商业和服务业区位论教材

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1、商业和服务业区位论,第一节 克里斯塔勒的中心地理论 第二节 零售业区位论 第三节 服务业区位论,商业commerce;trade;business,商业最本质的特征是先买后卖、反复买卖以取得商业利润。现实生活中，广义的商业指经济中的一切交换活动和与其有关的组织。 狭义的商业强调专门从事商品交换的部门或产业，强调从事转移有形物质产品及其所有权的产业。在我国现行统计指标体系中，“商业”一词指“批发、零售贸易”。,国民经济行业分类规定,批发业指批发商向批发、零售单位及其他企业、事业、机关批量销售生活用品和生产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动。 批发商可以对所批发的货物拥有所有权，

2、并以本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不拥有货物的所有权，而以中介身份做代理销售商。本类还包括各类商品批发市场中固定摊位的批发活动。,零售业 向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活动。 零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、邮购、自动售货机、网络销售等，还包括在同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包房）。,零售业态 是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。,国家标准零售业态分类,百货店

3、 department store 超级市场 super market 大型综合超市 general merchandise store 便利店 convenience store 仓储商店 discount store 购物中心 shopping center 专业店 specialty store 专卖店 exclusive shop 家居中心 home center,零售业区位论,一、为什么要研究零售业区位 二、影响零售业区位决策的基本因素 三、零售业空间模型,一、为什么要研究零售业区位,（一）现实中的诸多问题 零售业为什么会产生分散或集中？电话、上网会不会取消商店？ （二）经营者和开发

4、商的两难决策 在不同区位选择什么样的商店？目前的商店区位是否适应于整体市场战略？ （三）土地利用规划者的决策 在社区设置什么样的零售设施可以缓解商业中心的交通和噪声问题？ （四）文化战略的决策 如何选择适合不同文化趋向的商业设施及其空间布局？,二、影响零售业区位决策的基本因素,(一)消费市场状况 (二)空间距离和交通条件 (三)零售业间的竞争 (四)地价作用,（一）消费市场状况,服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限。 人口密度大的区域零售业区位一般比较多，而且规模也相对大。如人口高度密集的大城市与中小城市和农村相比，零售业区位的

5、数量和规模显然不同。,1消费者的数量,2消费者收入,收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般地说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比较，平均每个家庭消费量大，而且消费档次高，因此对零售区位的数量和类型要求不同。如，高级购物中心一般指向高收入区域。,(二) 空间距离与交通条件,一般地说，随着与购物中心地的距离增加，在中心地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常生活用品表现更加明显。当与中心地距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时距离即货物供给范围的上限。,1、需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心

6、进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性。 2、空间曲线变化很急，表示市场地域是由许多小型的商店群组成，零售区位趋于分散。 3、交通条件将对空间曲线进行修正： 交通设施条件好的市场地域，则时间会缩短，空间费用会降低，曲线趋缓，所以，在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。,(三) 零售业间的竞争,同业种的空间竞争可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，二是竞争中产生联合。不同业种的竞争，彼此互补，集聚在一起，为多目的消费者提供最佳空间选择。 集中还是分散，与企业的经营种类和市场特性等有关。对于新开企业必须要分析竞争者数量、可能占有市场比率和魅力度，进一步研究与竞争者间的区位空间关系，是接近

7、布局还是相距一定距离布局。,(四) 地价的作用,1.地价高低与土地区位条件 一般地说，市中心具有最佳的交通便捷性和可通达性，空间关联性也好，地价也最高。随着距离市中心距离增加，地价随之降低。但是在远离市中心某些地段由于环境的综合满意度提高，地价也有上升可能性。,2.不同经济活动地价支付能力不同 即区位主体不同，在区位空间上，所得到预期利润不同。不同类型零售业所能支付的地价能力，才是决定其区位选择的重要因子。,三、零售业空间模型,（一）中心区位模型（J. A. Quinn） （二）零售业地域结构模型 零售业空间类型划分 中心商业区的内部结构 地价模型 零售引力模型,参考,魁因(JAQuinn)继

8、承了区位理论的传统，从交通成本的角度对商业设施的区位选择进行了研究，指出交通节点指向是零售业区位布局的基本原则之一。,（一）中心区位模型（J. A. Quinn）,零售区位空间选择应遵循3个中心区位原则 消费者呈线状分布时，不管该分布是等距还是非等距，商业区位在中间M点布局最有利； 消费者沿相互交叉的交通线分布时，交叉点或汇集点M是最佳区位； 当同等规模的消费者或聚落呈等距面状分布时，中央面M为最佳区位。,模型评价 不足：仅考虑交通费用，过于简单;仅适用于分析城市形成的初期或发展水平较低地域的商业布局 优点： 演绎出零售区位布局的基本原则之一，即交通节点指向,1、M.J.Proudfood（1

9、937）的五种类型:,普劳德福特(MaicolinProudibot)根据当时美国城市商业的组织类型，以商业地域类型划分的方式建立起了城市零售业结构的概念。他将城市零售业空间划分成五种类型：中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群。,零售业空间类型划分,2、B.J.L. Berry（1963）的三大类型：,贝瑞(BrianJLBerry)在20世纪60年代初根据普劳德福特的研究，针对私人小汽车的普及化以及高速公路的发展，对大都市地区的商业地域结构进行了分析，把城市零售业空间分成三类： 第一大类型：CBD、区域中心地、社区中心地和近邻中心地，呈同心圆状分布； 第二大类型：传统的

