天津世贸大厦营销方案方案

《天津世贸大厦营销方案方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津世贸大厦营销方案方案（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、天津世贸大厦营销策略方案 一、2004年天津宏观经济发展情况 二、天津市酒店式公寓市场情况 三、项目概况 四、项目整体发展定位 五、酒店式公寓营销策略 六、酒店式公寓推盘计划 目 录 一、2004年天津宏观经济发展情况 （一）GDP 2004年，全市国内生产总值完成2931.9亿元，比上年增长15.7%。全市 生产总值增长幅度比上年提高0.9%。 1997-2004年天津市GDP增长情况 （二）财政收入 2004年全市财政收入累计完成502.1亿元，按可比口径计算，增长26.7%。 财政收入财政收入 （三）固定资产投资 2004年全市全社会固定资产投资累计完成1259亿元，增长20.3%，增幅

2、比上年降 低9个百分点，但增长速度仍处高位。 固定资产投资固定资产投资 （四）人均可支配收入 城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%； 通过上述数据可以看出，2004年天津的宏观经 济在迅速发展，国际、国内资产投资增长明显 。天津整体经济的高速腾飞，给房地产市场的 发展带来了机遇，同时给投资型物业及商业写 字楼物业的开发提供了市场空间！ 二、天津市酒店式公寓市场情况 （一）市场供应情况 2004年，市区新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。 在建项目总计16家，近一半建在开发区。 各类酒店公寓销售均价集中在6000-11000元/平米 （销售价格跨度较大，表明好的地段

3、好的酒店管理公司对酒店式公寓的销售 价格提升作用巨大。） 租赁价格集中在3-10元/平米/天 （配套设施好、服务质量高的酒店式公寓受到市场追捧，且租金不菲，其中 国际级品牌的酒店管理公司依靠其全球化的客户资源，明显占据优势。） （二）市场租售情况 （三）市场需求情况 会展经济、奥运经济、北方金融中心建设、外资企业的进驻等因素对酒 店式公寓的发展有很大的促进作用， 2004年天津市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比 增长约54。 外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津 工作较长年限，中短期居住需求扩大，将支撑起酒店式公寓的发展。 项目名称面积区间套数

4、均价装修开盘时间 诚基中心40100M2约70007500 无 （局部有） 2005.9 时代奥城40160M2约9009000有2005.7.23 焕日线34122M2约5246800 有2005.5 中豪世纪花园SOHO40-113M2约324 明年 非常公馆40-100M2300多 6800 有2005.8.20 （四）2005年市区在售酒店式公寓项目资料： 05年酒店式公寓市场总体需求平稳，但供应量大，本项目入市 需抢占市场先机。 在售项目中以投资型产品为主，其中面积4080M2，首付较 低的产品，市场接受度较高。 诚基中心凭借地王级的地段及低总价的优势，来吸引投资客 的跟进，目前处于

5、一两期交替阶段。 以时代奥城为代表的中高端产品，凭借品牌效应，高标准配 套设施，准五星级的酒店服务，也获得了一定的市场份额。 地域认同度高，号召力强 土地稀缺性 交通便捷 区域商务配套齐全 现代综合型物业 Choice集团国际品牌效应 区域内无在售同档次产品 金融街建设已成气候 境外金融机构进驻金融街 和平区、开发区金融街 的打造 相临区域的竞争楼盘 市场总体供应量大 政策面的不可控性 充分把握市场和地域优势 发掘商务商贸区的投资价值 寻找市场空白点，塑造特色 鲜明的商业经营模式 寻找市场空白点，塑造特色 鲜明的商业经营模式 推广项目的同时加强开发商 形象的树立 配套、装修、服务体现业主 的身

6、份与品味 发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁 优势 劣势 机会 威 胁 航母级国际商务平台 顶级产品设计 五星级酒店服务 整合品牌效应 强调“友谊路”圈层的地位与区域 发展前景,金融街属性是项目的身 份和血统 产品的优势可以依托土地保持一 种持续竞争力 投资条件成熟，增值潜力大 停缓建的社会负面效应 使用年限缩短了近10年 开发商品牌效应不明显 处于金融街的龙头位置 首付高，提高门槛 项目以全新的形象面世，弱 化劣势 增加国际特征的符号，放大 项目的国际感与现代感 三、项目概况 总建筑面积：约190000平方米 其中：甲级写字楼：42500平方米 五星级

