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1、,【市场分析】,（一）长沙楼市整体特征,1、市场发展日渐成熟、规范，市场竞争愈演愈烈； 2、房地产价格稳步增长，截止到2007年6月底，均价已接近3400元/，且随着市场的走高，需求的增加及报建成本的上涨，价格会有进一步的提升； 3、市场板块竞争日益激烈，项目所在的金鹰月湖板块，以成为长沙市民认同的高尚板块，板块的成熟是一个楼盘成功的关键； 4、国家诸多新政出台，尤其是70/90政策的影响，08年中小 户型放量将会大幅增加，销售将会面临一定压力。,长沙楼市,（二）长沙房价发展历程,长沙房价的发展历程： 9195年： 10001500元/平方米； 97年开始， 2000元/平方米； 2000年2
2、004年，在2400元/平方 米上下徘徊； 2005年2006年，接近3000元/平方米； 进入2007年，均价已达到3200元平方米； 截止2007年6月底,均价已逼近3400元/平方米。,3000元以下的产品仍然供不应求，成交量将继续放大； 4500元5000元之间的供求量最大，面临极大竞争，且该区间的价格呈震荡型； 6000元以上的优质高档产品存在供应性结构空缺，有较大的发展空间；,长沙城区住宅均价已接近3400元平方米。,资料来源:兴鼎置业市场部,价格趋势：,3000以下,4500-5000,6000以上,产品升级加快，长沙房地产市场全面进入以品牌为先导的品质时代。 1、居住郊区化、规
3、模大盘化； 2、城区内项目复合化,郊区化项目纯住宅化; 3、住房设计适用化、品质细节化； 4、小户型项目功能更加完善，大户型更加舒适实用。,产品趋势：,置业消费趋势：,1、据政府权威部门统计数据显示，截至2007年6月底，区域外置业者占据长沙购房群体的50%以上。外来消费群体已经成为长沙房地产购买市场的主力军； 2、开发商品牌的影响力越来越多成为消费者购房的一个重要参考因素； 3、消费者购房越来越理性化，购房周期明显增加，且习惯对比分析。,1、长沙中心城区由于土地稀缺，新项目上市日渐减少，价格彪升；,版块发展趋势：,2、南城片区由于“长株潭” 融城的一步步实现，近几个月交易量始终排列各板块之首
4、，发展势头猛烈；,3、东城板块出生良好，上东区域概念相当成熟，且已经形成了长沙高尚住宅区，价格始终位局各板块前列，发展前景广阔；,4、河西及北城板块由于心理距离及交通的阻隔，且加之配套尚不成熟，发展相对较缓，有待时间的见证。,5、星沙板块随着近几年的交通路网的不断完善，拉近了与长沙的地理距离，区域内楼盘凭借相对较低的开发成本、市场价格，全面进军长沙市场，目前在星沙置业的长沙人比重不断扩大； 6、金鹰月湖板块无疑是一座优尚之城，文化产业的力挽狂澜支撑了整个区域的高位崛起；区域资源的独一无二孕育其无可比拟的贵族血统；市政配套的大力扶持创造其展翅翱翔的先决条件；因此，金鹰城的整体开发，必将成为长沙城
5、市的标志。,（一）星沙楼市特征,、房地产市场供需两旺，但经过近几年的迅猛发展，区域内市场现开发明显过量，供大于求； 、区域内板块发展明显，目前中心城区板块、星沙大道北板块、开元东路板块日渐成熟。东南新城及中南汽车世界版块初步发力，紧追不舍。西北新城由于圆梦完美生活、山水未来城、红树湾、筑梦园、腾王阁、世景华庭等项目的面市而异军突起，成为星沙区域内的后起之秀；,星沙楼市,星沙大道北路板块,中心区板块,中南 汽车 世界 板块,开元东路板块,东南新城板块,城西板块,、目前星沙房地产市场大部分以多层、小高层为主，高层较少。随着全国各大地产大鳄的进入，产品类型也日渐丰富； 、房地产价格飞速上升，年均增长
