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1、案例名称争议焦点判决理由备注上海某物业管理有限公司与王某物业服务合同纠纷被告拒付物业费是因为原告没有履行物业管理职责。被告所述的原告未尽到保安职责、维修职责等辩称意见，由于被告未能提供确凿证据予以证实，故本院不予采信。物业公司未能尽到职责或是服务有瑕疵，首先要有证据证明。xx物业顾问（上海）有限公司与包x物业服务合同纠纷不缴纳物业管理费的原因是原告并未向被告提供应有的管理服务。根据原告为被告提供物业管理服务上的不足和瑕疵，本院酌情减免原告诉请中被告20的物业管理费。同时，基于原告为被告提供物业管理服务过程中亦存在违反上述管理维修公约的情形，故其要求被告支付上述物业管理费滞纳金的诉请，本院难以支
2、持。有证据证明服务存在瑕疵上海华敏物业管理有限公司与杨XX物业服务合同纠纷被告提出原告物业服务不到位、小区绿化、卫生、保卫均存在不同程度的问题等理由，对此，对业主而言，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为是否成立若对物业管理服务不满，双方又无法协商解决的，可以通过投诉、行使请求权，直至提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。如果允许随意拒付物业服务费将导致物业管理活动的混乱，最终使广大业主利益受损。无明显具体瑕疵，法院不予支持上海明君物业管理有限公司与匡精来物业服务合同纠纷原告违反物业服务合同、违反物业管理条例、违反住宅管理实施规定、违反物权法，未实施物业管理行为且拒绝让被告进入小
3、区房屋内，被告不是原告的物业服务对象，被告没有义务交纳物业费针对被告拒付物业管理费的问题，原告作为物业公司有权依法向被告业主进行催讨并主张相应的滞纳金。但原告以被告未交物业管理费为由，阻止被告等人进入小区，亦属没有合法依据，侵犯了被告业主的合法权益，使被告的个体利益受到了损害，对此原告理应承担相应的损失赔偿责任。本院亦结合纠纷产生的原因、造成被告的实际损失和影响酌情确定为30,000元。上海A物业管理有限公司与张a物业服务合同纠纷不同意支付如此高额的物业服务费，因原告收取的物业费和被告得到的服务不对等，被告关于原告维修不及时、服务不匹配等意见，未提供相应的证据予以佐证，本院难以采纳。上海路劲物
4、业服务有限公司与陈媚物业服务合同纠纷被告认为原告没有尽到相应的物业管理服务义务，应减免收取物业费，也不同意支付违约金被告反映的窗户缝隙大等问题至今仍未得到解决，使被告对物业公司的服务提高存有一定的期待，故原告主张的违约金本院不予支持仅服务瑕疵轻微，没有具体到给业主带来损害时，以此为由减免物业费不予支持XX有限公司与XX物业服务合同纠纷原告提供的物业服务没有做好，例如，在原告对水管漏水问题予以保修后，原告没有及时修理，造成被告房屋的室内地板浸水受损，原告停放的电动车的电瓶被偷等，因此，其不应当支付物业费院认为，被告的财物损害纠纷与本案物业费纠纷，不属于同一法律关系，且被告没有提供损害事实的相应证
5、据以及该损害事实与原告之间有因果关系，因此，本院对被告的该辩称不予采纳上海某物业管理有限公司与周某某物业服务合同纠纷对拖欠上述物业费无异议。其摩托车被盗事情尚未解决，原告监控录像没到位，保安未尽责，未能保证业主生命财产的安全，地下车库又不开放，业主的私家车无法停放。原告服务不到位，只知道收费，而收费标准其不清楚。被告摩托车被盗与其交纳物业费系不同的法律关系，如果被告有证据证明，其摩托车被盗原告应承担相应的赔偿责任，应另行解决；上海XX物业管理部与黄XX物业服务合同纠纷天降暴雨，楼上602室阳台顶上的公用水管排水不及，雨水沿502室墙体渗漏下来，导致室内墙面、地板损害。被告向原告反映后，原告迄今
6、未予处理。故不同意原告诉请被告认为原告对受损房屋未尽修复、赔偿义务之抗辩，因其并未提供充分证据证明房屋渗漏、损害系原告物业服务瑕疵所致，故该抗辩本院亦不予采纳上海中西物业管理有限公司与王道强物业服务合同纠纷。其认为物业服务费交纳的前提是中西物业公司应提供合法合理的物业服务，但中西物业公司提供的物业服务并不到位因王道强未付物业服务费事出有因，故对中西物业公司主张违约金，本院难以支持。关于王道强主张中西物业公司因私自拿走其装修物品导致丢失而造成的损失，与本案无关，本案中不作处理，王道强可另行主张房*与上海*物业管理公司物业服务合同纠纷房*作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向*公司履行支付物业
7、管理费的义务。但*公司在收取物业管理费的同时应当向业主提供符合质量标准的物业管理服务，但*公司在收取物业管理费的同时应当向业主提供符合质量标准的物业管理服务，对房*提出的*公司工作人员在2008年10月至12月拒绝为房*提供自用部位的维修服务问题。原审法院认为在前期物业管理合同第十三条明确约定在业主就自用部位的维修提出委任时，*公司必须接受委托并合理收费。*公司在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，房*以此为由拒交物业管理费，属于行使其合法的抗辩权，但该抗辩权行使的范围应当与*公司违约的程度相对应，故原审法院酌情减免房*在2008年10月至2008年12月5的物业管理费。酌情减免与违约程度相
8、符 关于物业公司瑕疵对业主带来损失案例总结1. 业主不能以服务存在瑕疵为由拒付物业费，但有证据证明服务瑕疵带来损失的可以酌情减免。2. 物业服务瑕疵同时给业主造成损失的，业主可另案主张损害赔偿。附：相关法律规定上海市物业管理条例第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或
9、者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。第二十二条物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务
10、。第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。发生危及他人房屋使用安全或者公共安
11、全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区(县)房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。合同法第111条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
