《2019年注册会计师考试辅导章节知识点汇总、考情分析第六章 投资性房地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年注册会计师考试辅导章节知识点汇总、考情分析第六章 投资性房地产（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第六章投资性房地产考情解密历年考情概况本章在2016年以客观题、主观题考查，在2014年、2015年和2017年考题中均以主观题的形式进行考查，但通常情况下以客观题为主，考点是投资性房地产转换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均分值约6分左右，整体难度不大。近年考点直击考点主要考查题型考频指数考查年份考查角度投资性房地产的范围综合题2016年与企业合并结合考查合并报表中的列报项目投资性房地产的初
2、始计量综合题2014年给出相关资料，编制初始取得的相关分录投资性房地产的后续计量计算分析题、综合题2017年、2016年、2014年（1）编制确认收入的分录；（2）编制计提折旧和减值准备的分录；（3）编制确认公允价值变动的分录投资性房地产的转换计算分析题、单选题2017年、2016年（1）编制投资性房地产的转换的分录；（2）给出相关处理，选择正确的事项投资性房地产的处置综合题2014年编制出售分录学习方法与应试技巧本章重点掌握以下知识点：（1）投资性房地产的确认和初始计量；（2）投资性房地产的后续计量重点掌握公允价值模式的处理以及成本模式变更为公允价值模式的账务处理；（3）投资性房地产与非投资
3、性房地产的转换重点掌握转换日的确定以及不同转换形式的会计处理；（4）投资性房地产的处置重点掌握处置分录的编制以及处置损益的计算。投资性房地产这部分难度并不是很大，但对于细节的考查比较多，比如自用房地产与投资性房地产转换的处理、计量模式变更的会计分录和转换日分录中差额的处理，都是比较容易弄混淆的，需要区分清楚。对于本章内容，需要先从基础理论入手，然后把握两条线，即成本模式和公允价值模式，准确掌握两种模式下各种处理的特点和方式，加强练习，切忌纸上谈兵、主观臆断。2018年教材主要变化本章内容未发生实质性变动。核心考点讲解及精选例题【知识点】投资性房地产的范围（）投资性房地产，是指为赚取租金或资本增
4、值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？正确答案属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产
5、？正确答案属于。【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。正确答案不属于，属于存货。3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【注意的问题】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？正确答案对于A企业而言，由于门面房
6、产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。【思考题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？正确答案对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提
7、供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考题】甲公司在贵阳市（大十字）中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？正确答案属于。（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，
8、是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【思考题】（1）甲公司在重庆市（解放碑）中心建造一栋办公楼，共30层， 假定30层均能够单独计量和出售。现在甲公司将第1层10层全部经营出租给A公司作为购物中心， 1120层全部经营出租给B公司作为办公用房，21层30层作为自身办公使用。第1层20层属于投资性房地产？
9、正确答案属于。（2）甲公司在长沙市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。2017年，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？ 正确答案可以。【记忆总结】 内容属于投资性房地产的有？1房地产企业开发的已出租的房屋2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，属于存货3房地产企业正在开发的商品房，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋，属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土
10、地使用权，属于无形资产8企业自用的办公楼，属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 12企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于固定资产13炒楼花，属于投机房地产注：炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。【知识点】投资性房地产的初始计量和后续计量（）（一）初始计量1.外购对于企业外购的房地产，只有在购入房地产
11、的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借
12、：投资性房地产应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 借：投资性房地产成本应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款2.自行建造自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产在建贷：银行存款借：投资性房地产在建贷：银行存款【思考题1】217年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款
13、10 000万元（不考虑土地所有权和增值税），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元。借：投资性房地产在建10 000贷：银行存款 10 000 借：投资性房地产在建20 000 贷：银行存款 20 000 借：投资性房地产（投资性房地产成本）30 000 贷：投资性房地产在建 30 000 【思考题2】资料同上。217年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。正确答案核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。【案例】A公司自建投资性房地产（物业项目），地下共
14、3层，地上共16层，其中3至7层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，剩余楼层为用于出售的房产。A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。A公司因地下停车场、购物广场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊，所以在建造过程中将整个物业作为存货（开发成本）核算。该房地产主体于212年9月底竣工验收，213年第二季度，地下停车场、购物广场的1至3层装修完工，A公司根据招商情况确定这些层的大部分面积可出租，达到预定可使用状态、且A公司预计购物广场可在年末全部完成装修实现整体开业。A公司在213年第二季度末先将地下停车场和购物广场1至3层从存货转入投资性房地产。地下停车场和购物广场1至3层根据评估确定的公允价值约为27.22亿元，开发成本约为9.30亿元，确认相关的递延所得税负债约4.48（27.229.30）25%亿元后，A公司213年上半年净利润增加约13.44亿元，其中归属于母公司所有者的净利润约8.06亿元。【问题】在公允价值模式下，应如何对这一自建物业中的投资性房地产进行核