7、酒店：40000平方米 商场：42000平方米 酒店式公寓：35000平方米 地下三层：约30000平方米 酒店式公寓：约398套 车位：11001300个 四、项目整体发展定位 随着天津市政府明确对“北方金融中心”的城市定位，及目前友谊路建设 力度的加强，使金融街的功能定位日益突显，对于本区域的商业发展 起到积极的推动作用。 因此，本项目整体上引用国际上最先进的商业地产发展理念“豪布 斯卡（HOPSCA）。把本项目创建成为金融街乃至整个天津市标志性、 引领性商业综合体，从装修配套、人文环境、营销推广、经营管理等 方面全方位塑造与现有竞争个案的差异性，构筑全新的引领市场需求 的商业地产模式，从

8、而占据市场的制高点，获得可持续发展的市场占 有力与品牌效应。 项目整体发展理念 HOPSCAHOPSCA 航母级国际商务平台航母级国际商务平台 项目整体发展主题 酒店HOTEL+写字楼OFFICE+停车楼PARKING 购物中心SHOPPINGMALL+国际博览CONVENTION+ 公寓APARTMENT 五、酒店式公寓营销策略 目标客户群定位目标客户群定位 营销推广总体战略营销推广总体战略 分阶段营销推广策略分阶段营销推广策略 媒体组合与投放策略媒体组合与投放策略 目标客户群定位 大、中型私营企业经营者 本市及异地的投资客 外资企业及私营企业的中、高层管理者 IT、金融、证券、保险等朝阳行

9、业的白领阶层 国企的高级管理人员及各政府部门公务员 对自己及社会经济的预期感觉良好的人群 世贸商会资源整合 世贸商会是本项目的一大创新手段。包括客户资源体系的建立、客户资 源与现场的对接、客户资源工作的布局、客户信息的及时反馈。 现场资源整合 现场作为客户到访并成交的主阵地，在项目销售阶段起到客户体验、客 户收拢、客户资源再生的工作。 客户活动整合 通过不同类型的客户活动对原有成交客户进行维系，形成圈子效应，拓 展客户渠道。 广告传播整合 通过大众传播及分众传播对目标客户群进行立体化宣传，建立品牌知名 度，达到目标客户群对项目的认知、产生兴趣至最终购买的效果。 目标客户渠道 Choice品牌管

10、理 世贸商会品牌联想 商业血统卖点 投资价值卖点 大商圈卖点 产品设计与附加值卖点 项目规模卖点 投资策略卖点 地段体系 产品体系 项目核心价值体系 品牌体系 推广主辅线示意 地域线主线 主线融合 推广主线 推广阶段 亮相开盘期 持销期筹备 产品线辅线 后期推广 产品线主线 地域线辅线 品牌线 第一阶段：亮相期-(05.11.2606.1.7) 第二阶段：保温期(售卡期)- (06.1.8 06.3.25) 第三阶段：开盘强销期-(06.3.26 06.5.7) 第四阶段：持销期-(06.5.8 06.9.15) 第五阶段：二次强销期- (06.9.16 06.12.31) 第六阶段：持销期（

11、略）-(07.1.1 07.3.31) 第七阶段：尾盘期（略）-(07.4.1 07.6.26) 销售阶段划分 亮相期开盘强销期保温期(售卡)二次强销期 12月15日-1月7日 意向客户登记 目标： 积累500名意向 客户（21名/天 *24天） 报纸+户外+网络 宣传+软文+世贸 论坛 1月8日-3月25日 售卡阶段 目标： 售卡200张,每卡 定金10万。 少量报纸+小众媒 体+户外 3月26日-5月7日 公开发售阶段 目标： 销售面积 7000M2 广告宣传全面展 开，集中轰炸 9月16日-12月31日 二次强销阶段 目标： 销售面积 9000M2 报纸广告+分众媒 全+公关活动，进 行

