新城吾悦广场营销推广报告(OK)

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1、桐乡新城吾悦广场2017年商业策略汇报 谨呈：新城控股集团 逆势破冰 3 3 问桐乡吾悦广场问桐乡吾悦广场 NO.1 销售破 冰问题 l 在愁云惨淡、销售低迷的桐乡商业市场，2017如何解决吾悦广场的商业销量 ？是继续小火慢炖，小波挤压？还是转换思路，另辟蹊径？ 排名项目名称供应套数 供应面积（平方 米） 成交套数 成交面积（平方 米） 成交均价（元/平 方米) 成交金额（万元 ） 1新城吾悦广场2521218488849862457012252 2滨河花苑-1145005153907703 3浮澜桥集贸市场895728613171174055220 4子夜商业中心22894965124561

2、86514581 5港汇大厦52314686471022142691458 2016.1-11月桐乡商业销售排行榜5强 本案总销排名第一；其它项目成交更为惨淡； NO.2 信心再 造问题 l 现实情况下，受电商冲击实体商业街铺普遍销售和经营惨淡，除了开业火一 把以外，客户观望销售惨淡经营惨淡客户观望，陷入恶性循环 如何重建客户购买信心，是2017年的关键课题。 世贸中心二期 世贸中心一期 中虹天地中虹天地 惨淡 触目惊心 NO.3 客户召 集问题 l 在有限的县域人口市场，在大量剩余的商业地产市场，面对本案634套商铺， 本案如何进行客户召集？快速拉动项目销售？ 镇、街道产业特色 2016年1

3、-10月总 产值（亿） 排名 人口数量（万 人） 洲泉种植和养蚕为主307.98 16.4 崇福中国皮草名镇131.82 210.2 梧桐街道市府所在，政治、文化等中心80.46 314.3 凤鸣街道以化工、轻纺为主60.42 45.1 高桥蔬菜生产和加工的主要地区55.75 54.8 屠甸以粮食、蚕桑、果蔬、养殖业47.64 63 河山鱼米之乡，丝绸之府39.72 72.79 濮院全国最大羊毛集散中心37.50 84.8 石门农业产业化和历史旅游开发37.32 95.25 乌镇旅游互联网30.10 105.7 龙翔街道 工业基础好，轻纺、建材、化工、 机械制造四大支柱产业 29.25 112

4、.72 大麻中国纺布艺名镇24.12 123.6 主城区14万人；全市合计68万人；铺多人少，客源支撑严重不足； 如何在销售惨淡的市场逆势突围？ 如何在重建客户购买信心？ 如何在有限市场中更多挖掘客户？ 很显然，如果继续以常态的思路， 也许能够增量， 但远远达不到我们想要的销量。 年份2016年2017年2017总货量 销售套数86套预计168套634套 平均月度7套预计14套 去化率26% 即使销量翻倍 ， 也仅实现任务 的26% 如何强势反转 逆势破冰? 1、项目洞悉 2、竞争洞悉3、客户洞悉 问题界定 策略剖解 问题之下，洞悉为本 核心词：价值剖析及优劣分析 Part1、项目洞悉 品牌洞

5、悉 千亿新城，江苏第一品牌，中国商业地产一线品牌 新城控股集团总部设于上海，为长三角领先的物业开 发商之一，主要致力于开发优质住宅物业和多用途综合楼 项目。 作为中国房地产行业18强、华东最具品牌价值的房 地产公司，经过二十载的积累，新城控股集团目前总资产 近600亿，已开发和正在开发的项目达100余个。 品牌洞悉 三大品牌线，致力于打造中国体验式商业领导品牌 吾悦品牌 吾悦国际广场新城吾悦广场吾悦生活广场 定位高端 以缤纷动感塑造区域 型时尚商业中心 致力成为便捷的 社区生活中心 至2017年，新城吾悦 广场将累计开业15个 ，在建25个，至 2020年开业及在建数 将达到100个以上， 集

