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1、物业设备管理 一、房屋设备概述 一、什么是房屋设备 房屋设备是房屋建设内部附属设备的简 称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部 分。房屋要实现价值和使用价值，都离不 开水、电、煤等附属设备。没有水、电、 煤等附属设备的房屋不能算是完整房屋。 二、房屋建筑卫生设备 （一）给排水设备系统 房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各 种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总 称。它包括房屋给水设备和房屋排水及房屋热水供 应设备。 房屋排水设备是指用来排除生产、生活水和屋面雨雪 水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、清 通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排放（ 废）水的性质又可分为生活排
2、水管道、工业废水管 道和室内雨水管道。 房屋热水供应设备是指房屋建筑内部附属设备中热水 供应部分，它包括加热设备、储存设备（主要指热 水箱）、供热水管道、各种循环管道和热水表、疏 水器、自动温度调节器减压阀和伸缩器及自然补偿 管道等一系列器材和附件。 （二）房屋卫生设备 房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备的卫 生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、 面盆等。 （三）房屋消防设备 房屋消防设备是指房屋建筑内附属设备中的 消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机 、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备 ，如烟感器、温感器消防报警系统、防火卷帘、 防火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消
3、 防走道及事故照明、应急照明等。 （四）房屋供暖、供冷和通风设备系统 房屋供暖设备是指房屋设备中用来供暖的部分可分为 热水和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁 炉、鼓风机、水汀片、回龙泵和室外供暖管道、散 热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去 污器等热水供暖设备和各种立管干管等的蒸汽供暖 设备系统。 房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中、可以使空 气流动、给房屋住（用）者带来凉爽感觉的设备部 分，包括冷气机、深井泵、电扇、冷却塔、回龙泵 等设备。 房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分 ，它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等。 三、房屋建筑电气设备 （一）房屋供电及照明
4、设备 它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部 分。它包括高压开关（户外型为负荷开关，户内 型为漏电保护自动开关）、变压器、各种温控仪 表、计量仪表、低压配电柜、配电一杆线、楼层 配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。 （二）房屋弱电设备 它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部 分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视 系统设备、电脑设备等。 （三）房屋运输设备 它是指房屋建筑内附属设备中载运人或物品的设 备，包括电梯和自动扶梯，它们是房屋建筑中主要 的垂直运输设备。 （1）电梯。电梯一般由传动设备、升降设备、安 全设备和控制设备组成。电梯按用途可分为客梯、 货梯、客货梯、消防梯及各种专用
5、电梯。按速度可 分为速度在“# $ % 以上的高速电梯、速度在 !&# $ % 以上的快速电梯和速度在 (&) $ * 以上的低速电梯 ，目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层 住宅选用快速电梯。按电动机拖动方式可分为交流 双速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯。按控制 方式可分为信号控制电梯、集选控制电梯、微机程 序控制电梯和简单手柄控制电梯。 （2）自动扶梯。自动扶梯主要是用于 相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运 送大量人员，常用于大型商场、酒店和娱 乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构 造上与电梯有些相似，但在许多方面比电 梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和 支撑装置组成。 （四）
6、房屋防雷及接地装置 不同用途的房屋建筑（构筑）物，应有不同的 防雷等级要求。 （1）房屋建（构）筑物防雷等级的划分。一类建（ 构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、 蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆 炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。二类建 （构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑 物）或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建 （构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作防 雷保护的建筑物。 （2）防雷装置的一般要求。一般建筑物的防 雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带 、引下线和接地极。避雷针又可分为单支 、双支、多支保护等形式。避雷针、带、 引下线和接地极等防雷部分都要按规范的
7、 具体要求装置，才能防止雷击的危害。 房屋设备上述两大类外，还有厨房设备 、清洁设备、景观设备等多种新型设备。 四、房屋设备管理是文明建设和发展的需要 现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济 、舒适、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生 存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装 置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不 同功能的房屋设备经过科学的运行管理和维修管理 ，不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水 平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为提高 城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设 备管理。 五、房屋设备管理能强化物业管理企业的基 础建设 由于房屋设备管理是一种开放
8、型管理，因此 ，它的好与坏，直接可以显示出物业管理行业的 行业好坏和管理服务质量的优劣以及技术水平的 高低，从而反映出物业管理形象。因此，搞好房 屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和 纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务技师和 技术水平，从而可强化物业管理企业和行业的基 础建设，促使物业管理更好地发展。 六、房屋设备管理的制度 （1）接管验收工作是设备安装或检修停用后转入使 用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和 使用有着很重要的意义。因此，在进行房屋设备的 运行管理和维修管理之前，首先要做好房屋设备的 接管验收工作，接收好房屋设备和基础资料。接管 验收不仅包括对新建房屋附属设备的
