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1、估价技术报告 作者： 日期：2 通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估 土地估价技术报告项目名称：通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估委托估价单位：通化市国土资源局受托估价单位：通化市永兴土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（通化市）永兴（2009）（估）字第004号土地估价技术报告编号：（通化市）永兴（2009）（技）字第004号提交估价报告日期：二OO九年二月十八日关键词：通化市 净地价评估 通化市永兴 二OO九年土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估二、委托估价方委托估价单位：通化市国土资源局单位地址：通化市
2、龙泉路999号法人代表：尹秀亮联 系 人：刘闻欣联系电话：3916862三、受托估价方通化市永兴土地评估有限责任公司单位地址：通化市龙泉路市委18号楼执业范围：在通化地区从事估价额在五千万元以内的宗地地价评估。资质证书编号：B200822013*AAA联系电话：0435-3220079四、估价目的评估土地使用权净地价，为委托方出让国有土地使用权提供价格参考。五、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007
3、年8月30日中华人民共和国主席令第72号）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；5、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知(国土资发2002195号)；（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、吉林省土地管理条例（吉林省第九届人民代表大会常务委员会公告第92号）2、通化市人民政府关于调整市区基准地价及土地租金的通知（通市政函（2006）81号）；（三）有关技术标准1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T
4、18508-2001）2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)3.中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）（四）其他资料1、通化市土地利用总体规划；2、通化市2008年国民经济和社会发展统计公报；3、通化市城区土地定级估价技术报告；4、通化市规划局规划条件通知书；5、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二OO九年二月二十八日七、估价日期二OO九年二月十五日至二OO九年二月十八日八、地价定义宗地一（一）用途设定：估价对象土地规划使用性质为商业，根据土地利用现状分类GB/T 210102007及通化市规划局建
5、设用地规划条件通知书的规定，此次估价设定用途为批发零售用地，容积率为1.35。（二）开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。根据评估目的及委托方要求,设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。（三）估价基准日设定：根据委托方的要求，估价基准日设定为2009年2月28日。（四）土地使用权年限设定：根据此次评估目的及委托方要求，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，设定此次评估土地使用权年限为商业用地最高出让年限40年。（五）宗地利用状态设定：规划利用状态。宗地二（
6、一）用途设定：估价对象土地规划使用性质为住宅用地，根据土地利用现状分类GB/T 210102007及通化市规划局建设用地规划条件通知书的规定，此次估价设定用途为城镇住宅用地，容积率为1.35。（二）开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。根据评估目的及委托方要求,设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。（三）估价基准日设定：根据委托方的要求，估价基准日设定为2009年2月28日。（四）土地使用权年限设定：根据此次评估目的及委托方要求，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转
7、让暂行条例，设定此次评估土地使用权年限为住宅用地最高出让年限70年。（五）宗地利用状态设定：规划利用状态。本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限及规划利用状态下，于基准日2009年2月28日的国有土地使用权净地价。九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、开发程度及现状利用条件下，估价基准日为2009年2月28日的土地使用权价格为：评估土地总面积:23755平方米；总地价：2168.27万元大写:贰仟壹佰陆拾捌万贰仟柒佰元整（货币种类：人民币）其中:（1）商业用
8、地评估面积:2270平方米；净地价单价:1450元/平方米总地价：329.15万元大写:叁佰贰拾玖万壹仟伍佰元整（货币种类：人民币）（2）住宅用地评估面积:21485平方米；净地价单价:856元/平方米总地价：1839.12万元大写:壹仟捌佰叁拾玖万壹仟贰佰元整（货币种类：人民币）具体估价结果详见1-1土地估价结果一览表十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象在规划规划利用状态下，将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、估价对象在规划状态下与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内的持续发展。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平
9、的均衡市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律。估价报告和估价结果的作用依照以下法律、法规的有关规定发生法律效力。（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；2、估价报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告评估目的服务，若用于其它目的，本报告评估结果无效。（2）本评估报告经估价机构盖章及估价师签字方生效，报告复印件无效。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部
10、分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。3、本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有最终解释权。5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。违规使用土地估价报告和估价结果，估价机构不承担任何法律责任。（三）需要特殊说明的事项1、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。2、对估价结果和估价工作可能产生影
11、响的变化事项以及采取的相应措施。本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，如估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理。（1）委托方对所提供资料的真实性与合法性负责，估价人员以委托方提供的相应资料并结合实地勘查、调查收集的资料进行评估测算。（2）根据此次评估目的，按照中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例商业用地的最高出让年限为40年、住宅用地的最高出让年限为70年的规定，此次评估土地使用权年限商业用地设定为40年、住宅用地设定为70年。（3）本
12、次评估未考虑特殊交易方式对土地估价结果的影响。（4）本次评估未考虑不可预见因素及不可抗力对本估价结果的影响。4、其他需要特殊说明的问题。（1）任何单位个人未经委托方书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（2）估价机构与委托方无利害关系。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号估价师签名郑 弦2002220001张 巍96070041十二、土地估价机构（公章） 估价机构负责人（签字） 合作机构：通化市永兴土地评估有限责任公司二OO九年二月十八日 - 41 -通化市永兴土地评估有限责任公司（市国土资源局对过） 电话：（0435）3220079 传真：（0435）3222987 第 41 页
13、 共 43 页表1-1 土地估价结果一览表估价机构：通化市永兴土地评估有限责任公司 估价报告编号：（通化市）永兴（2009）（技）第004号 估价基准日：2009年2月28日 估价基准日土地使用权性质：拟出让估价基准日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价基准日的实际用途估价的设定用途容积率估价基准日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用年期面积（M2）单位面积净地价（元/M2）总地价（万元）宗地一20091号江南新村A4-1地块土地权属证明江南新区商业批发零售用地1.35宗地红线内外五通红线内场地平整宗地红线内外五通红线内场地平整40年2270145032915宗地二20091号江南新村A4-1地块土地权属证明江南新区住宅城镇住宅用地1.35宗地红线内外五通红线内场地平整宗地红线内外五通
