四川成都温江·“锦绣森邻”项目研判报告

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1、“锦绣森邻”项目初步研判报告 FOREST MANOR 2007年2月17日 目录 项目要点 1、温江区概况 2、温江区房地产现状及趋势 3、竞争项目概况及特点 4、本项目研判 5、我们该何去何从？ CONTENTS 区位 交通 新城规划研究 温江位于成都市中心区正西16公里处，地处成都上风 上水的极佳位置。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接 崇州市，北靠郫县、都江堰市。距双流国际机场18公里， 全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万 。 温江区简介、城区规划及发展趋势 区位 交通 温江新城规划 温江区距成都市中心约19公里，距市区二环路8公里，车程分别为30分钟、8分钟

2、。 距双流国际机场18公里。 318国道(即成温邛高等级公路)、光华大道(双向八车道)和即将动 工的草金公路3条城市干道将温江与成都市紧密联络。 温江区简介、城区规划及发展趋势 区位 交通 温江新城规划 温江新城概念 性规划占地约18平 方公里，西邻老城 区，东至成都外环 路6公里，北有成温 邛高速公路，南至 双流机场21公里。 这是一个以光华大 道为主轴，具有行 政办公、商业、文 化会展等城市中心 职能，具有良好人 居环境的带状城市 综合新区。 城市定位 两区三中心格局 三纵三横生态网络构架 三条主要道路与成都无缝对接 市政配套设施齐全 “限低”、“限高”错落处理 完善的配套设施 温江区简介

3、、城区规划及发展趋势 规划要点 随着光华大道（本项目正位于光华大道沿线）的贯通，温江到成都的 距离大大缩短，外光华片区已经形成，温江与成都实现了无缝对接；随着 温江城市规模不断扩大，配套设施的不断完善，温江已经被纳入大城西范 畴，这为众多房地产开发商提供了机会；温江已经成为和南高新片区并驾 齐驱的房地产开发热点区域。 温江区简介、城区规划及发展趋势 小结 版块划分 供求 价格 温江区房地产市场简析 一级市场 客群研究 板块块区域发发展现现状代表楼盘盘价格区间间 杨杨柳河板块块东至凤溪大道、 西至红泰路、 北至战备 渠、南 至南熏大道 目前在售项目较多的板块， 开发项 目分布在杨柳河两侧 ，良好

4、的自然条件和较成熟 的配套是吸引购房者最重要 的因素。 海峡新城 、 江南房子 住宅1900-2900元/平米 商 业 4000-10000元/平米 老城区板块块东至江安河、西至 凤溪大道、 北至战备 渠、南 至柳城大道 温江房地产开发最早的区域 ，房地产开发较为 成熟，周 边配套最为完善。 红泰瀚城2680元/平米 光华华大道板 块块 北至南熏大道、南 至温泉大道 大盘集中，实力开发商集中 的区域，具有交通优势 ，但 目前配套尚不完善。2005年 花博会的主馆场 位于本板块 ，大大加快本板块房地产开 发力度。 仁和春天 大道 电梯3600-4500元/平米 联排4700-6000元/平米 别

5、墅8200元/平米 万春板块块成温邛高速公路北 测 依托花博会的分会场，开发 西部旅游、娱乐 、地产为 一 体的复合地产，带动 本板块 的其他物业的开发。 置信国色 天香 花园洋房均价4600元/平 方米；联排别墅5500元/ 平方米；独栋别 墅8200 元/平方米 版块划分 供求 价格 温江区房地产市场简析 一级市场 客群研究 供求 从上表可以看出，由于2004年国有土地由协议出让、划拨转为 招、拍、挂，2004年土地市场暂时跌入低谷，造成2005年的商品房 成交面积大幅度下降（销售额由于房价涨幅较大依然保持了一定的 上扬）；到2005年温江土地市场解冻，大量品牌开发商涌入，为 2006年商

