物业土建工程管理实务.

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1、2011 POLY PROPERTY 物业土建工程管理实务 2011年4月 2011 POLY PROPERTY 第一部分：土建工程基础知识 一、建筑物的分类 （l）按建筑物的使用功能分类 分为居住建筑、公共建筑、工业建 筑、农业建筑。 （2）按主要承重结构使用的材料分类 分为砖木结构、砖混结构、钢 筋混凝土结构、钢结构。 （3）按建筑结构的承重方式分 分为承重墙结构、框架结构、 剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。 2011 POLY PROPERTY 二、房屋的构造组成 一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、 楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。 1、基础 基础是建筑物的组成部分，它 直接承

2、受建筑物的所有负荷，并把它传到地基上 。地基是基础下面承受力的那部分土层，承受建 筑物的全部荷载，包括基础的自重。 2011 POLY PROPERTY （1）基础的埋置深度 是指由室外设计地面到基础底 面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般 情况下，基础的埋深应不小于500毫米。 （2）基础的分类 1）按构成基础的材料分为砖基 础、灰土基础、三合土基础。毛石基础、混凝土 基础和钢筋混凝土基础。 2011 POLY PROPERTY 2）按受力特点分为刚性基础（如砖基础、灰土 基础、三合土基础、毛石基础、混凝土基础）和 柔性基础（如钢筋混凝土基础）。 3）按基础的构造形式分为条形基础（多用

3、于 多层住宅）、独立基础（用于工业厂房或民用建 筑的框架结构中）、整片基础（用于上部荷载较 大的建筑物中）、桩基础（用于高层或超高层建 筑物中，或地基质差的工程中）。 2011 POLY PROPERTY 2、墙体 墙的作用主要是承重、围护和 分隔空间。 （1）墙体的分类 1）按墙体受力情况分为承 重墙（直接承受上部传来荷载的墙）和非承重墙 （不承受外来荷载的墙）。 2）按墙体的构造方式分为 实体墙、空体墙和复合墙。 2011 POLY PROPERTY （2）墙体的细部构造 1）钢筋混凝土过梁：门窗洞口上的横梁，其 高度为60毫米的倍数，宽度一般应与砖墙厚度相 适应，端部伸入两侧墙内不少于2

4、40毫米。 2）钢筋混凝土圈梁：沿房屋外墙和部分内墙中设 置的连续而封闭的梁，其主要作用是为了增强房 屋的整体刚度。一般高度不宜小于120毫米。 2011 POLY PROPERTY 3）墙身水平防潮层：阻断地下水，保持墙身干燥 。防潮层的位置与所在的墙及地面情况有关。墙 身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、 细石混凝土带防潮层等不同种类。 4）构造柱：是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱 ，是房屋抗震的一个主要措施。 5）变形缝：是沿建筑物的某些部位，将其垂直断 开，分成若干独立的单元的断缝，它是为较少房 屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸 缩缝、沉降缝和防震缝三种。 2011 P

5、OLY PROPERTY 3、楼地面 （1）楼板层把整个建筑分成若干层，并将其承受 的荷载传给墙或柱。钢筋混凝土楼板是目前应用 最广泛的楼板类型。按施工方式可分为现浇钢筋 混凝土楼板、预制装配式钢筋混凝土楼板和装配 整体式钢筋混凝土楼板。 （2）地面包括底层地面和楼层地面，由面层和基 层组成，面层是人们活动直接接触的部分，基层 是地面的持力层，包括垫层、结构层、找平层和 保温层 2011 POLY PROPERTY 4、楼梯 是楼层间的垂直交通工具，在紧急状态下供人们 安全疏散。 5、屋顶 是房屋顶部的承受和围护部分。屋顶的类型归纳 起来可分为坡屋顶、平屋顶和曲面屋顶。平屋顶 的排水是重点。

