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1、道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 项目可行性论证项目可行性论证- -经济测算指标体系经济测算指标体系 (试行)(试行) 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 问题:问题: 1 1、项目利润是怎样计算出来的?、项目利润是怎样计算出来的? 2 2、房地产经营需要哪些要素投入?、房地产经营需要哪些要素投入? 3 3、什么样的房地产项目才是好项目?、什么样的房地产项目才是好项目
2、? 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 (期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用) 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 一、应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化 定量分析; 全面、多角度分析; 动态分析;程序规范。 项目决策效率 便于计
3、算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要: 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全 。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标 。 原项目测算的弊处 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 -考虑资金时间
4、价值 静态指标 -不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标:主要指标,反映核心收益能力 参考指标:反映某一个方面或作补充说明 包括以下四项: 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 除整体指标外增加了单项指标 如:资金峰值比例;地价支付贴现比; 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如:净现值(NPV)函数; 内部收益率(IRR)函数; 测算要素的弹性调整。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种
5、规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 资金的时间价值: 资金用之于投资,随着时间的推移,其价值会增长 。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息;单利;复利;贴现;现值;终值 资金成本:使用资金要支付代价 银行借款 : 按利率计付利息 股东投入: 交付利润 三、资金的时间价值 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 单利终值计算: S = P(1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P(1 + i ) -n 复利
6、现值计算: p = s(1 + i ) 问:第1年年初存入100元,利率10%,分别 按单利和复利计算,两年后其终值多少? 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 四、现金流量与净流量、净现值 现金流量:指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。 现金净流量:指一定时期现金流入量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值, 反之为负值。 净现值:指未来资金流入的现值与资金流出的现 值的差额。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的
7、行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目概况: 总建35万平米,单位地价800元/平米,建造成本等1700元 ; 4年开发销售完毕,平均价格3214元/平米。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 五、现金净流量与利润的关系五、现金净流量与利润的关系 u利润是按照权责发生制确定的分期损益 u现金净流量是根据收付实现制确定的分期损 益。 u可行性研究中,现金净流量可以代替利润作 为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内,项目利润总
8、计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量,并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 六、项目可行性论证经济指标体系 核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入100% 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率 项目
9、利润/销售收入100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金 六、项目可行性论证经济指标体系 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-16-1、内部收益率(、内部收益率(IRRIRR) 内部收益率: 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率,如果按
10、该利率 通过借款来投资项目,将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力,是项目内在的投资收益率,本质上是一个贴 现率。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目: 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-26-2、销售净利率、销售净利率 销售净利率=项目净利润/销售收入100% (项目净利润=项目利润-期间费用-所得税 ) 为什么用销
11、售净利率取代投资回报率作为核心指标? u 以销售收入为基数,指标蕴涵内容更丰富点,除了能反 映获利能力,还可以反映售价风险的承受能力,比如,销售 净利率为9%,大约可以知道,如果售价下降9%左右,将基本 无利可图;而售价相当于市场风险,其难以控制程度远大于 成本; u 销售净利率更易于普遍的理解,直观明了,望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”;投资回报率则须特别明确,如 总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”,包含不包含“所得 税”? “回报”是税前利润还是税后利润? 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传
12、统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-36-3、总投资回报率、总投资回报率 总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% (项目总投资=总开发成本+期间费用 ) 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平,但 并不是该项目实际的收益率,只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长,该指标意义可应用度越小。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-46-4、销售毛利率、销售毛利率 销售毛利率%=项目利润/销售收入100% (项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加 ) 销售毛利率的意
13、义: 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以 用来抵偿期间费用和所得税,最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系: 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-56-5、获利指数(现值指数)、获利指数(现值指数) 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益 。现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率,一般是期望的最 低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现 率为10%。 现值指数1 说明收益
14、超过成本,投资收益率超过期望 的回报率,项目可行;现值指数1 说明其收益率达不 到期望的回报率,项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率,则现值指数=1 获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目测算: 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然
15、之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-66-6、资金峰值比例、资金峰值比例 资金峰值的界定:资金峰值指在项目开发期间, 累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最 大缺口。 资金峰值是对项目而言,一般不必考虑本公司的 自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比 例关系。 资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目测算: 资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =1
16、5000/(28000+59500) =17% 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 6-76-7、地价支付贴现比、地价支付贴现比 本指标反映地价支付的快慢。 土地合同中的地价是一种名义地价,将各期支付 的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价 支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低,反之实际地价越高 。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率, 我们仍定为10%(依据同前) 地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 万科城市花园项目: 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各