10、购物街、沿主要干线分布的商业地域、在郊区形成新的带状商业地域、高速公路指向的商业集聚地域，一般呈带状分布； 第三大类型：专业化地域集聚利益和接触利益，如各种类型的“街”或“区”等,零售业空间类型划分,3、R.L. Davies（1976）对英国城市的研究中发现由于汽车广泛使用，商业中心类型具有一定的带状特点；另外，交通工具的改善和普及使城市商业中心等级出现减少或缺失现象。这种高瞻远瞩的预言对今后，尤其是当代城市商业规划和中心地研究都有十分重要的影响。,零售业空间类型划分,1、Horwood 和Boyce的模型 “核心边缘”（CoreFringe）,郝沃德和鲍伊斯(EdgarMHorwoodan

11、d Rouald凡Boyce)在20世纪50年代末提出的CBD结构模型由两部分组成，即核心部分(Core)和边缘部分(Frame)。 核心区：商业职能及办公职能(商务职能) 边缘区：职能的地域分化 这一模型适合于人口密度不大、土地富裕的发达城市。,中心商业区的内部结构,核心部：各职能呈同心圆状分布 重叠沿交通线呈带状分布的商业区：等级由高向低，由内向外分布； 再叠加上特殊专业化职能地域，形成一个空间融合模型； 形成等级不同的商业区位。,2、Davies的一般模型 中心商业区空间融合模型,中心商业区的内部结构,地价模型,1961年，Getis就指出，不同零售企业在空间上表现为零售业的销售量随着离

12、开最高地价区位距离的增加而呈现递减的趋势。 纳斯 (Nourse)做了相关的实证性研究，他描述了沿购物中心某个方向地价的变化与零售业类型之间的关系(如图4-5)。各种商业活动单位承租能力表现出距离衰减，整体上呈现出类似于杜能（Thunon）环的地价分布图。由于特殊的潜能，街道拐角表现类似与中心区的地价模式，表现出地价空间分布的分形结构。,B.J. Garner商业中心等级地价模型：,1966年B.J. Garner对商业中心的等级职能与地价之间的关系进行了深入研究。指出按照地价的高低，从市场地域的中心到边缘区依次分布着区级、社区和邻里级商业中心。 城市发展初期的中心性较低，在交通的交叉部分布最

13、低等级的邻里商业中心。随着市场规模的增大，城市中心性增强，竞标能力较高的社区中心职能的介入使邻里中心职能被迫外移。同样的道理，城市中心将逐渐由区级商业中心职能垄断，以至最后形成CBD。 因描述了具有不同承租能力的零售商业活动单位的空间侵袭、排斥与迁移过程，Garner的地价模型具有动态描述能力。,地价模型,1.赖利（W.J.Reilly）零售引力法则或断裂点模型,赖利在调查了美国150个城市的基础上，归纳出类似牛顿引力定律的零售引力法则，即当在A和B两城市间存在一个等级相对低的C城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。,零售引力模型,Ba/Bb

14、=Pa/Pb(Db/Da)2 式中，Ba表示城市A向城市C吸引的零售额；Bb表示城市B向城市C吸引的零售额；Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口；Da表示城市A与城市C的距离；Db表示城市B与城市C的距离。,当城市A和B对城市C吸引的零售额相等时，表示这一点是城市A和城市B对消费者吸引的分界点，靠近A城市一侧消费由A城市供给，靠近B城市一侧的消费由B城市供给，得到断裂点公式： Da= D /1+Pb/Pa Da：城市A到断裂点的距离；D：城市A、B之间的距离； Pa：城市A的人口规模；Pb：城市B的人口规模。,雷利法则有严格的假设限制：两个竞争性的零售店（区域）的单位交通成本一致；两个商

15、店的竞争力相同即商品价格一致，而忽视了交通条件差异、地域价格差异等。,2. 赫夫（D.L. Huff）概率引力模型,赫夫经过实际研究证实了在大城市内消费者购买行为空间选择的随机性，他提出了与赖利引力模型不同的概率引力模型。即消费者选择商业集聚j的概率,等于商业集聚j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商业集聚吸引力之和。 Pij=(Aj/dijb)/ (Aj/dijb) j=1.n 式中， Pij表示i地区居住的消费者选择j消费中心的概率；Aj表示j消费中心的魅力，一般用商店的规模来表示；dij表示i地区到j消费中心的距离；b表示距离指数（经验测定的指数）；n表示消费中心的数量。,零售引力模型

16、,假设Ci为i区消费者数量，那么，i区消费者可能到j购物中心消费的期望数量Eij为： Eij=PijCi Pij为i区的某一个消费者选择j购物中心购物的概率。 商圈（trading area零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。）可以这样界定： Tj=PijCi（ i=1，2n） Tj为中心j可望能够以特定商品或服务而吸引的在既定区域内的消费者数量；Pij为梯度区i内的居民前往j地购物的概率；Ci为既定梯度区i的居民的总量。 参考文献：吴小丁. 哈夫模型与城市商圈结构分析方法J. 财贸经济, 2001,(03) .,赫夫模型因为引入未知变量来强调零售设施的差异、交通条件差异，更能体现客观存在的现实情况，迎合了零售业变革的需求。 他将研究目的地由城镇推广至零售设施，对理论研究而言也是一次重大的的思想革新，因而不仅较雷利法则更具有应用上的普遍性和实际性，从理论发展角度而言也是对零售吸引力理论的一次巨大推进。,第三节 服务业区位论,一、服务业的类型与区位特征 二、服务业区位选择的因素分析 三、服务业区位选择的理论,