6、2011 POLY PROPERTY （1）平屋顶的排水 平屋顶的排水方式分为无组织 排水和有组织排水。 无组织排水是雨水沿屋檐直接 自由下落，一般适用于降雨量少的地区或低层及 次要建筑。 有组织排水是将降水有组织地通过管线排入地面 或下水系统。又可分为外排水和内排水两种方式 。 （2）平屋顶的柔性防水屋面 是指以防水卷材和沥青胶结材 料组成，易老化。 2011 POLY PROPERTY （3）平屋顶的刚性防水屋面 是以防水砂浆抹面或用密实混凝土浇筑成面层的 屋面。 2011 POLY PROPERTY 6、门和窗 门是为了方便人们基础房间和搬运家具、设备而 设的建筑配件，同时兼有采光和通风

7、的作用。窗 的主要作用是采光和通风。 2011 POLY PROPERTY 第二部分：房屋常见质量问题 房屋质量问题是目前最常见，也最容易引发纠纷 的一类质量问题。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔 道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂，有防 水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、涂料等饰 面脱落;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所 、厨房倒坡积水;阳台积水;水塔、水池、有防水 要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏 水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠 落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝 土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超 过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放

8、 射性氡等有毒有害气体含量超标等等。 2011 POLY PROPERTY 一- 裂缝 1、类型： （1）墙面裂缝 a、温差裂缝：具体表现在屋面和露台处的裂缝、女儿墙及阳台处的龟 裂。 原因分析：外界温度的变化引起材料的热胀、冷缩，墙体产生温度裂 缝。 b、沉降裂缝：具体表现如顶角斜向裂缝，墙体“八”字、倒“八”字型裂 缝。 原因分析：地基沉降不均匀造成。 c、收缩裂缝：具体表现在混凝土结构与填充墙之间的横向或纵向表面 及贯穿裂缝 原因分析：不同材质交接处因材料收缩不同引起。 d、毛细裂缝：具体表面在门窗等部位周边的裂缝 原因分析：由于撞击振动而开裂，未采取有效的拉结加强措施。 e、施工洞裂缝

9、： 原因分析：为施工预留施工洞，接缝处未采取有效的拉结加强措施， 易产生裂缝。 2011 POLY PROPERTY （2）地面裂缝 a、温差裂缝：具体表现阳台、露台、屋面等日晒 的地面上。 原因：外界温度变化引起材料的热胀冷缩，或浇 水湿润不足，引发地面裂纹，一般不影响使用。 b、空鼓裂缝：具体表现在室内地坪层 原因：由于施工过程中造成地面空鼓所产生的裂 缝。 c、贯穿裂缝：具体表现在现浇楼板 原因：支模不平整或者模板脱开。 2011 POLY PROPERTY d、沉降裂缝：因地面沉降不均匀造成。 e、地热地面裂缝： （1）混凝土的收缩和温度变形对混凝土结构的影响而产生裂缝。 （2）北方地

10、区的昼夜温差超过10的情况较普遍，这种昼夜温差是砼裂 缝发展的一个重要原因。 （3）细石混凝土采用泵送商品混凝土，在泵送商品混凝土中粗骨料的含 量大幅度减少,粒径也减少,且粉煤灰等掺和料也大量用于混凝土中,水泥 用量的增加,使流态砼应用等导致混凝土的收缩增加，流态泵送砼的收缩 量达到510-4，而现场配置的中低混凝土的收缩量一般为310-4。 （4）混凝土水灰比、坍落度过大将直接影响混凝土的强度，使用过量粉 砂而配置的混凝土收缩性大容易因塑性收缩而产生裂缝。 （5）地热地面浇筑的混凝土更容易比浇筑在楼板上的混凝土而产生裂缝 ，因为在地热地面中楼板及表面混凝土间存在一层厚度20mm的聚苯已烯泡

11、沫板，混凝土浇筑在软弱基层上，而聚苯已烯泡沫板又过分干燥。 （6）地面中管线的布置，因应力集中而产生裂缝。 （7）地面在抹压过程中时间掌握不当或抹压不实而产生裂缝或混凝土过 度抹干压光，会使混凝土中的细骨料过多而浮于表面，形成含水量很大的 水泥浆层。 （8）混凝土浇筑速度过快，混凝土在初凝前干缩、沉降和塑性收缩而裂 缝。 （9）地面养护工作不到位。 2011 POLY PROPERTY （4）混凝土水灰比、坍落度过大将直接影响混凝土的强度 ，使用过量粉砂而配置的混凝土收缩性大容易因塑性收缩而 产生裂缝。 （5）地热地面浇筑的混凝土更容易比浇筑在楼板上的混凝 土而产生裂缝，因为在地热地面中楼板及