6、品房销售面积和销售额的巨幅上涨埋下伏笔。 价格 温江区房地产市场简析 版块划分 一级市场 客群研究 区位 供求 2006年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积 分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2005年的温江商品房总供应量 仅为77.17万平方米，商品房供应量同比增长了98。以上数据充分说明了温 江市场供需两旺。 价格 温江区房地产市场简析 一级市场 客群研究 从以上数据我们可以看出，温江房地产市场供需两旺，已 经成为仅次于双流的郊区开发热点区域；和双流面临同样的房 地产开发问题即众多开发商在短时间内集中放量，分流客户， 促使温江片区的房地产市场

7、竞争激烈而残酷，本项目正处于这 样的一个竞争激烈的片区和竞争时间段内，销售环境不容乐观 。 版块划分 供求 价格 小结 温江区房地产市场简析 一级市场 客群研究 供求 价格 2006年1-11月，成都市郊区商品房总体成交均价为3039元/平方米，其中住宅总体 成交均价为2972元/平方米。1-11月，住宅成交均价超过3000元/平方米区域为双流和 温江，1-11月双流的住宅成交均价最高，达到3281元/平方米，温江区住宅成交均价 3029元/平方米。 温江区房地产市场简析 版块划分 一级市场 客群研究 2005年光华大道贯通以后，交通瓶颈被打破，温江真正开始接近成都，价格 也开始进入新一轮的补

8、涨期：可以看出，区域内房价始终保持了上升势头。尤其 在今年下半年，区域各楼盘集中放量，区域住宅市场真正升温，价格上涨幅度最 快。涨幅在200-300元/。目前区域内多层洋房价格集中在3700-4500元/，最 高能攀升到5600元/，而电梯物业价格在3600-4400元/范围内。 供求 价格 温江区房地产市场简析 版块划分 一级市场 客群研究 进入2005年以后，由于光华大道的通车房地产开发热潮 兴起，房价涨幅较大，深入研究房价上涨的原因，我们可以得 出以下结论： 政府政策引导，众多品牌开发商进驻温江，尤其是光华大道 沿线土地价格涨幅较大，直接导致楼面地价的上涨。 开发商大量囤积土地，烘托房价

9、。 温江纳入大城西，光华大道形成外光华片区，温江到成都市 中心的距离大大缩短，温江的房地产产品进入新阶段，小高层 电梯公寓开始兴起，温江购房行为由二次置业向一次置业过渡 ，温江房价开始逐渐接近城西的房价。 温江区房地产市场简析 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 温江区房地产市场简析 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 2005年温江土地供应面积超过主城区位居第一 数据来源：成都市国土局 5627.64 67 温江2005年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区 排在第一，成为成都主要的土地供应区域。温江这几年房地产业发展迅 猛，优越的地理位置，便利的交通和良好

10、的居住氛围吸引了许多开发商 在温江投资置地，加上花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了 温江土地的放量。 供应 温江区房地产市场简析 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 供应 数据来源：成都市国土局 温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多 的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江 房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺 激了土地市场的发展。 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 成交 温江区房地产市场简析 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 成交 温江区房地产市场简析 结合2006年上半年温江土地

11、供需情况，温江区土地成交单价仅为58.9万元 /亩，在10个郊县中排名第6，温江上半年土地成交率约为38%，推出的17块土 地仅有7块成交。一方面说明温江土地市场趋于饱和，大型项目过于集中，在 短时间内房地产市场供大于求；另一方面说明在宏观调控和市场竞争压力下开 发商拿地趋于保守。 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 客群来源 温江区房地产市场简析 所占比例在60以上，基本都属二次或多次 置业。看好区域未来发展，看好区域环境。 环境和品质是打动此类客户的关键 。 所占比例较小，在40%以下，购买动机多为看 好区域前景 所占比例小，一般把所选住房作为长期住 所，对项目的生活配套设施要求较高

