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1、容积率确定模型,世联研究模型,2,关键字： 容积率,简介： 此模型给出了在一般情况下，容积率与土地价格、附加品质提升与售价提升的内在关系，并以某项目为例，对该模型的应用进行了详细的分析。,3,容积率与项目利润关系借鉴众多项目经济测算的经验，建立容积率高低的影响因素模型,容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例表明，容积率对项目利润的影响并非完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：,4,本项目容积率确定模型确定合理的开发方案，进行方案变量分析，对比利润和可实现度,利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业
2、战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。,5,淮安纯物业类型的容积率指标可实现度,以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主； 容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容积率高低起到至关重要的作用。,本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：,较低密度的德式风情花园洋房小镇,6,较高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析武汉金地格林小城A地块,占地15.3万平方米，总建面23万平方米，容积率约1.5，其中包含建筑面积1万多平方米的商业中心； Townhouse : 多层 : 小高层面积比约5 : 55 :
3、40，全部采用板式布局或板式升级； 武汉日照间距系数要求约1.2左右，较之本地要低； 按照同类产品布局、同类规划形式，在满足合肥日照间距的情况下，项目类似的物业组合可实现的容积率不超过1.5。,7,较高品质容积率实现度参照合肥绿城桂花苑，本项目品质上与之趋同,总用地480亩，总规划建筑面积41万平方米，容积率约1.22； 合肥日照控制条件略高于淮安； 主要产品类型多层 : 小高层约为80 : 20； 多层洋房的建筑层数以五到六层为主，包含少量的点式多层住宅。,8,本地容积率实现度参照淮海第一城，在品质上我们项目要高于该项目,北侧地块用地约160亩，容积率约1.45； 主要产品类型叠加 : 多层
4、 : 小高层约为20 : 50 : 30； 项目整体建筑排布较密，缺少大的景观体系。,9,项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案一,在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.36，预计在1.31.4之间可实现上述产品配比和品质； 回迁区部分按照容积率1.501.55之间计算，实际商品房区域容积率1.33； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案符合项目定位，是首选方案。,10,项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案二,在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.39，商品住宅区域容积率1.37； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方
5、案适当增加了后期小高层的比例。,11,项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案三,在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.33，商品住宅区域容积率1.30； 本方案适当增加了叠加别墅的比例，使之总套数达到160套左右。,12,项目容积率确定市场接受较为可行的推介方案四,在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.28，商品住宅开发区域容积率1.23； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位，没有考虑小高层的市场比例。,13,方案主要规划技术指标对比项目推介方案的容积率基本在1.21.4之间,各方案的容积率差异主要在于产品类型组合比例的变
6、化。,14,通过计算我们发现在假定的条件下，叠加产品纯经济产生的效益不乐观，只有提升容积率或者提高价格状况才能有所改观，因而项目叠加产品的功能是纯粹的价值标杆或者产品标杆功能； 小高层产生的收益也较之多层要低，但是考虑项目后期价格提升幅度可能会超出模拟均价，其利润情况也将不同，因而要预留一定的弹性； 退台洋房的利润情况可满足要求，在后期的开发过程中，预计退台与花园洋房的价格差异还将加大，因而退台产品的开发要合理安排节奏； 花园洋房的盈利指标较为理想，是项目主要的盈利部分和开发主体。,在假定条件下的纯物业类型开发可实现的利润情况对比，明确各物业类型的成本情况,15,主要经济评价指标对比主张在叠加
7、和退台满足标杆要求的条件下，尽量以花园洋房为主,对比显示：各开发方案经济效益有较大差距，方案一和方案二的经济效益相对较高； 从纯产品类型的经济测算来看，由于土地成本相对于叠加和退台来讲较高，因而开发过多叠加和退台对项目经济效益产生影响，当然这是在按照既定的假定条件下测算的； 在同样的假定条件下，多层和小高层本身产生的经济效益相对平衡； 实际运作过程中，由于不同方案开发带来的品牌的差异不同，后期的价格差异和价格走势会不同，因而品牌效益较大的方案后期有较大的利润提升可能。,16,综合市场实现难度、项目品牌目标，符合整体定位的前提下，我们优选方案一,因此，我们建议：,方案一中的产品配比基本与项目定位
8、要求一致，是从市场角度推介的第一优选方案； 从品牌实现角度来看，四个方案都有利于项目社区氛围的形成，且对后期的价格产生深远影响，但小高层过多将会影响项目社区氛围的感觉； 综合测算显示：项目在假定的条件下，叠加和退台过多将会导致项目经济效益下降； 项目开发多层和小高层的利润基本相同，但考虑后期价格提升幅度如果较大的话，小高层的利润将会略高于多层。,一、在方案一的基础上进行深化和修正； 二、叠加和退台以满足项目标杆需要和氛围形成为目的，适当控制其开发规模； 三、以花园洋房为主流产品，适度控制小高层的比例； 四、我们认为方案一的容积率基本符合要求，即商品住宅区域控制在1.301.35之间； 五、项目在报建过程中可考虑1.51.6之间的容积率，以备修正。,
