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1、惠州商业市场调查报告 惠州世联海逸项目组 一、惠州商业市场调查 二、成功案例借鉴 报告结构 惠州商业市场调查 惠州商业市场类型惠州商业市场类型 集中商业 沿街商业 大型：10000以上商业面积， 代表楼盘：港惠新天地、吉 之岛、义乌小商品 中型：500010000商业面积，代表楼盘：德威大厦 小型：5000以下商业面积。 目前，惠州的商业市场类型主要有两种形态，第一种形态是集中商业 型，第二种是沿街商业型。 主要为独立街铺及社区商业，面积较小。代表楼盘：TCL嘉园 惠州商业操作模式惠州商业操作模式 目前，惠州的商业市场经营模式主要有以下三种： 三种商业模式 直接销售 只租不售，统一招商 租售结
2、合，以租带售 代表楼盘：嘉园 代表楼盘：狐狸城 代表楼盘：港惠新天地 惠城区商圈主要有：人人乐商圈、麦地商圈、演达路惠城区商圈主要有：人人乐商圈、麦地商圈、演达路 商圈、江北商圈，老城区较成熟，新区有待发展。商圈、江北商圈，老城区较成熟，新区有待发展。 演达路商圈 人人乐商圈 麦地商圈 江北商圈 商圈 代表 路段 面积（ m2） 层高 (m) 售价 （元 /m2) 租金 （元/月 m2） 经营状况 人人 乐商 圈 骡子 湖路 40-1203-580-120 老街区，各类 商业 麦地 商圈 麦地 东二 路 40-1006.82600065-80 装饰、灯饰、 饮食、药店、 中介 南三 环路 50
3、-10061200050-70 100%出售，部 分在招租，生 活用品、士多 店为主 演达 路商 圈 惠淡 路 70-1203-5 居民自 有，均 出租 45-80 100%出租，五 金机电、维修 、等洗车 南山 花园 50-30061000030-40 只开几家，小 卖店、托运公 司 江北 商圈 文昌 路 40-803-5 8000- 18000 60-80 餐饮、中介、 洗衣、药店、 面包店等 惠城区商业销售状况惠城区商业销售状况 区域项目商业类型推售面积销售率推售时间备注 人人乐商圈港惠新天地集中商业约6.7万100%2007.5四五层未售 数码街集中商业约1.5万95%2004三层未售
4、 世贸中心集中商业70%2007.2 麦地商圈TCL翠园街铺约4600平米100%2005.10 TCL嘉园街铺约300085%2007.5 雍逸园街铺约1万100%2005.5 都心地王集中商业902007.10 三环汽车城集中商业60%2005.10 东江明珠花园一期集中商业100%2006.5 演达商圈美地花园城一期 街铺约400025%（多数 商铺抵押） 2006.1 启明苑街铺约4000100%2006.1 江北商圈TCL雅园街铺约2300平米100%2006.10 雅庭院街铺约1万100%2006.10 碧水湾二期街铺约1万100%2006.10 信合大厦集中商业约1万98%200
5、6.1 合生帝景湾小区内铺约1万90%2006.10 大隆大厦一期集中商业约4500平米出租2006.5 义乌小商品市场集中商业约15000100%2007.1 惠城区典型集中商业销售总结惠城区典型集中商业销售总结 目前市场上大型商业的销售基本上都采用了返租 的形式 大型商业的销售都采用了引进主力商家的形式， 如引进沃尔玛、吉之岛、海雅百货等 大型商业的销售顶层商业都均未销售，天虹未售 ，沃尔玛四层五层未售，数码街三层未售，大型 商业顶层的销售在市场上还没有足够的支撑 销售时均划分为小面积销售，大部分的销售面积 在100平米以下 江北商圈 惠州商业市场惠州商业市场江北江北商圈商圈 江北北区 江