6、团进入国内商业地 产第一梯队。 地段洞悉 城市向东，打造政务新区，未来新中心振东新区 u振东新区是桐乡市级服务业集聚区，交通、互 联网硬件设施、物流运输配套等十分完善，辖内 专业市场集聚，展示、旅游、餐饮、娱乐、电商 等商贸业态丰富。 u拥有完善的生活和商业配套，集居住、教育、 医疗、文化、休闲、娱乐于一体，区域内巴黎都 市、曼哈顿花园、星湖湾、东湖金悦、紫檀苑等 高档楼盘林立。 u集聚观光、休闲、购物元素，以凤凰湖与植物 园为代表的生态休闲游，以凤鸣禅寺及市文化中 心为代表的文化观光游，以市场集群及城市综合 体为代表的娱乐购物游。 市场集 聚区 行政公益区 生态居住 区 休闲旅游区 市 区

7、资源洞悉 政务+文化+公园+商业，荟萃集中于此 高端板块 交通洞悉 老城 区板 块 城市核心中轴线，交通极为便利 路线一：从振东东路直达项目 路线二：环城东路到振东路 路线三：校场东路到环城东路 公共交通：5W、17W、13W等公交预留 发展 板块 政务新区 板块 项目洞悉 吃喝玩乐购，一站式消费体验SHOPPING MALL 一层是以品牌旗舰店为主，品牌商家 H$M，优衣库等； 二层是儿童业态，第一业态最全的儿童主 题商业； 三层主要以品牌餐饮为主，像外婆家、丰 收日、西提牛排、赤坂亭、新式餐饮等； 四层是娱乐业态为主，旗下院线品牌星轶 影城、KTV； 负二层全部是车库，负一层局部是超市，

8、剩下的也是车库； 产品洞悉 自持8.5万方 ，商业面积占 整个商业体量 的80%以上 桐乡规模最大的商业综合体，80%持有经营比例最高的商业项目 p由两个独栋和两条内外街铺组成，具有灵活性 和开放性； p主力面积20200平方米不等； p金街部分主要与购物中心部分业态进行互补， 连廊的设计巧妙的将购物中心与金街部分的人群 互动流通； 项目体量（万） 新城吾悦广场50 东兴生活广场24.3 中虹天地24 世贸中心41 森茂汽车城10 永利广场5 优劣势分析 2017年首要是重树桐乡商业投资信心， 引导商业氛围的塑造，才能立于不败之地 1、中国地产20强，千亿房企，中国商业地产一线品牌 2、地处城

9、市核心区域，打造政务新区，未来新中心 3、交通便捷性强，通达性高 4、政务+文化+公园+商业，荟萃集中于此 5、50万方一站式消费体验SHOPPING MALL 6、桐乡规模最大的商业综合体，持有经营比例最高的商业 项目 优 势 劣 势 1、周边商业氛围一般，人气较差 2、商业大环境差，电商冲击导致实体经济落魄 3、桐乡商业信心不足，客户观望严重 4、单价及总价高，客户接受度有限 核心词：市场环境、竞争 Part2、市场洞悉 城市地位 三线城市，藏富于民，行政上归属嘉兴，心理上依然桐乡 p桐乡位于杭嘉湖平原腹地，属于嘉兴五县市之一， 素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦” 之美誉。经济

10、上要高于嘉兴各区，仅落后海宁县。 p桐乡四度蝉联“浙江年度旅游发展十佳县(市、区 )”称号，是嘉兴地区唯一获此殊荣的县(市、区)； 指标标单单位累计计 位次 规模以上工业总产值万元62714965 南湖区万元79470205 秀洲区万元62404347 嘉 善万元88340894 平 湖万元106612323 海 宁万元116253231 海 盐万元66348586 桐 乡乡万元107720092 规模以上工业增加值万元12354042 南湖区万元14962435 秀洲区万元14757376 嘉 善万元14622927 平 湖万元22907111 海 宁万元22367022 海 盐万元1781

11、2994 桐 乡乡万元19893143 来源桐乡统计局，数据截至16年10月底 产业地位 乡镇民营经济发达，各乡镇产业特色鲜明 镇、街道产业特色 2016年1-10 月总产值（亿 元） 排名 人口数量（ 万人） 洲泉种植和养蚕为主307.98 16.4 崇福中国皮草名镇131.82 210.2 梧桐街道 市政府所在地，全市政治、 经济、文化、科技中心 80.46 314.3 凤鸣街道以化工、轻纺为主60.42 45.1 高桥蔬菜生产和加工的主要地区55.75 54.8 屠甸 以粮食、蚕桑、果蔬、养殖 业为主 47.64 63 河山鱼米之乡，丝绸之府39.72 72.79 濮院全国最大羊毛集散中

