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1、企业家属区物业管理中现存的问题及对策摘要：随着我国经济实力不断增长，企业家属区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展。随着关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的出台，有必要企业家属区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，促进企业家属区物业管理的发展有着重要意义。关键词：企业家属区；物业管理；问题对策引言“三供一业”剥离国有企业办社会职能和解决企业包袱试点工作，对于地方央企具有试点参照作用。我国企业家属区物业管理开始实施全新的管理体制，引入市场竞争机制，重视物业管理立法工作，管理水平可谓是得到了突飞猛进的发展。但在
2、这种繁荣发展表象的背后，隐藏着一系列问题，若不及时解决，必将影响到企业家属区物业管理水平的持续、健康发展。1、企业家属区物业管理中存在的问题当前企业家属区物业管理中存在的问题扰乱了企业的正常运行，导致企业的经济效益和上升空间受到限制。1.1管理松散如许多小区内都存在的扰民问题，有些人因为一己私欲而严重影响他人的作息，居民不方便交涉就向物业进行反映，但物业却长时间没有答复；又如小区内发生的偷窃现象，许多都是夜间翻墙而入，而物业的夜间巡逻却屈指可数，偷东西事小、居民生命安全事大，即使有物业人员或者保安进行巡逻，也只不过是为了完成任务，很少能够真正探查周围的情况，而小偷猖獗也与登记有关，有些住宅区的
3、门禁只是摆设，外来人员和车辆随便进入，许多小偷就这样混进了小区1；对于简单的绿化工作，有些物业也不上心，除了最开始为了吸引居民购买楼房而进行的绿化外，在居民入住之后则绿化工作管理每况愈下，树木、花草等都已枯黄，没有精神气，即使有业主反映此事或者偶然做绿化，也是由不专业的工人进行普通的修剪工作，除虫、打药、施肥等工作则完全没有。1.2服务水平低物业所需要做的工作在企业的规章制度内都有，但在实际中这些却很少被真正实施，合同形同虚设。如上文所说的巡逻就是服务水平低下的表现，很多业主因为小区内频繁发生的偷盗案而不敢深夜在小区内行走，这对于那些回家较晚的业主来说是存在很大不便的，即使业主多次反映，物业也
4、不见改正，并且偶尔还会与业主吵起来，不接受业主的指责与批评，导致物业与业主两方面关系恶化。而造成这种现象是有多方面原因的，如物业人员的思想认识不到位。一方面是因为许多物业人员都是中年人，他们的思想认识比较僵化，难以接受新鲜观念，另一方面就是物业管理专业的学生，虽然他们在思想上有接受先进理念的优势，但是他们也往往在管理中处于被动的地位，难以满足业主的需求。而且，现行物业企业的考核制度就是一个摆设，形同一纸空文，对业主反映和投诉等置之不理，使企业的形象和声望受到影响。2、完善企业家属区物业管理的对策家属区物业管理，主要承担公共服务，侧重民生社会效益，归为功能性企业类型，对家属区实行有针对性的社会化
5、管理，促进家属区国有资产保值增值。根据不同企业的功能，确定合适的国有股权比例，以管资本为主加强国有资产管理。对关系国家安全和提供公共服务涉及重要民生的企业，国有资本保持独资或绝对控股；对涉及重大基础设施，重要矿产资源的企业及战略产业，国有资本保持相对控股；对其他国有股权可以根据市场竞争和发展情况，按市场规则有序进退。家属区物业管理属于民生工程，关系到公共服务和安全，有序推进山政资政企分开，剥离家属区物业管理、供暖、供水等社会职能。2.1健全相关法律法规根据企业物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实
6、际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司2。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。2.2认清行业本质找准行业定位
7、首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。2.3转变思想理念在对员工开展的培训中，首先要注意的是职业道德和素质的培训，基于目前的物业管理人员的素质，我们要在礼貌服务、敬业精神、团队
8、合作等方面对物业管理队伍进行教育和灌输，使他们能够在服务时礼貌待人，给予客户良好的体验。而除了职业道德外，员工的职业技能也要进行培训，如对管理规范的了解程度、对新技术和新设备的了解与使用、专业的管理知识与技能等，每个员工都需要掌握，才能使物业管理工作顺畅进行3。要通过考核机制来对物业人员进行的服务质量进行评估，督促管理人员改变服务态度，认真进行管理工作，提升管理水平和服务水平。在考核中，除了企业每周或每月进行服务质量收集外，也可以邀请业主和住户进行评判，通过填表或者现场讲述来对管理人员的服务进行评判，在此基础之上进行考核，对于服务较好的进行奖励，对服务质量差的处以一定惩罚。3、结语国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称“三供一业”）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容。要快速推动企业家属区小区物业管理的市场化水平，在物业管理市场中树立起高水平、高质量的服务形象。参考文献1杨桂玉.物业管理企业问题及解决J.现代物业(中旬刊).2011(03):101-102.2朱立强.我国物业管理市场发展方向探析J.长江大学学报(社会科学版).2011(03)：98.3贾荣阁,张友谊.高校家属住宅物业管理体会J.高校后勤研究.2011(01)：12-14.