6、北南区 江北区已成为惠州地区的CBD， 是规划中的重点发展区域，其商 业主要分为南、北两区。 江北南区： 商务中心区，商业业态主要为商 务服务。 代表楼盘：江北丽日购物中心 中信城市广场 江北北区： 物流园区，紧靠惠州火车站。 江北区域发展时间较短，尚未形成成熟商圈，推售商 业以街铺为主 商业类型项目名称地址价格 商铺合生帝景湾江北文昌一路1号 价格（18000左右）小区内商业街 金裕.碧水湾二期江北文昌二路15号小区 一楼8000-9200 二楼3800（6套） （位置在小区大门侧，不临主干道） 嘉合名苑江北文昌二路22号小区 未开始卖，价格不详 君华府.弘雅文化商场惠州大道与云山大道交汇处
7、 一楼（15000元/） 二楼（7600元/） 圆方.雅庭园江北云山东路18号 12800 现代华庭江北新旺路26号小区 一楼14000 二楼4000 都市新兴花园江北28号小区三新工业区后 未开始卖，价格不详 集中商业狐狸城江北 未售 丽日购物广场江北16号小区 一层18000 双子星商业江北16号小区 未售 信合大厦江北惠州大道 一楼：17000、二楼：10000、三楼：7000 四楼：5000 义乌小商品市场江北惠州大道 一层14000-15000元/平方米， 二层7000-8000元/平方米，四层4000元/平方 米、三层整层购买价格不详 大隆大厦一期江北云山东路 2-4层，每层约15
8、00平米，未售，租金40-60 江北区商业情况江北区商业情况 江北一层商业销售状况较好，价格在12000-18000；二 层商业难度较大，价格较低在3800-7600 项目名称地址价格销售情况 合生帝景湾江北文昌一路1号18000元/左右 交50000元定铺位，现已定完， 未售，仅内部认购 金裕.碧水湾二期江北文昌二路15号小区 一楼8000-9200元/平米 二楼3800元/平米（6套） （位置在小区大门侧，不临 主干道） 一楼（200-450平方）八九套， 现在销售两套左右 二楼（496-700平方）还未售出 一期二楼还剩余一套800平方（ 对着百合家园）价格3800 嘉和名苑江北文昌二路
9、22号小区未开始卖，价格不详 君华府.弘雅文化商 场 惠州大道与云山大道交汇 处 一楼（15000元/） 二楼（7600元/） 60% 圆方.雅庭园江北云山东路18号12800元/平米共16套，已售罄（之前认筹有 61个） 现代华庭江北新旺路26号小区 一楼14000元/平米 二楼4000元/平米 一楼106间销售率50%左右 二楼需整层购买，至少要买一半 ，尚未售出 都市新兴花园 江北28号小区三新工业区 后 未开始卖，价格不详 卢浮公馆江北一楼：11000元/平米40% 江北区商业情况江北区商业情况 江北区集中商业销售模式及运作状况江北区集中商业销售模式及运作状况 商业项目经营业态销售模式
10、销售状况租金 江北丽日购物广 场 一楼：鞋子、化妆品 二楼：超市 三楼：服装 四楼：床上用品、餐饮 10年返租，按售 价的8%返还，一 个季度返一次 只售一楼，二三四楼均未售 。 面积：20-50平米 一楼：18000 一楼：10年总价8% 反租 二至四层自有物业 金宝购物超市二层超市未销售未销售自有物业 狐狸城二层商业 业态主要为国际品牌服 装 未售未售 信合大厦共四层商业 业态定位为电子城 三年按回报 率返租 一楼：17000 二楼：10000 三楼：7000 四楼：5000 销售率100% 第一年免租 第二年租金6折 第三年30元起 义乌小商品批发 市场 共六层商业 15000平米，开盘
11、推出 四层 购买商铺一次性 返还3年委托租 赁金（按年回报 率8%计）从总购 铺款中扣除； 一层14000-15000元/平米， 二层7000-8000元/平方米， 四层4000元/平方米 三层整层购买价格不详 销售率100% 一层：86 二层：56 三层：36 四层：25 五层：25 大隆大厦一期2-4层商业暂不售，出租出租率较差，仅出租了一楼 的半层。 二层：原70，现60 三层：50 四层：40 江北区集中商业销售总结江北区集中商业销售总结 江北整个商业市场目前比较冷清，规模性的商业 匮乏，主要的商家为丽日购物广场，丽日购物广 场经营状况一般，狐狸城经营惨淡 丽日购物广场只销售了一层，二