9、验收，而且还 包括对维修后房屋设备的验收以及委托加工或购置 的更新设备的开箱验收。 房屋设备的第一次验收为初验，对出现的问题 应商定解决意见并确定复验时间。对经复验仍不合 格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用 的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。 这类协议必须是设备能用不致出现重大问题时方可 签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。 （2）预防性计划维修保养制度 为延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照 预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理 的组织措施和技术措施叫计划维修保养制度。实行 计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正 常的工作能力，防止设备在使用过程中发
10、生不应有 的磨损、老化、腐蚀等状况，充分发挥设备潜力和 使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运转效率 ；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理 间隔期，降低修理成本，提高维修质量。实行预防 性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行 ，也是延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好 形象的保证。 （3）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及 时发现事故隐患排除故障，从而可保证设备安全 、正常操作运行。 （4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班 制度的实施。 除值班人员外，无关人员不得进入值班室。 （5）报告记录制度。建立报告记录制度可以让物业 经理、技术主管和班级及时了解设备的运行情
11、况 及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在 的问题，以便及时解决。 除了上述设备管理制度外，还有设备清修制 度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备 更新、改造、报废规划及审批制度，承租户和保 管房屋设备责任制度及房屋设备清点盘点制度等 一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现 专业化、制度化的房屋设备管理。 第二节 房屋设备的维修管理 一、房屋设备维修工程的分类 目前对房屋设备维修工程分类尚无统一规定 。一般可分为以下几种。 （一）设备大修工程 是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部 件的全面检修工程。 （二）设备中修工程 它是指对房屋设备更换少量零部件，进行正 常的和定期的全部检修
12、。 （三）设备更新和技术改造 它是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗 能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉 尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到提高改 善，并降低年使用维护成本而进行的更新改造。 （四）设备日常零星维修保养工程 它是指设备进行日常的保养检修及排除运行故 障进行的修理。 二、房屋设备的日常性养护 房屋设备日常巡视维护和定期检查保养两方面 ，可分别制订日常巡视范围和定期检查项目。一般 来说，日常巡视侧重易出现故障的部位和薄弱环节 ；定期检查则侧重操作系统易损、易磨、易动等的 部位。房屋设备日常维修保养工作量虽小但关系到 业主用户使用是否便利、正常，这是一项服务性很 强的
13、工作。物业管理企业必须精心养护及时修理， 以保证设备日常运行发挥使用功能。 （一）房屋设备的日常性维修养护管理的内容 （1）卫生和水电设备的日常性维修养护管理内容。 物业管理企业要负责所管辖区内的计划性养护、零 星报修和改善添装任务。对于小水表的安装，其水 管和人工由物业管理企业负责，水表供应和修理则 由自来水公司办理，物业管理企业对此要负责协调 好。零星损坏的卫生水电设备一般应及时修理。 （2）水泵和水箱设备的日常性维修养护管理内物业 管理企业对水泵和水箱应委派专人分管，进行日 常保养、修理。一般每月或每季保养一次，并定 期列入大修或更新计划，进行大修更新。 （3）消防设备的日常性维修养护管
14、理内容。消防设 备的日常性维修养护由物业管理企业的专人负责 。对消防专用水箱应在规定期限内调水放水，以 防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵也应定期 试泵。 （4）供暖设备和其他各种特种设备的日常性维修养 护。物业管理企业的技术人员和日常管理人员， 应对供暖设备按冬季供应期锅炉生火和停火后对 暖气设备进行两次全面检查和维修保养，并做好 有关设备和管道的包扎防冻工作。对其他各种特 种设备也应由专人负责定期的维修检查养护管理 。如对电梯设备要制订日常保养维修计划，实行 定时巡查和定期检查相结合的办法，并应按片派 专人分管，每周加油保养检查。运行电梯发生故 障需要急修时，要由合格的专业维修技术人员负
15、责，以保证维修质量和技术性能的发挥及运行安 全。急修抢修应保证随修。 （二）房屋设备的日常维修保养管理的要求 （1）以设备操作人员为主，对设备采取清洁、紧固 、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措 施。 （2）要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接 前的了解，检查设备工作，在保证设备系统安全 、正常情况下，方可接受投入使用操作。 （3）要求设备操作人员严格遵守设备操作规定和安 全操作规程。操作设备时要求集中思想，正确合 理使用设备，及时排除故障及时紧固结构松动的 机器部件，以保证设备安全、正常运行。 （4）要求操作人员停机前或下班前，对设备进行清 扫、擦试、注油、整理、润滑和切断电源。
16、（5）要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操 作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日常 保养，对设备的运行情况进行检查。 三、房屋设备维修工程的审批管理 对房屋设备维修工程中的大、中修和更新改 造工程，物业管理企业和基层的设备管理单位， 应在每年末设备普查基础上，提出下一年度的房 屋设备大修、中修或更新改造计划。此计划中应 包括具体的维修更新改造方案和费用的预算及其 来源与落实等。此计划经上级物业管理部门批准 和业主管理委员会讨论同意后，方可实施。 四、房屋设备的经常性保养 房屋设备的经常性保养是指房地产业的经营管 理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气 公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备 所进行的日常性的养护、添装、管理、修理和改善 工作。它一般包括以下方面的内容： （一）卫生和水电设备的经常性保养 房管单位水电小组要负责管区范围内的计划养 护、零星报修和改善添装任务；对于小水表的安装 以凡属旧房按幢装表，新公房按户装表，其水管、 人工由房管单位负责，水表的供应由自来水公司办 理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位定 员及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理