12、。 成都购房者 温江本地人 其他外地购房者 供求 价格 版块划分 一级市场 客群研究 各板块客群特征 温江区房地产市场简析 光华大道板块-成都客户占绝对比例，占七成以上； 杨柳河板块-成都和本地客户比例基本在1：1，区域受不少外地 （如新疆、西藏）购房者青睐； 万春板块-以本地客户和外地客户为主； 老城区板块-温江本地居民占据购房主力军的位置，极少外来客 户在此区域购买； 温江区房地产市场简析 光华大道的通车，温江城市的发展、市政配套的不断完善，温江 纳入大城西、成都城市的扩大向西发展，温江上风上水、众多品牌开 发商的进入，自然条件优越促成温江成为成都房地产市场的一支“ 蓝筹股” 土地集中放量

13、、地价上涨，供需两旺、房价上涨 ，产品进入高品质、多元化时代。 “优优” “忧忧” 外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场 消化较慢、客户分流严重该片区房地产市场“战国时代”已 经到来将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之 争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。 小结 竞争项目研判 供销情况 基本情况 竞争项目分布 推广 目标客群 竞争项目研判 供销情况 基本情况 楼盘盘名 经济经济指标标 香瑞湖万科朗润润 园 美茵河谷春天大道依云镇镇西花汀锦绣锦绣森邻邻 开发发商四川蓝光和 骏实业有限 公司 成都万科房 地产有限公 司 成都森宇 实业集团 有限公司 成

14、都市江安春置 业投资有限公司 成都中 能置业 有限责 任公司 成都万 厦置业 有限公 司 成都上实 置地有限 公司 建筑类类型别墅+电梯一期:多层洋 房 二期:高层 多层电梯公寓+洋房+ 联排别墅 叠墅洋 房+电梯 公寓 电梯公 寓 多层、小 高层、别 墅 总总占地面积积 （亩亩） 180亩占地64亩， 净用地面积 37.16亩 108亩600亩100亩100余 亩 184亩（一 期959亩 ） 总总建筑用地 面积积 （平方米） 11万近15万约19万50万平方米12.6万 平米 约16万 平方米 一期10.9 万平 二期16.56 万平 绿绿化率37.5%58.8%60.00 %60%46%

15、40%50% 容积积率1004.521.8001.82.182.41.42 均价5700元/暂未定3600元/ 板式电梯：3700 元/平方米 点式电梯：4500 元/平方米 花园洋房：5500 元/平方米 联排别墅：7500 元/平方米 4200元/ 平方米 3500元 /平方 米 花园洋房 4500元/ 别墅5500 元/平米 推广 目标客群 竞争项目研判 供销情况 基本情况 规模竞争项目规模都比较大，总建筑面积平均达到21.5万平米， 85.7%的占地规模都在100亩以上，其中以“仁和春天大道” 600亩的规模位居 榜首，是光华片区目前规模最大的项目； 本项目占地规模与总建筑面积位 居区

16、域第2。 建筑类型纵观以上竞争项目，绝大部分项目的建筑类型都为“多层 电梯”类，建筑类型多样化；片区以多层洋房与别墅类物业为主导，电梯类 物业尚未形成该区域的主导产品。 绿化率、容积率低容积率、高绿化率是片区产品的主流特征，平均 绿化率达到50以上，平均容积率仅为2.1；值得提出的是即将在明年年初 推出的“万科朗润园”是以电梯类产品为主导的项目，容积率高达4.52，是该 片区未来容积率最高的项目。 价格从销售价格上看，片区花园洋房的均价在4300元/平米左右，别 墅均价在5800元/平米左右，电梯均价在3800元/平米左右；尤其以“仁和春 天大道”的价格最高，引领着该片区的最高价格。 推广 目标客群 竞争项目研判 供销情况 基本情况 楼盘 名 香瑞湖万科朗润 园 春天大道西花汀依云镇美茵河谷锦绣森邻 推案 计划 套数 及类 型 2006-10- 29推出联 排别墅74 套 2006-12-2 推出联排 别墅92套 售完 计划于 2007-1-20 推出联