12、至四层都作为发 展商自有物业，狐狸城和金宝超市均未销售 专业市场义乌小商品市场和信合大厦四层商业（ 电子市场）的销售情况良好，前提都是有返租 0808年江北区在即售商业情况年江北区在即售商业情况 项目位置商业类型推售面积推售时间 中信城市时代云山东路市政府 以东 集中商业约1.6万08年中旬 银星国际惠州大道北集中商业约1.5万08年中下旬 德威大厦云山东路市政府 以东 集中商业约1万平米08年上半年 帝景国际商务中心云山东路市政府 以东 集中商业约2万平米07年下半年 卢浮公馆江北菊花一路5 号小区 2层商业约4800平米07年12月 水云居江北云山南路2层商业约5050平米08年上半年 大
13、隆大厦一、二期云山东路市政府 以西 集中商业约1万平米08年下旬 总计约80850平米 08年江北区商业供应量将达到9万平米左右，以集中商 业为主，主要分布在中心区附近 人人乐商圈 惠州商业市场惠州商业市场人人乐人人乐商圈商圈 人人乐商 圈 人人乐商圈是惠州市级商业中心 该商圈位于花边岭与麦地路交 汇处，属于城市核心区域； 聚集了人人乐、天虹商场、海 雅百货、国美、苏宁等大型商家 ； 商圈内人气旺盛，吸引了整个 惠州的消费者前来。 商圈内主要以百货超市、数码 产品为主。 代表楼盘： 世贸中心裙楼、隆生商业广 场、都心地王 服装街铺 数码街：服装 时代百货 港澳城 数码、电器 苏宁电器 海雅百货
14、人人乐超市天虹商场 港惠新天地（沃尔玛、 MALL） 国美电器 万佳超市 家居 、汽车 名家电 女人世界 三环装饰城 汽车大世界 餐饮、娱乐 餐饮、日用 百佳超市 顺电电器 人人乐商圈人人乐商圈惠州唯一市级商圈惠州唯一市级商圈 周边边商业业业态业态档次规规模经营经营状况备备注 人人乐超市大型超市中约23000平米 天虹商场中等超市、服饰中高约23000平米 海雅百货中等超市、服饰中约30000平米 万佳超市大型超市中高约20000平米 时代百货服饰、中等超市中高近20000平米 港惠新天地大型MALL（超市）高约100000平米未开业 数码街服饰、餐饮中高约20000平米 女人世界服饰、化妆品
15、中低约12000平米 港澳城餐饮、娱乐、服饰低近8000平米 国美电器家用电器中约6000平米 苏宁电器家用电器中约6000平米 名家电家用电器低约7000平米目前停业 人人乐商业以中档中高档商业居多，业态以超市、服饰、电器为主，规模多 在2-3万平米，经营状况较好。 人人乐商圈人人乐商圈商业规划商业规划 惠州市纯商业销售模式及运作状况惠州市纯商业销售模式及运作状况 商圈商业项业项 目基本情况销销售模式销销售情况租金 人人乐乐商 圈 人人乐 共四层： 一、二层：超市 三、四层：服装 世贸中心 共七层 一至五层：海雅百货 六层：南国影城 七层：圣庭名菜 按投资回报率7%十年返租，租金每 月返还
16、一到六层销 售： 20-60平米 一层：28000 二层：15000 三层：10000 四层：9000 五、六层：7000 一层250-450元/ 平米 天虹商场 共六层： 商业面积23000 发展商自留，未销售一层300-500元/ 平米 港惠新天地 （沃尔玛） 负一层到五层共六层商业，在二 、三层引进主力商家沃尔玛 负一层：精品店 一层：商业步行街、品牌店 二层：沃尔玛、精品、珠宝 三层：沃尔玛、运动专 柜 四层:中华影院、飞驰 溜冰场 五层：餐饮业 三年返租，第一、二年返回总价的 15%，第三年返回剩余总价的10%， 即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总 返租总价的23.5%，三年返租款全 部冲抵首期款，首期付五成，则客 户购买时 首期只须付26.5%，前三 年发展商统一经营 ，三年后客户 开始收租金 负
