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1、 经济法小组作业论 文 题 目： 房屋租赁合同违约纠纷的实证研究 学 生 姓 名：刘静妮 唐艺嘉 卢活权 刘雪芳 黄安泰 陈宇超 李恺艺 霍九宏 董禹成学 院： 深圳旅游学院 学 系： 旅游管理系 专 业： 高尔夫管理 旅游管理 指 导 教 师： 汪传才 教 师 单 位： 暨南大学深圳旅游学院 暨南大学教务处 2012年5月14日 摘要：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋租赁纠纷案件
2、中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本文主要通过分析广东、云南、重庆、上海、北京、河南、湖南、江苏、吉林这九个省市的房屋租赁合同违约案件，探索房屋租赁违约的特点和原因，提出一点建议。关键词：房屋租赁合同违约 侵权行为 归责原则 目录摘要：1关键词：1正文31.房屋租赁违约概述31.1房屋租赁违约的定义31.2房屋租赁违约的特征32.司法实践的统计分析32.1双方代理律师情况42.2案件地区分布42.3原被告胜诉情况52.4上诉请求金额情况52.5判决应用的法律62.6原被告类型分析
3、72.7二审情况82.8上诉请求金额情况52.9判决应用的法律62.10原被告类型分析72.11二审上诉人类型92.12审理方式102.13审理结果103.房屋租赁合同违约纠纷的归责原则与构成要件103.1房屋租赁合同违约纠纷的归责原则103.2房屋租赁合同违约纠纷的构成要件114.房屋租赁合同违约纠纷的表现和原因124.1房屋租赁合同违约纠纷的表现124.2房屋租赁合同违约纠纷的原因135. 对解决我国房租赁合同违约问题的思考145.1违约类型145.2解决办法14参考文献：15正文1.房屋租赁违约概述1.1房屋租赁违约的定义詹文天在论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置中提到城市房地产管
4、理法第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。王利明在标准合同的若干问题提出标准合同应是指由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特点的合同条款。史际春与邓峰在合同的异化
5、与异化的合同中给出合同或契约，是当事人双方自愿接受约束，承受向他方为交付某物或其他某种行为或不行为的法律义务或曰债（obligatio）而达成的协议或协定（conventio），亦即当事人自愿接受“法锁”（juris vinculum）的一种行为或方式。高洪宾在违约责任与履约抗辩中指出违约是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务的行为。由此我们得出，房屋租赁违约就是房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，且由承租人向出租人交付租金，双方在自愿的情况下，签订书面合同，约定期限、用途、价格等等条款，以及双方的其他权利和义务来达成协议，但合同当事人没有按照约定履行约定与义务或者不适当履行义务
6、的行为。1.2房屋租赁违约的特征A、从主体上看，违约行为人是合同关系中的当事人，即主体具有特定性。这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方提出履行请求或承担某种义务，第三人如果实施了侵害债权的行为，虽然也发生不履行合同的后果，但第三人承担的是侵权责任而不是违约责任。 B、从前提上看，违约行为是以有效的合同关系的存在为前提的。没有有效的合同关系，就没有合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。所以，只有有效的合同关系的存在，才有违约行为的存在和可能。 C、从性质上看，违约行为就是违反了合同义务。这些义务主要包括：a当事人在
