目开盘包装 开盘 27 3、项目开盘流程 开盘 十点抽 签开始 十点至 13点半 钟选房 13点半 钟抽奖 28 4、项目开盘时段销控分析 开盘 16栋1单 元 16栋2单 元 16栋3单 元 18栋1单元 18栋2单元 19栋1单元 19栋2单元 A BA BA BABCABCABCABC 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 观察时间：10：50 29 4、项目开盘时段销控分析 开盘 16栋1单 元16栋2单元16栋3单元18栋1单元18栋2单元19栋1单元19栋2单元 A BA BA BABCABCA
14、BCABC 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 观察时间：10 本期栋销售效果非常好，截止当天中午：点销售率达到，. %,但是18栋与19栋的销售状况不理想,其中19栋的销售率仅为:18%,分析其 原因,是楼栋价差确定不合理,对于影响楼栋价差的因素评价不准确. 30 p客户访谈 Contents 策略 开盘 反思 31 2、客户访谈 反思 客户A（与朋友同行） 年 龄：先生40岁左右 现 住：罗湖 购房用途：投资 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋1单元1-1A的二房二厅一卫70.26平米 项目评价：将半山溪谷二期与一期对比，认为价格没有太大变化，认为现在这 个价钱并不高。但离深圳市中
15、心距离还是太远，不过认为去盐田的道路交通条 件很快就会得到改善，对于这个问题持乐观态度。非常看好半山溪谷的升值空 间，认为这个项目占据了梧桐山得天独厚的优势。并不注重户型，对价格非常 敏感，认为作为投资的话户型并不重要，重要的是价格，故选中了栋中最便 宜的一套。 32 2、客户访谈 反思 客户B（张先生） 年 龄：先生30岁左右 现 住：盐田 购房用途：投资 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋2单元高层二房的户型 项目评价：半山溪谷的价格还算合理, 不过位置不怎么好, 认为这个项目景观优势明显。环境也不错,选择价格低一 点的做投资可行。 33 客户D（王先生夫妻两人） 年 龄：30左右 现 住：盐田 家庭组成：两人 购房用途：居住 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋一单元二房户型 项目评价：感觉比较喜欢18栋的C户型，但价格太高，感觉16栋的户型不 错，比较实用，也相对便宜，是典型的居住型讲求实惠的购房者心态。 2、客户访谈 反思