12、表面混凝土间存在 一层厚度20mm的聚苯已烯泡沫板，混凝土浇筑在软弱基层上 ，而聚苯已烯泡沫板又过分干燥。 （6）地面中管线的布置，因应力集中而产生裂缝。 （7）地面在抹压过程中时间掌握不当或抹压不实而产生裂 缝或混凝土过度抹干压光，会使混凝土中的细骨料过多而浮 于表面，形成含水量很大的水泥浆层。 （8）混凝土浇筑速度过快，混凝土在初凝前干缩、沉降和 塑性收缩而裂缝。 （9）地面养护工作不到位。 2011 POLY PROPERTY 二、 空鼓 1、墙面、踢脚线空鼓：具体表现为墙面局部、梁周围 局部及踢脚线局部用木棒敲击有沉闷的声音。 原因：a、饰面选用的水泥安定性不合格，砂的含 泥量过大；

13、b、基体处理不当，清洁不净，浇水湿润不足； c、基体凹凸不平，偏差过大，孔洞修正不好，门窗框 边塞灰不严，安装不牢； d、一次抹灰过厚导致结合不牢； e、砂浆和易性差，保水性差，硬化后粘结强度低； 2011 POLY PROPERTY 2、地面空鼓、起砂：地面空鼓多出现地面与垫 层之间，或垫层与基层之间，用小锤敲击有空鼓 声，使用一段时间后容易开裂，严重时大片剥落 ，影响地面使用功能。 原因：a、基层没有清理干净，有浮灰或其它污物 ； b、基层表面酥松； c、实密度差； d、基层与干硬性砂浆之间黏结不牢而产生 的空鼓； e、因地面砼标号低，致使地面的积灰无法 清理干净。 2011 POLY P

14、ROPERTY 三、 漏水 1、屋面漏水 原因： （1）水管、排气管道及通风道、烟道管壁与 顶面交接处填抹不严实、防水处理不到位； （2）屋面SBS防水材料施工不到位，与女儿墙结合处 有卷边现象，与排气结合处也存在粘合不密封的现象 ，及防水卷材有一定的使用寿命，许多漏水因防水材 料老化引起。 （3）屋面排水坡度未符合要求，因排水不畅，长期 积水造成。 （4）露台或屋面裂缝造成； （5） 非上人屋面因SBS卷材表面无防护措施，若物 业管理不到位造成随意上人或者直接在屋面上安装太 阳能热水器，易因外力损伤防水卷材致使漏水。 2011 POLY PROPERTY 2、外墙漏水 原因：（1）、沿外墙架

15、眼、施工洞、空调洞、固 定架打的洞等渗水； （2）、外墙灰缝密实度不够造成的渗水； （3）、外墙压顶与保温板交界处裂缝渗水。 2011 POLY PROPERTY 3、厨房卫生间漏水 （1）、地面漏水 原因： 管道壁与现浇楼板接缝处处理不到位； 地面防水层施工不到位； 地漏找坡不良或地漏堵塞造成长时间积水引起 的渗漏； 卫生间地面与墙面结合处未按要求做防水翻边 ； 2011 POLY PROPERTY （2）、管道周边漏水 原因： 管道与混凝土因材质不同，防水处理不到 位，易在管道周边形成漏水； 2011 POLY PROPERTY （3）、烟道渗水 原因： 烟道与墙面、烟道与屋面之间因收缩不 同有脱开、裂缝等现象，进而导致雨水直接从该 部位渗入； 烟道顶部烟帽过小，导致雨水直接进入 烟道，由于烟道多为接装式安装，因而易在拼接 部位产生漏水。 2011 POLY PROPERTY 4、窗框周边漏水 原因：（1）、检察塑钢窗的排水孔是否完好，位置是否正 确，排水孔如果不合格要重新进行开孔，有的虽然开了排水 孔，但排水孔的位置较高，导致水无法完全排除也会漏水的 ； （2）、检察塑钢窗的接头部位的焊接质量，如果接头部位 的焊接质量不合格的话，那是要进