7、合同中约定的义务；b法律规定的义务；c依据诚实信用原则而产生的其他义务，如注意义务、告知义务、照顾义务、忠实义务、说明义务等。 D、从后果上看，违约行为导致了对合同债权的侵害。债权是一种相对权，它的实现有赖于债务人切实、积极地履行合同义务，而违约行为导致债权人的债权无法实现或无法完全实现。2 司法实践的统计分析 其中双方均有代理律师接近一半，说明目前大家的维权意识有所提高。另外还可以看出我国现在代理方面的尴尬现状，其中原被告有代理人方面只占到7%，说明大家对代理人的信任度还有待提高。从我们收集的数据中看出东北地区占3%，华北地区占23%，华东地区占23%，华南地区占28%，西南地区占23%，西
8、北地区占0.可以看出经济较为发达的沿海地区的案件相对较多，说明经济好的地方纠纷多，人们的法律意识较强。从中可以看出1000000元以上的请求金额是较少的，大多数的请求金额在10000以下，判决金额也是一样。另外在原被告胜诉上原告以绝对性优势压倒被告，说明在我国原告的胜诉机率较大。中华人民共和国物权法 55中华人民共和国合同法 267最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 33民法通则33中华人民共和国民事诉讼法195城市房屋拆迁管理条例1关于适用简易程序审理民事案件的若干规定1上海市房屋租赁条例1中华人民共和国土地管理法2最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定
9、18中华人民共和国公司法2中华人民共和国担保法1医疗机构管理条例1诉讼费用交纳办法1在所有收集的案件中，中华人民共和国合同法和 中华人民共和国民事诉讼法的占比最多，而另外一些占比较少的法律只出现在个别案例中，说明中华人民共和国合同法和 中华人民共和国民事诉讼法还是比较完善的，可以解决较多类型的案件另外多个法律条例的出现说明我国的法制逐渐走向成熟，慢慢形成规范 原告：公司157 自然人200被告：公司134 自然人230从原告被告的图形分析不难得出，在房屋租赁纠纷中，更多的是自然人诉讼公司。诉讼费原告不承担，被告承担123原告承担，被告不承担73原告小部分，被告大部分91原告大部分，被告小部分5
10、0原告被告各一半18从数据分析可以看出，诉讼费大部分都是由被告承担，原告不承担。其次是原告小部分，被告大部分。原告大部分，被告小部分的情况较少，原被告平分诉讼费最少。从数据分析可以看出，诉讼费大部分都是由被告承担，原告不承担。其次是原告小部分，被告大部分。原告大部分，被告小部分的情况较少，原被告平分诉讼费最少。申请二审122无申请二审233案例当中申请二审仅仅只有三分之一，大部分都没有申请二审。二审上诉人原告32被告80双方10二审上诉人大部分都是被告，被告不服一身判决。原告上诉较少。审理方式维持原判94撤销原判且改判16调解10撤诉2审理方式，二审法院大部分都维持了一审的判决，极少二审法院改
11、判。少部分的二审在法院调解下，双方达成共识，形成调解。审理结果上诉方胜诉27上诉方败诉85上诉方混合10二审结果大部分都是上诉方败诉，说明一审法院运用法律得当，二审法院支持原判。3. 房屋租赁违约行为的归责原则与构成要件3.1房屋租赁违约行为的归责原则我国房屋租赁违约责任到底来何种归责原则。学者间存在争论，主要有三种观点。第一种观点(亦是主流观点)主张为严格责任原则。合同法第107条中并没有出现当事人能够证明自己没有过错的除外的字样，被认为是采取了严格责任原则。第二种观点主张为过错责任原则。我国合同法所有规则制度和条款，乃至合同法之全文都自始至终地贯穿着过错责任的原则。因此，只能而且必须得出我
12、国合同法体系是建立在过错责任原则的基础上的唯一结论。第三种观，最主张以严格责任原则为主，以过错责任原则为辅。这有利于促使合同当事人认真履行合同义务，有利于保护受害方的合法权益，也符合国际上的一般做法。纵观笔者查看的360个房屋租赁违约案例，大多数采用严格责任原则。采用严格责任原则的必要性和合理性在于：第一，在现行的合同法律中，涉外合同法和技术合同法都已经确立了无过错责任。违约责任定义为无过错责任在我国的合同法上是有先例的，并非新合同法的首创。第二，在诉讼中原告只需向法庭证明被告不履行合同义务的事实，不需证明被告对于不履行有过错，也不要求被告证明自己无过错。这里的逻辑是有违约及有责任，违约责任的构成仅以不履行为要件，被告对于不履行有无过错与责任无关。免责的唯一可能性在于证明存在免责
