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1、天柱第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)合肥建兴物业管理有限公司二00八年四月十九日目 录项目物业服务费测算报价一览表 1第一章 项目调研 2第二章 合肥建兴物业管理公司述要 4第三章 项目整体管理目标、理念 5第四章 本项目针对性物业管理方案14第一部分 配合地产销售、交房和酒店开业以及大型赛事举办时的物业管理（非常设管理管理机构）14前期的交房和业主入住手续办理方案 .16第二部分 旅游商贸区（商业街、酒店及广场）物业运营管理方案（设管理点一）.21（一）本项目商铺运营及物业管理设想 23（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案. 47（三）“商业物业管理点一”
2、总体人员配置表 48（四）“商业物业管理点一”物业管理支出明细 49（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算 51第三部分 别墅住宅区物业管理方案（设管理点二） 21一、别墅区概述 52二、管理服务的整体设想52三、天柱第一城“管家式服务”内部管理模式设想 56四、天柱第一城别墅住宅区物业管理处人员配备及素质要求57五、上岗人员技能培训59六、天柱第一城别墅物业管理服务项目分类 .61七、天柱第一城别墅区物业管理费收费标准测算 85第四部分 国家级网球场物业管理方案（设管理三处） 89一、体育场馆的运营特点89二、针对天柱山国家级网球场的物业管理91五、天柱山国家级网球场物业管理月成本开支.9
3、8六、天柱山国家级网球场物业管理费来源98第五部分 教育配套区（私立天柱山学校）物业管理方案（设管理四处）99一、管理模式参照合肥一中物业管理服务投标方案 99二、天柱山学校物业人员配置及收支预算 143后序：学校物业管理模式144第五章 物业管理中的常用方式方法等控制机制 148第六章、人员的配备和培训154第七章、管理规章制度161第八章 天柱第一城各项指标的承诺及采取的相应措施165第九章 社区活动设想171结束语 183附：天柱第一城物业管理合同草案物业服务费测算报价一览表注：商业区和住宅区的公共能耗费（商场照明、路灯等电费），按实分摊计量，不提高水电价格，分摊时张榜公布，接受各位业主
4、监督。报价单位合肥建兴物业管理有限公司方案份数正本（一）份 ， 副本（一）份留存方案报价物业服务费标 准高档别墅测算价独栋1.9 元/平方米月双拼 1.8元/平方米月联排1.6元/平方米月商业用房测算价0.96元/月学 校测算价21484元/月（包干制）网球场测算价17816元/月（包干制）公共停车收费标 准露天车位按照安庆市相关物业服务收费管理办法执行小型车30元/每月每辆，大型车50元/每月每辆。地面车库按照安庆市相关物业服务收费管理办法执行1. 0元/平方米月自行车按照安庆市相关物业服务收费管理办法执行4元/每月每辆小电瓶车（助动车）按照安庆市相关物业服务收费管理办法执行7元/每月每辆摩
5、托车 （含轻骑）按照安庆市相关物业服务收费管理办法执行15元/每月每辆第一章 项目调研天柱第一城项目规划占地面积近300亩，北临天柱山大道，南揽潜河，西倚AAAA级天柱山风景区，自然环境优越，项目由国家级网球训练基地、星级酒店、商贸旅游中心、别墅区、学校五大部分组成，是一个融合了山水、养生、运动休闲、别墅、星级酒店、旅游纪念品市场等元素为一体的复合高端地产项目。我建兴物业管理公司从实施物业管理角度对本项目在建筑功能、部位上做如下划分：A区: 休闲旅游度假区（物业管理费来源于开发商），包括1.路口大门2.喷泉广场3.五星级度假酒店4.游泳池5.景观大道6.国家级网球训练基地7.网球俱乐部等B区:
6、旅游商贸中心包括（物管费来源于商铺租赁户或产权人）8.商业街9.规划待定C区:别墅区（物业管理费来源于购房户）10.别墅区入口11.行政中心12.商业中心13.水景中庭14.联排别墅15.双拼别墅16.独栋别墅17.河滨景观带D区:教育配套区（物业管理费来源于产权人）18.老师公寓19.体育场20.教学综合楼 本项目物业管理的重点主要是对上述20个部位提供环境维护（即，保洁、绿化、氛围营造）、安全秩序控制（即，保安、交通、停车）、建筑设施设备维修三个方面支持。其外，为吻合“天柱第一城”的定位和“水岸顶级别墅、城市上流生活”的广告诉求，拟以“为业主提供个性化特约服务”来提升本项目的配套功能，提高
7、项目内在品质。第二章 合肥建兴物业管理公司述要 合肥建兴物业管理有限公司成立于一九九七年四月，成立至今已有11年历史。公司目前主要提供全方位的物业管理服务及其他延伸业务，接管面积已逾百万平米。公司从二00二年起就加入合肥市物业管理协会，成为会员单位。目前公司具备国家物业管理企业三级资质，即将升格为国家二级管理资质。公司本着“注重细节、追求完美、超越自我”的企业理念和“业主至上 服务第一”的企业宗旨，以“简单明了的行事作风和高标准、严要求的工作作风”在安徽本地独树一帜，打造出符合皖地民情、徽风文化的本土特色物业服务。第三章 项目整体管理目标、理念针对天柱第一城的实际情况，我们确立了其物业管理的目
8、标定位和整体构想。我们对天柱第一城的具体管理目标是：在管理期内，使天柱第一城的物业管理在社区环境、安全保障、设施维修、文化氛围、管理水平等方面成为安庆市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌楼盘形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使天柱第一城达到安庆市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到安徽省物业管理优秀示范住宅小区的标准，四年内达到国家优秀示范住宅小区物业管理标准。我们对天柱第一城的整体管理目标可概括为：1、树建兴物业管理公司形象，提升天柱第一城综合品质，为一流地产品牌提供一流物业配套。建兴物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机
9、制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。建兴物业在接管天柱第一城后，天柱第一城将成为建兴物业今年工作的重中之重，必将投入主要精力，公司考虑以此项目为基点，在安庆地区开辟更大市场。为树立建兴物业管理公司形象，提升“天柱第一城”的综合品质，建兴物业公司准备采取以下措施：（1）全面推行“人性化物业管理理念”天柱第一城在当地属于高端地产项目，鉴于业主有一定的经济能力和身份，建兴物业将借鉴高端物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以“关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围”为特征的具有“天柱第一城特色的人性化物业服务模式”。建兴物业的人性化
10、管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。倡导“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。人性化物业管理模式必将使天柱第一城的物业管理在档次上得到全面提高。包括：（
11、2）全面导入酒店式物业管理服务（重点介绍）我们将在天柱第一城推行“以业主为中心”的酒店式管理服务，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务，带领物业员工参观学习天柱第一城的五星级酒店服务，我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对天柱第一城量身打造全方位的物业服务：2.1 天柱第一城酒店式物业管理的行为标准：Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照
12、顾的贵宾。Inviting & creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。2.2 我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主一般需求的基础上，最大可能地满足业主一家一户的不同需求高度；将根据天柱第一城各类业主的不同需求，提供适合不同层面、不同类型的个性化社区服
13、务内容，实行有效的“爱好分类、个服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。天柱第一城酒店式物业管理服务满足个服务需求的标准：要满足服务对象的个服务需求，具体要注意下列两点， 要通过调研，事前了解服务对象的各种不同的需求：不同类型的业主具有不同的个服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。 按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象
