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1、*项目投资收益测算分析 报告框架及分析内容 *集团集团*项目项目投资收益测算分析投资收益测算分析 PART1. 项目总收益计算 u销售收入计算 u租金收入计算 u其他收入计算 PART2. 项目成本计算 PART3.项目财务综合分析 u 土地成本 u 项目前期费、 建安工程费 u 营销管理费 u 投资估算分析 u 经济收益分析 u 现金流量表 u 静态敏感性分析及投标建议 项目规划指标 总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528 容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30% 宗地 分项面积(平方米)个数(个) 宗地一地上建筑面积 18层酒店式公寓 商业 会所 物业管理用房 公
2、厕 小计 地下建筑面积人防车位 非人防车位 小计 宗地二地上建筑面积住宅11层小高层 18层高层 21层高层 小计 公建商业 会所 幼儿园 物业管理用房 小计 小计 地下建筑面积人防车位 非人防车位 小计 项目背景及规划指标 本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表： 贴图 贴图 贴图 房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。 财务报表体系 本项目主要采取以下三 类报表作为投资收益分 析的主表： 成本核算细表 投资、收益估算表 现金流量表 销售收入计算 各产品现价及价格预测 产品类型200920102011201220132014年复合均价
3、（年均增长幅度） 8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0% 高层住宅 (元/平方米)a b=a*1. 08 c=b*1.0 7 d=c*1.0 6 e=d*1.05 f=e*1.05 g=(a+b+c +d+e)/5 （年均增长幅度） 7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0% 酒店公寓(元/平方米) 一层商业用房(元/平方米) 二层商业用房(元/平方米) 地下车位(万元/个) （年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0% 写字楼(元/平方米) 所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算） 本项目可售部分为*，可售面积为*，项目分
4、6年售完，各年的产品均价及销 售总收入如下表： 租金收入计算（以写字楼租金为例） 本案办公楼租金本案办公楼租金=2.2=2.2元元/ /平方米平方米/ /天（建筑面积）天（建筑面积） 项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014 年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年 则除去10%的不确定因素： 各年预期租金各年预期租金 当前平均租金当前平均租金 （1 13%3%）2012 2012年年（ （1 13%3%）2013 2013年年 （1 13%3%）2014 2014年年 （1 13%3%） ）2032 2032年年
5、年份办公楼租金(建筑面积)小计 2013 20142.475409300 20152.548343900 20162.628606700 20172.708869500 20182.789132300 20192.869395100 20202.959690750 20213.049986400 20223.1310282050 20233.2210577700 20243.3210906200 20253.4211234700 20263.5211563200 20273.6311924550 20283.7412285900 20293.8512647250 20303.961300860
6、0 20314.0813402800 20324.2013797000 合计201063900 从2013年开始，未来20年的 写字楼租金收益为2.01亿元。 土地成本 土地成本 费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积 指标来源、说明 （M2） （建筑面积， 元/ M2） （万元）（M2） 单方成本 （元/ M2） 土地出让金349528.00 854.90 29881.00 341962.00 873.81 土地出让金 前期补偿费用57.22 2000.00 58.49 土地补偿费 土地契税25.65 896.43 26.21 3%契约 小计 937.76 32777.43
7、 958.51 室外配套景观施工成本 费用名称基数估算 造价指标 估算 成本 指标来源、说明 （M2）元/ M2（万元） 1、室外市政道路工程费120 道路占用地面积20% 2、室外景观工程费200 景观占用地面积55% 3、室外水电管线工程费35 占地面积为基数 4、电话管线工程6 占地面积为基数 5、有线电视工程8 占地面积为基数 6、住宅安全监控40 建筑面积为基数 9、管道煤气工程22 住宅面积为基数 11、集中供热(住宅)30 住宅面积为基数 小计 * 基础设施费 主体建安工程费 分产品主体建安工程费 序号成本项目单位建筑面积单价（元） 合价 （万元） 单方造价 工程量及单价说明 住
8、宅建安工程费 254661 46,476 1,825 单方造价以公寓楼面 积为基数1建安工程费万 38,836 1,525 小高层公寓（11层）6366513008,276 0 高层公寓（18层）127331150019,100 0 高层公寓（21层）63665180011,460 0 2 产品提升万2546613007,640 300 写字楼建安工程费 22482 6,070 2,700 单方造价以写字楼面 积为基数1建安工程费万 5,396 2,400 21层写字楼2248224005,396 0 2 产品提升 22482300674 300 商业建安工程费 17416 2,438 1,4
