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1、华中科技大学 硕士学位论文 我国物业税立法问题研究 姓名：张珊 申请学位级别：硕士 专业：法律硕士 指导教师：彭礼堂 2010-05-16 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 I 摘 要 目前我国房地产市场发展迅速，我国的现使用的房地产税制已经不能适应市 场发展的需要，2003 年十六届三中全会中明确提出： “分步实施税收制度改革。按 照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推行税收改革。实施城镇建设 税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。 ”物 业税的推行势在必行。这不仅是完善我国财产税制的需要，更有
2、利于解决我国目 前房地产市场存在的诸多弊端。但是从 2003 年到现今， “物业税”只停留在口头 阶段，对于物业税开征的利弊，如何开征等，理论界存在不同的声音，存在诸多 的争论。本文力求为房地产税制的改革，建立一个适合我国国情的物业税税收体 制提供一套可行的框架。主要分为三个部分对我国物业税立法问题进行研究。 第一部分：主要分析了我国物业税开征的历史背景，在此基础上，对物业税 到底是一个怎样的税种，具有怎样的特征进行了较为详细的分析。 第二部分：详细介绍了物业税在我国中的研究现状，赞成和反对的声音皆而 有之，笔者持赞成的态度，故对开征物业税的必要性进行了分析。 第三部分：主要介绍了物业税立法的
3、几种模式，结合我国的实际情况我国的 立法选择，以及详细分析了我国开征物业税所必须解决的几个问题，在此基础上 阐述了应如何为我国订立出一部较为完善的物业税法，构建本法所需解决的问题。 关键词：关键词：物业税 房地产 立法体系 税收制度 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 II Abstract At present, with the rapid development of real estate market, the tax system used in China can not adapt to the requirement
4、of the development of the market. In 2003, the Third Plenary Session definitely put forward: The tax system reforming will be carried out step by step. According to the principle of simplifying tax, loosing tax base, low tax rate, strict collecting and managing, the tax reform will be implemented st
5、eadily. Urban construction tax reform will be put into practice. When conditions are ripe, real estate will be taxed in a unified and standard way, and related taxes will be cancelled.“ The implement property tax is necessary. It is not only the requirement of improving our national property taxatio
6、n system of our country, and it is more advantageous to solve the defects of the real estate market at present. But from 2003 to now, “property tax“ only stay in oral stage, the advantages and disadvantages of the property tax levy, how to levy, theorists have different opinions, and many problems e
7、xist. This article attempts to analyze the necessity of the property tax collection. Several property tax legislation modes are introduced, and currently what kind of pattern our country should choose is discussed. On the basis of that, some problems which must be solved in property tax legislation
8、of China are stated. In the end, a feasible framework of the property tax revenue system, suitable for Chinas national conditions, is established, for improving tax system of real estate. It is divided into four parts in which our countrys property tax legislation problem is studied. The first part:
9、 the historical background of the property tax levy is analyzed, on the basis of that, what is a property tax exactly and which characteristics it has are analyzed in detail. The second part: the research status of property tax of China is introduced in detail. The approved and apposed for envying p
10、roperty tax both exist, and the author belongs to the former. So the necessity of envying property tax is analyzed. The last part: several property tax legislation modes and successful experience of foreign countries are introduced. Combined with the national condition of our country, the mode is ch
11、osen.how to make a perfect property tax law and the problems which should be solved in concluding it are stated. Keywords: Property tax Real estate The legislative system The tax system 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集
12、体， 均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密， 在 年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文
13、属于 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 前 言 当前，我国房地产市场发展迅速，房地产的泡沫不断膨胀，用现在的房地产 税制体制来调节房地产市场，已经不能很好的满足市场的发展需要。我国现有的 房地产税制存在一系列的问题，如税收名目反对，税费不清，在房产税的保有阶 段中税负过轻，政策性太强等问题。这一系列的问题的解决，很多人寄希望于物 业税的开征用以解决当前房地产税制的诸多弊端，维持房地产市场的良性发展， 使我国房地产的税制与国际接轨势在必行。但是物业税的开征从 2003 年提出以来 虽然引起了社会的广泛关注，但是到目前为止仍处于“空转
14、”的阶段。物业税法 的建立，物业税的开征不是短期就可以完成，在物业税法的制定阶段，不仅仅要 确定物业税法的基本原则，还要解决制定物业税法的机关，税基，税率等基本问 题。物业税的开征阶段，有着更多实质问题需解决，如评估工作，房地产的登记 制度由谁进行，怎样进行等一些列问题。物业税的征收必须做到“简税制、宽税 基、低税率” ，达到这个要求就必须严格的做好各项配套工作。这样才能把物业税 这一用于调节房地产市场，调节贫富差距的重要税种真正与民生挂钩。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 1 物业税的历史背景及概念特征 1.1 物业税的历史背
15、景 有人认为，在中国一直存在原初意义上的物业税。如果我们可以把对不动产 课税分为三种层次， 第一种是不动产在取得阶段的课税；第二种是不动产在流动 环节中的课税；第三种是占有阶段的课税，这里所谓在占有阶段的课税即是我们 本文所提的“物业税” 。以占有阶段来看，中国古代所征纳的“田赋”即是原始意 义上的物业税，而且将近有四千多年的历史。在这长久的岁月中，田赋就经过多 次的改革，这些改革主要有：租庸调、两税法、一条鞭法、摊田入亩。由于古代 以农业经济为主，因此“田赋制”在中国古代的历史上占有十分重要的地位，对 我国古代农业的发展及国家的财政具有举足轻重的作用，是国家财政的主要来源。 新中国成立以来，
16、具有物业税性质的农业税税收收入一度占到国家财政收入的 40%，从 1986 年以来，中国颁布或修订了房产税暂行条例城镇土地使用税 暂行条例等法规，为物业税的发展提供了良好的法律基础。但是“物业税”一 词真正进入老百姓视野，第一次正式提出是在 2003 年 10 月，中共十六届三中全 会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定指出：“实 施税费改革，对不动产开征物业税，相应取消有关收费。”对于广大老百姓来说， 物业税只是在新闻报纸等媒介中见过，由于并未真正实施，所以对多数人而言， 物业税到底是一个怎样的税种，具有何种法律特征，这些仍是较大的疑问。 1.2 物业税的概念和特征 物业税到底是一种怎样的税种，有何种的法律特征，目前国内并没有一个明 确的定义，可以说是五花八门，国内有部分学者，把物业税等同于财产税或地产 税， “主要针对不动产，要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，税值随地产升 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 值而提高”1
