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1、成都花园上城价格策略 目录 价格策略 产品解读 客户分析 市场背景 汇报目的 第一部分：汇报目的 通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的 综合分析得出成都花园上城 的价格策略，通 过市场比较法得出本项目的面市测试价格。 第二部分：市场背景 宏观市场背景 典型竞品楼盘比较 宏观市场 1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。 06年1-8月城西住宅市场分析 06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位 二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。 06年1-8月城西住宅市场分析 06年1-8月城西
2、住宅市场分析 06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位 城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。 2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势 06年1-8月城西住宅市场分析 18月住宅价格上涨9.5 价格月均递增速度：1.1 二环至三环之间成交均价为：4033元/ 06年1-8月城西住宅市场分析 城西成交均价为：4445元/ 06年1-8月城西住宅市场分析 1. 1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。 2. 06年1-8月二至三环间，供销比为0.9995 3. 06年1-8月城西住宅市场供应量
3、与成交量均为成都市第一位，供 销比为1.06 4.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到 最高值4392元/，7、8月开始回落 5. 06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/ 6. 06年1-8月城西住宅成交均价4445元/ 小结 典型竞品楼盘比较 竞品分布 鹭岛国际社区 中海.龙湾半岛 花间集 优品道 天合凯旋城 成都花园.上城 竞争性楼盘一览表 项目开发商物业形态总建面 面积区间 均价 元/价格区间 鹭岛国际社区滕王阁地产 电梯 （板式）75万120220560053005900 天合凯旋城天合地产 高层电梯 （点式）161549.6872005100 420
4、06000 优品道博瑞地产 高层电梯 （板式）约45万60140570054006000 花间集炎华置信 电梯 （板式）约20万74170540050005980 中海.龙湾半岛中海地产 电梯 （板式）约35万 94160580056006200 成都花园.上城 成都花园开 发建设有限 公司 高层电梯 （点式）约16万 106213 n 开发商：中海地产 n 占地：约210亩 n 物业类型：叠拼1618层小高层 n 建筑面积：约35万 n 首批次房源：288户（电梯） n 均价：5800元/ n 面积区间：94160 中海.龙湾半岛 中海.龙湾半岛户型点评 总户数：288户 面积区间：9416
5、0平米 户型：两房、三房、四房 中海.龙湾半岛D3户型 D3户型：155， 四室二厅二卫 户型评价 餐厅厨房不成线，被人流主动 线分割； 卫生间旁的“工作间”纯属浪费 空间 客卧带有大阳台而主卧没有 中海.龙湾半岛D1户型 D3户型：139， 三室二厅二卫 户型评价 “工作间”不实用 主卧、次卧无阳台而客卧带有 大阳台 功能分区面积配比失调，客卧 、次卧开间仅3米，客卫与工 作间却占用3.4米的开间 客卧与卫生间的门对开，较为 忌讳。 客卫有“回污”现象 中海.龙湾半岛C5户型 C5户型：120， 三室二厅二卫 户型评价 餐厅开间仅为2.3米，桌椅难 以摆放 客卫仅4.5m，太小 所有的门集中
6、在一个通道上， 感觉像住宾馆。 n 开发商：炎华置信 n 占地：约110亩 n 物业类型：叠加洋房、高层花园洋房 n 建筑面积：约20万 n 总户数：约430户 n 均价：5400元/ n 面积区间：76170 花间集环境优势 花间集户型点评 总户数430户 面积区间：94160平米 户型：两房、三房、四房 花间集G1户型 户型评价 厨房旁的洗衣间无法使用，纯属 面积浪费 客厅仅有12.6m与次卧面积相当 ，功能面积配比有问题 主卫有一三角空间浪费 客卧开间仅为2.7m，摆完床后留 不出通道 次户型的通风采光存在严重问题 G1户型：120， 三室二厅二卫 花间集G4户型 户型评价 餐厅面积太小
7、，仅4.0 次卧开间太小仅2.7米 此户型仅有一个面积为4.5的卫 生间，整体实用性不佳。 G4户型：100， 三室二厅单卫 花间集G6户型 户型评价 大门入口后必须绕开餐桌，餐厅 设置有问题 除次卧带有一露台外，客厅与其 主卧均没有设置阳台 客卫开间仅为1.8m，成为狭长的 空间，其布置与使用均不方便 此户型三面都与其他房源临近， 存在对视问题 G6户型：112，三室二厅双卫 花间集J16户型 户型评价 该户型中客卫是个“暗卫” 客卧开间仅为2.7m，在摆 上家私后就会显得非常狭窄 J1户型：127，三室二厅双卫 n 开发商：天合地产 n 占地：80余亩 n 物业类型：高层 n 建筑面积：1
8、61549.6 n 总户数：1085户 n 均价：5009元/ n 面积区间：87200 凯旋城 天合.凯旋城户型点评 共16种户型，总户数1085户； 三居室占73%，是绝对的主力户型； 面积段140-160平米为主力面积段； 只有极少数户型的各功能区域面积比 不协调； 大面宽、浅进深的设计，使得采光方 面很到位 在“十字”楼座中，解决相近住户中短 距离对视的问题，该项目利用转角飘 窗、生活阳台、非功能区相近等方式 进行处理，基本上解决了此类问题； 很多款户型除了尺寸和比例，功能区 域的设计非常的相似。 天合.凯旋城H户型 总户数：60户 户型分析： 主卧的门与公用卫生间的门 连成一条直线；