9、00 单方造价以商业面积 为基数1建安工程费万 2,438 1,400 裙房商业1741614002,438 0 地下车位建安工程费 67935 10,028 单方造价以地下车位 面积为基数1建安工程费万 10,028 1,476 人防地下车位2583016004,133 非人防地下车位4210514005,895 公共厕所建安工程费 120 19 120 1建安工程费万 19 1层公厕120160019 会所建安工程费 3500 875 2,500 1建安工程费万 875 会所35002500875 小计*总成本含地下成本 前期费 费用名称 建筑 面积 估算 造价指标 估算 成本 （M2）
10、建筑面积 元/ M2 （万元） 设 计 费 主体 设计费 住宅45.00 酒店式公寓60.00 写字楼90.00 景观 设计费 方案费、初步设计费、施工图费35.00 标识设计费、0.50 配套 设计费 市政设计费（道路、桥梁、排水设计费 ） 2.00 供水设计费0.50 燃气设计费0.80 电力设计费2.50 人防设计费0.63 样板房设计费 弱电智能化设计费1.50 设计 咨询费 设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00 其他相 关费用 晒图费等0.50 三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整* 工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等* 政府审批费前期规划审批费、办证费
11、用* 其他费用人工费、杂费等* 小计* 营销管理及财务费用 销售管理物业管理财务费用 费用名称 基数交费标准 估算 成本 指标来源、说明 （M2） 建筑面积 元/ M2 （万元） 营销推广费用0 0 4104 营业税后收入2% 项目公司管理费用0 0 1800 开发周期4.5年,每年400万 前期物业管理费用0 0 40 财务费用0 0 16125 土地100%,建安25%,年利率12% 小计 22069 成本汇总成本汇总 分项总额(万)单方成本(元/平方米) 土地成本 主体建安工程费 室外配套景观施工成本 项目前期费 销售管理物业管理财务费用 合计 成本汇总 举例说明 项目背景：项目背景：位
12、于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、 LOFT公寓式办公楼。 物业类型建筑面积租售模式 企业型小独栋办公楼14507出售 持有型甲级办公楼10000出租 LOFT公寓式办公楼13233出售 赠与区政府使用面积1470无偿 商铺9803出售 总计49013 销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入 8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元15.08亿元 投资估算分析 编号工程或费用名称 单位价值（ 元） 计算指标（平 米） 总值 （万元） 备注 1土地出让金及动迁安置费54994901326950 2前期费539490132642 2-1规
13、划设计、勘察费69 2-2工程监理费及审价费46 2-3三通一平费20 2-4大市政配套328 2-5前期筹建开办费46 2-6其他30 3基础设施费508490132490 3-1供水43 3-2供电223含架空线入地开关站费用 3-3通讯13 3-4环保设施15 3-5环卫设施12 3-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费 3-7室外总体等50 3-8其他10 4建筑安装费 55002127311700 （含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风 、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等 ） 75002774020805 包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米 装修费用 建筑安装
14、费总计32505 5不可预计费395490131938直接开发成本3 合计建设投资 （25项相加）80744901339575 投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估 算总建设投资成本。 经济收益分析 序号大项项目名称总收入备注 单位万元 1成本89724 1.1土地成本26950 1.2建设投资39575 1.3管理费1996(1.1+1.2)*3 1.4贷款利息3816 1.5营销费用6535收入*5% 1.6相关税费10852收入*5.565% 2收入150806 营业收入150806 3税前利润56123收入成本折旧 4税前投资利润率62.55%税前利润/
15、成本 5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金 方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的 面积，其余物业全部销售）。 经济收益表： 现金流量表 方案一 全售模式现金流量表 序号年份 项目现金流量表 现金流入 现金流出净现金累计现金 商铺办公贷入金额 现金流入合计 土地成本 建设投资管理费借款本金折旧贷款利息 营销费用 相关税费 流出合计流量流量 12010 0 0 26950 26950 -26950 -26950 22011 20785 20785 19788 998 0 20785 0 -26950 32012 20785 207
16、85 19788 998 1247 22032 -1247 -28197 420134190030000 71900 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 52014 58800 58800 261 2940 3272 6473 52327 44294 62015 1375.32 1375 261 245 506 870 45164 72016 860.67 861 261 153 414 446 45610 82017 886.95 887 261 158 419 468 46078 92018 913.23 913 261 163 424 490 46568 102019 939.5