12、心37.50 84.8 石门农业产业化和历史旅游开发37.32 95.25 乌镇旅游互联网30.10 105.7 龙翔街道 工业基础好，轻纺、建材、 化工、机械制造四大支柱产 业 29.25 112.72 大麻中国纺布艺名镇24.12 123.6 人口数据为2014年末统计局公布数据 梧桐街道形成了以羊绒、纺针织产业为主导，新 能源、新特材料、新机电、互联网产业、旅游业 等新兴产业共同发展的产业格局。2015年全年实 现地区生产总值120.02亿元。 商业供需 类别 1-11月 供应面积（万平米 ） 3-10月 成交面积（万平米 ） 价格（元/平米） 住宅113.5120.58616 非住宅类

13、32.511.786834 来源桐乡统计局，其中16年数据为3月-10月来源桐乡统计局，其中16年数据为3月-10月 16年成 交11.78 万方 严重的供大于求，2016年各商业项目销量惨淡 存量走势 整体存量同比增长4%，其中商业存量占比过重，严重供大于求 p截至15年12月底，整个桐乡商品房库存17527套（已取得预售证的商品房），其中梧桐街道6718套，占 38.33%。其次是崇福镇和濮院镇，分别占23.26%和17.29%。对于整个桐乡市而言，这两个乡镇的去库存 压力显然比市区更大。 ； p16年市场新增商品房146万方，比15年新增增长53%，虽然成交量有所增长，但是整体市场供大于

14、求依 然突出； 16年桐乡新增商品房146万方 ，约14500套，而15年新增 仅商品房9473套，新增面积 95.42万方，目前桐乡存量达 到180万方左右； 竞争分析 新城吾悦广 场：购物广 场及内街 待营业 世贸中心 批发市场及内街 已营业 东兴 生活广 场：待营业 中虹天地 购物广场及内街 已营业 永利广场 内街及购物 广场已营业 乡镇商业的低价骚扰，城市商业的围追堵截，且商业 普遍销售及营业低迷，影响客户的投资信心 竞争分析 世贸广场 初期定位：涵盖服饰批发、原材料供应、名品旗舰广场、餐 饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，集商贸流 通、旅游购物、休闲服务于一体。 容积率2.6

15、9绿地率20% 占地面积206亩建筑面积41万方 总套数5000多车位数5000多个 开盘时间二期13年初销售模式包租返租12年 销售情况售罄运管情况非常不理想 p 10-13年商业市场环境较好，客户对于投资商业兴趣大，以及一期开业良好的开端，导致项目二期销售 良好，但二期开业之后，受到电商产业的冲击，二期运营惨淡，客户信心严重不足，目前二期基本无 营业，一期开业率不足20%； 一期开业率不足 20%，集中一楼二期已关门，无营业二期已关门，无营业二期已关门，无营业 竞争分析 永利广场 容积率3.3绿地率20.5% 占地面积11682平米建筑面积50000平米 总套数/车位数300 开盘时间20

16、13年7月销售模式返租销售 销售情况基本售罄运管情况个别商家营业 p 项目规模5万方，由于地段好，前期销售良好，但由于商业环境的变化，该项目的定位也由休闲商业广 场改变成亲子广场，但整体运营依然较差，首先是商业环境变差，其次项目亲子体验的商家少，完全 沦落为低端甩卖市场。 初期定位：桐乡市首个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务办 公于一体的欧式休闲商业广场 竞争分析 中虹天地 容积率3.9绿地率24% 占地面积5.4万方建筑面积24万方 总套数/车位数 机动车停车位905个,地上73个,商业地下451个,住宅 地下381个 开盘时间 2010年10月开 盘 销售模式带租约“3+2”投资模式，签约即返3年租金回报 销售情况开盘基本售罄运管情况内街毫无人气，商场运营一般，外街商业尚可 初期定位：浙北地区首个女性主题购物中心 p 项目地段好，周边商业环境成熟，超市、影城，同时以返租模式销售，开盘即售罄，但商业环境 的变化，导致该项目金街和购物中心运营惨淡。 竞争分析 东兴生活广场 容积率4绿地率30% 占地面积5万方建筑面积 24.3万方，主商场为1