6、达到左右，但整体均价与长沙市场还存在一定的差距；,（二）星沙楼市发展趋势,1、发展前景广阔 2006年之前,长沙县(星沙)的房地产市场由于交通瓶颈的限制一直以来发展缓慢,甚至远不及望城、浏阳、宁乡等地的发展。但是从去年到现在，随着人民路、远大路、车站北路及万家丽路的拉通，星沙“第六区”融城已不仅仅再是个概念，而是真正的成为了长沙城区的一个重要组成部分。 本项目因临三一大道，处星沙几大交通主动脉的中心辐射点，其地理优势将随着大长沙路网建设的完善愈发突显，发展前景一片大好。,车站北路,万家丽路,远大路,人民路,本案,2、房地产价格继续上扬 目前星沙整体均价运行在：高层小高层24002600元之间，
7、多层在16001900元之间。预计年年底高层小高层均价将突破2700元/； 3、世界500强企业的带动必将拉动区域内的需求；,4、万家丽北路（接东城）及开元路（接新世纪大道）的拉通指日可待，将星沙尤其是城西板块版块融城的距离拉近，必将提升该区域的房地产价值,届时城西板块项目将直接纳入大长沙楼市，对项目的竞争将从潜在走向表面化； 5、星沙区域内客户的消费能力有限且几近饱和，区域外尤其是长沙市区客户将是该区域楼盘拓展的主要消费群体。,【竞争分析】,长沙近郊城区竞争 （东北）,星沙市场竞争,本项目的竞争对手可分为三类：项目周边竞争对手，万家丽北路开通后星沙西北区域的的竞争对手以及星沙内部的楼盘。,周
8、边项目竞争,本案,项目周边现有楼盘数量较多，来自周边的直接竞争压力是项目将要面对的重要课题；,项目周边楼盘的竞争,今年星沙整体楼市的放量超出预计很多，以星沙现有人口密度难以消化如此数量的面积； 星沙区域内同品质的项目整体价格水平偏低，因此本项目在价格上不具备优势。,星沙市场楼盘的竞争,随着年底万家丽北路的开通，长沙市北区域的楼盘将直接划入星沙整体楼市当中，对项目产生重大冲击；,西北城区的竞争,筑梦园二期,楼盘地址：长沙经济技术开发区开元西路中南汽车世界北面 总建筑面积： 20万平方米 总 套 数：1164户 物业类型：高层（4栋） 面积区间：3房120130 （ 62%）；4房158160 （
9、24% ） 2房96 （14%） 建筑密度：24.4% 绿化率：49% 停车位：228个 推广定位：交通干线旁的阔景大宅 客户来源：广电、四方坪等市区中等收入客户；星沙企事业单位 客户、公务员等,星沙西北区域竞争项目,户型分析： 二期共计420套，5月19日推出178套，6月2日推出242套,价格分析： 起价：1980元/ 均价：2550-2600元/左右 层差：1到2楼加50-80元/层，3-6楼加30元/层，6-12楼加20元/层，12楼以上 加10元/层。,愿景山水未来城,山水未来城位于项目西侧，占地约6亩，用地面积为45万平方米，总建筑面积60万平方米，建设周期二年，产品形态主要以联排
10、别墅、洋房为主，兼有少量高层。 该项目目前尚未开盘，据售楼员透露预计在今年年底正式上市。由于临近本项目，产品形态包含少量高层高层，可能会分流部分客户，是我们的直接竞争对手。,红树湾二期,认购时间：2007年4月23日 开盘时间：2007年4月28日 物业类型：一期多层，二期小高层、高层 推出货量：项目西北角2、3号栋17层电梯房（12层商业，317层住宅）， 总计19套，住宅总建面38790，2层商业4120； 户型面积：3房126.01 、130.01 、134.7；4房144.58 、145 户型配比：4房约49套（25.5%），3房145套（74.5%） 销售价格：18802465元/，
11、均价2200元/ 层差价：1-2楼加5080元/ ，6-17楼加1020元/；东西最大差200元/ （主要是西面临万家丽路）。 优惠措施：4.23交10000抵15000；4.24交10000抵14000；4.25交10000抵13000。无 其他折扣，依此类推至4.28开盘。,户型分析： 一期最近推出的4栋17层的小高层总360户,价格分析： 均价：2350元 层差价：20元但根据不同景观有很大区别，一栋从1楼至17楼会有300元每平方米的区别,腾王阁,项目位置：潇湘西路（幸福洋房开发商） 总建筑面积：24.46万平方米； 总套数：1833 户； 物业类型：别墅、高层 ； 面积区间：独立（2