12、二次市场引爆 内部认购 公开发售 销售持续期 12月 1月 3月 9月 12月 2006年营销布署 高筑墙，广积粮，高入市，巧出仓 就势造势，借力发力，它山之石可攻玉 营销推广总体战略 推广核心战术 战术一：光环效应 与 “世贸组织”建立策略联盟 邀请世贸组织进驻本项目或作为指定下榻酒店，为项目提供强有 力的实体支撑，抢占商务高端市场，造成一鸣惊人的推广效果， 吸引市场强烈关注。 营销推广战术运用 战术二：巧借东风 借助市政府“推进北方重要金融中心建设”的城市发展大势，以高视野 、高姿态、高标准俯视整个区域，以未来地段升值潜力的角度，炒热金 融街版块未来的投资价值，建立项目高屋建瓴之态势。 战

13、术三：成立“世贸商会” 扩大社会影响力，强力吸纳目标客户群入会，以此来发动投资热 潮与形成市场“口碑”传播。 通过与国际国内的各大商会合作，来搭建环渤海地区最大的国际 商务平台，拓展各大商会会员，为写字楼项目积累客户资源。 推广辅助战术 战术一：旗帜效应 以全球排名第二的Choice集团的品牌号召力，树立酒店式服务 NO.1的旗帜，在目标客群中进行高效率的圈层传播，为项目打下 坚实的品牌基础。 战术二：蓝图效应 勾勒未来美好蓝图 本项目定位高端，须给目标客户群展示一个完美的“未来蓝图” ，用“预支未来利益，投资升值可期”的策略，抓住目标客户群 的心理，建立投资信心。 战术三：羊群效应 消费心理

14、引导策略 利用“人以群分” 的客户心理，通过目标消费群体之间的人脉传播 、客户叠加、口碑效应等，使项目信息在目标消费群中进行高效 率的圈层传播，制造跟风浪潮。 建议推广中引入“泛销售”模式。 第一阶段亮相期 05.11.2606.1.7 分阶段营销推广策略 推广目标：快速切入市场，实现预售 从理论高度和宏观市场高度，让市场认识产品的价值。加强项目 的市场曝光率，制造社会舆论，迅速建立知名度及客户积累。 诉求重点：项目概念整合（HOPSCA，航母级国际商务平台） 推广主题：市中心的建筑,今天都矮了一截 天津世贸大厦，世界建筑的喜玛拉雅 让中国改变世界，而不是世界改变中国 八国联军走了,又回来了

15、公关活动： 世贸大厦启动典礼暨新闻发布会 Choice集团签约仪式 “世贸商会”成立仪式 世贸论坛龙永图牵手世贸 媒体组合： 1、以户外广告为，分别设立在机场、和平区、河西区、南开区的交 通要道及京津高速，通过这种直观性与持续性强的媒体来建立品牌 形象。 2、运用大幅度的软文炒作及悬念式广告的投放，制造舆论传播。 3、结合现场包装及公关活动的展开，组建成立体化的传播网。 第二阶段保温期(售卡期) 06.1.8 06.3.25 推广目标：保持市场热度，维系客户关系，增进客户感情，为 开盘引爆积累能量。 诉求重点：项目品牌整合Choice国际酒店集团 推广主题：以管理世界500强的经验，照料你的生活 不知道Choice没关系，你一定知道下面这些名字 CAN I HELP YOU ,SIR? 公关活动： 内部认购(售卡) 世贸论坛，邀请吴仪就WTO进行演讲 及产品推介会 媒体组合： 1、春节时期，总体广告量有所下降，以时效性长的户外 广告为主，结合春节贺卡、短信问候等手法维系客户。 同时加强现场春节气氛的营造。 2、进入升温期后，逐渐加大广告投放力度，媒体选择主 要以报广、软文、户外看板为主。 第三阶段：开盘强销期 06.3.26 06.5.7 推广目标：经过前期的客户积累，在这一节点将集中释 放成交，制造抢购热潮，利用羊群效应吸引买家跟进。