9、 阳台飘窗设计的很多，能够 提高住房的通透性、舒适感 ； 公用卫生间太小； H户型：面积123.39，三室二厅二卫 天合.凯旋城N户型 N户型：面积126.50，三室二厅二卫 总户数：86户 户型分析： 主卧门与公共卫生 间门成一条直线; 天合.凯旋城A户型 A户型：150.16，三室二厅二卫 总户数：85户 户型分析： 大开间、小进深设计，采光效果 不错 入户、主卧、书房与客厅相通的 三大露台设计，均朝东南向，提 升居住品质 书房、次卧、主卧、卫生间的四 个门非常紧凑，私密性无保证， 给人住宾馆防备的感觉； 户型比较实用，居住功能性强， 但是各功能区域面积配比不协调 ，客厅面积太小，显得不大
10、气。 天合.凯旋城B户型 B户型：145.05，三室二厅二卫 总户数：85户 户型分析： 超过13平米的入户花园 ，非常气派、休闲； 客厅餐厅相连，4.6米开 间通透气派； 主次卧的转角飘窗设计 的很好； 厨房后的转角露台没法 使用，纯粹浪费； 天合.凯旋城D户型 D户型：面积87.03 ，二室二厅一卫 总户数：85户 户型分析： 户型实用型处理方面还是 不错； 阳台设计在次卧，主卧没 有； 卫生间门与次卧的门在一 条直线上，风水上很忌讳 ； 餐厅与厨房被主人流线分 割； 鹭岛国际社区 n 开发商：滕王阁地产 n 占地：422亩 n 物业类型：多层+小高层+高层 n 建筑面积：75万 n 入市
11、均价：4800元/ n 现有均价：5600元/ n 面积区间：120-220 n 开发商：博瑞地产 n 占地：413亩 n 物业类型：高层、小高层 n 建筑面积：约45万 n 总户数：410户 n 入市均价：4380元/ n 现有均价：5700元/ n 面积区间：60140 优品道 项目开发商均价（元/）价格区间（元/） 鹭岛国际社区滕王阁地产560053005900 天合凯旋城天合地产510042006000 优品道博瑞地产570055005900 花间集炎华置信54005400 中海.龙湾半岛中海地产580056006200 成都花园.上城 成都花园开发建 设有限公司 竞争性楼盘价格比较
12、面积面积mm 优品道 鹭岛国际社区 中海龙湾半岛 天合凯旋城 花间集 9090 110110 130130 150150 170170 190190 成都花园.上城 220220 7070 竞品推出房源 面积区间集中 在90150 项目项目 竞争性楼盘面积区间 市场空白点（顶跃 、下沉） 项目总套数（ 电梯） 一房两房三房四房顶跃、下沉备注 套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比 龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25% 288套房 源为此 次推出 的电梯 公寓 花间集43000%7016%32275%389% 针对其 电梯公 寓 凯旋城108500%908%7
13、8071.50%21520.50% 整个户 型配比 优品道4237217%6616%27867%00% 三期即 将推出 物业 成都花园 .上城 32400421326381196 1、6 楼房 源 竞争性楼盘户型配比 竞争性楼盘推盘节奏比较分析 中海龙湾半岛 花间集 鹭岛国际 凯旋城 优品道 9月10月10月2810月21日 可能开盘（内部认购） 排号 开盘（推约300 套） 排号（长春藤时）蓄客 蓄客（05年） 开盘（推288套） 开盘（推313套） 11月开盘（推 680 套） 蓄客（2期时） 11月中旬开盘（ 推 300多 套） 蓄客 蓄客、排号 开盘（推约324 套） 成都花园.上城
14、蓄客（8.31）排号 剩余100套左右的房源销售 （明年3月左右推出新房源） 上市会 排号 p推盘时间较为重叠，均为十月底 p推盘量为1600套左右 p根据竞品推盘时间，建议在10月19日左右抛出成都花园.上城测试均价 p建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间 竞争性楼盘推盘节奏比较结论 竞品小结 成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白 点。 竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150面积区 间，竞争激烈。 片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三 房、舒适型三房） 竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月 19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。 竞争楼盘大多
15、都以相对较低的价格进入市场，建议本项 目以低开高走的形式入市。 第三部分：客户分析 客户需求分析 客户与产品 客户需求分析 客户情况 成都花园.上城 客户积累时间：8月2日-10月14日 来访客户：1160组 铂金卡入会客户：675组 来访客户户型需求分析 来访客户户型需求分析 客户与产品 户型配比统计表 面积区间100以下100-110110-130130-140140-150顶跃下沉 总套数4278425687154 户型以100-150三房为主 ，与来访客户三房需求量较 多一致。 成都花园.上城产品户型配比分析 需求房型2房3房4房顶跃下沉未告知合计 来访客户32162311053845
16、1160 成交转化率1239 75 13 6 1 5 121 户型推出量4226301540324 客户需求与推盘户型模拟成交比较分析 目前客户均未涉及户型、面积、价格，因此，来访及入会客户意向性还有待甄别。 按照上门客户12的成交转化率，预计开盘销售120套左右，于开盘销售180套目标 相差60套左右。 由于项目没有4房房源推出，如何将4房需求客户转化到3房、顶跃或下沉是销售要解决 的首要问题。 第四部分：产品解析 成都花园.上城产品户型罗列 幢号单元户型楼层建筑面积套数 11 A1 偶数（4-20）123.689 124.249 奇数（3-21）127.9810 128.5510 A2 3-20106.0236 21112