12、65-364）180套，联排（245-264）88套， 高层1565套。2房24.6%，3房36.3%，4房7.3%，复式1.8% 销售均价：未售，未知 入市时间：未知 销售进度：未知 推广定位：城市中产阶级第一居所,世景华庭,项目位置：红树湾北侧 总占地面积：4.38万平米 总建筑面积： 16.21万平方米 总 套 数：1342户 物业类型：小高层 面积区间：1房：61-68（14%） 2房：86、88、89、108 （56%） 3房：119、123、126、127、138（28%） 4房：145（2%） 销售均价：目前尚未正式销售 入市时间：2007年下半年 销售进度：目前尚未正式销售，只
13、接受认购,圆梦完美生活,项目地址： 本项目位于万家丽大道与星沙潇湘西路交汇处的东北角。 总用地面积：53.09亩 总建筑面积：约18万 建筑密度： 22.81% 绿地率： 41.1% 车位： 725个 住宅总户数：1208户 面积配比： 90以上户型所占比例为79.75% 90以上户型所占比例为20.25%,高林金三华邸,开发商：湖南高林置业有限公司 楼盘地址：星沙汽配城汽配路与明月路交汇处 项目系数：总建筑面积：50000M，总套数：398套 容积率：2.96 绿化率：42.3% 停车位：300个 分摊率：16% 建筑格局：全部两梯四户 销售电话：4065888 4030999 户型分析：
14、总计398套 以两房两厅面积92和三房面积120为主力户型，及少量四房面积149 价格分析：均价：2600元/，VIP卡正在销售中，4000元抵8000元另外从购卡日起到开盘日止每天可抵20元。预计项目在10月中旬开盘。,项目周边竞争楼盘,冠豪星城雅郡,开发商：湖南冠豪房地产开发有限公司 建筑设计：长沙市建筑设计院有限公司 景观设计：北京美林园景园林绿化工程有限公司 规划户数：住宅798套 容积率：3.0 绿化率：42% 户型分析：总计798套 两房面积：86.55和102.83 三房面积：129.13到137.62 四房面积：162.99 价格分析：起价：2180元/，内部认购均价：2350
15、元/，开盘均价2400元/，层差价：20元-50元/层，第一次推出一栋约132套住宅，现在销售约50%左右。,湘楚家园,开发商：湖南湘楚置业有限公司 总建筑面积：13000平方米 总用地面积：14000平方米 楼盘地址：星沙汽配城内 容积率：2.98 绿化率：41.2% 户型分析：小区共计5栋电梯小高层共450套，户型主要为80-150的二房至四房，主打户型为120的三房二厅，电梯房销售25%左右 价格分析：起价：1980元/ 均价：2400元/,一、客户来源及心理分析,、被边缘化的长沙市区客户 由于长沙市区房价居高不下，导致一部分市区客户被边缘化。长沙客户已成为星沙置业的主体，该部分客户亦是
16、项目的主力人群。 该部分客户大多为一次置业者，急需住房，年龄集中在25-30岁之间，由于城中心高房价暂不能为其承受，只好转而寻求周边房价较为适合的楼盘。户型要求在90内的两房及120 内的三房。二次或以上的中年客户，年龄在30-45之间，有一定经济实力，欲改善生活条件或投资，户型需求在130 左右三房或140 左右四房。 另有一部分客户为城中心拆迁户，购买能力不足，只好选择近郊部分楼盘作为替代。 本项目的户型配比比较契合这部分人群的置业需求。,2、星沙本地置业者,目前星沙的本地客户基本被消化完毕，但是由于世界500强等大型企业的进驻所带来的消费者、周边单位及当地生意人的不断增加，还是会不间断的增加一定的购买群体，该部分客户为本项目的次要客户群体。 该部分客户年龄集中在30-45岁之间，该部分客户看中万家丽路段的发展。,3、外地置业者,该部分
