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1、房地产市场情况监控报告（第六期）2011年8月30日目 录一、2011年7月大连市场需要重点关注的信息1、5成网友看衰大连金九银十 9月开盘定价难2、控制开发商追求利润 大连确定停批商住两用楼 3、大连地税局首次明确表态：暂不征房产“加名税”4、大连商业住宅吆喝“不限购”博人气5、多家银行证实下月起收紧资金 房贷或再受影响6、地产期房贷款被叫停 无限贷有忽悠之嫌7、开发商优惠促销增多 大连个别楼盘新房价低于二手房二、2011年7月份大连土地市场供应状况1、8月份大连土地出让公告2、8月份大连土地出让结果三、2011年8月份大连房地产市场供应及成交状况1、8.1-8.7房地产市场周成交报告2、8
2、.8-8.14房地产市场周成交报告3、8.15-8.22房地产市场周成交报告4、8.22-8.28房地产市场周成交报告一、2011年7月大连市场需要重点关注的信息1、5成网友看衰大连金九银十 9月开盘定价难搜房网讯 今年上半年，楼市经历了限购、限贷等一系列史上最严厉调控后，很多房企将销售良机对准了“金九银十”。搜房网目前针对大连购房者的调查显示，56.1%的网友表示今年大连将没有“金九银十”，41.46%的网友表示进入9月大连房价应该有小幅的下跌，这在无形中给选择在9月开盘的项目定价增加了难度，而截至到8月30日搜房统计显示9个新入市项目只有中冶蓝城报出均价9500元/平，其他均处于未定价状态
3、！不知道大连的开发商怎么想，但是有56.1%的网友人为大连楼市今年不会有“金九银十”。不过显然富力的想法跟多数网友相同，富力房价下调10%的消息一出，已经有很多专家分析这品牌房企看跌楼市，真正的拐点将至的一个信号！尽管调控一直在继续，但大连房价连涨6月超全国均值是不争的事实，但面对一线品牌放弃纷纷采取的“以价换量”策略，41.46%的大连网友认为未来两个月大连房价也将出现“小幅下跌”。这在无形中也给选择在9月开盘的项目定价上增加了难度！ “虽然从整体来看，上半年大型房企的经营状况较为稳定，但由于后市的销售压力和巨大的资本风险，大型房企下半年将会由产品供应结构的调整逐渐过渡到价格调整。”地产分析
4、人士表示，根据目前已经披露的半年报统计，排名前十的房企中，半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园负债率也比去年年末提高了18.1%。在贷款利率提高和放款收紧的情况下，房企只能通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。另外，由于政策的不断加码、二三线城市限购大幕的开启，65%的购房者表示将推迟置业计划、28.33%的人表示将根据与房价的变化、视优惠或心仪楼盘动态而决定何时入市购房！但仅占6.67%的提前购房人群也不可忽视，搜房网8月28日看房团当天，网友王先生在接受记者采访时表示：“国家一直在调控，等了一年多但房价依然没有实质下降，所以还是看好了就买吧。”2、控制开
5、发商追求利润 大连确定停批商住两用楼 兴起于上世纪末的“商住两用楼”十几年来数量猛增，出现很多不容忽视的社会问题。比如人员流动性大，物业管理困难；居住环境、卫生状况等遭到破坏；电梯等公用设施损耗大、维修成本高；商户与居民之间关于安全、卫生、费用等问题的矛盾，引起邻里纠纷等。这些问题不仅影响普通住宅居民的生活质量和居住安全，也不利于入驻商户的公司形象维护和企业素质的提升。对此，建议出台政策，控制房地产开发商为了追求利润而不断开发“商住两用”住房，不再核批“商住两用”型住房。对于藏匿于住宅楼内的违规违法商户，应出台相关条例，由住宅居民、物业公司或社区工作人员向管理部门投诉，一经发现，立即取缔。市工
6、商局答复：没有环保审批和房屋租赁审批一律不予工商登记目前，环保部门已停止对多层住宅楼内(含楼下公建房)开办饮食业、洗浴场所服务项目的审批，工商部门对未取得环保部门审批的饮食娱乐业企业，一律不予登记。对租用住宅作为企业(个体户)经营场所的，申请人须先到房屋主管部门办理房屋租赁审批手续，未取得房屋主管部门同意的，工商部门不予登记。下一步，市工商局将按照网格化管理的要求，加强对“商住两用楼”和住宅楼内经营业户的日常巡查管理，发现问题及时处理，坚决取缔违法违规商户。市规划局答复商住两用楼在使用和管理过程中的确存在诸如物业管理、邻里干扰、维修安保等一些问题。为此，市规划局已明确在今后的工作中停止对住宅式
7、公寓的审批，从源头上进行控制。3、大连地税局首次明确表态：暂不征房产“加名税”婚姻法司法解释在不少地方掀起房产证“加名”热潮的同时，“加名税”也随之出现。南京、武汉等大城市纷纷针对“加名”征收3%左右的契税。昨天，大连市地税局方面对此表态：对中华人民共和国婚姻法中规定的属于夫妻一方婚前的个人房产，婚后申请办理房屋共有权的行为，即对婚前房屋产权证加名，不视同于房屋权属转移行为，暂不征收契税。据了解，不算夫妻财产协议等环节，仅从“加名”这一程序看，目前在大连登记的手续费用在百元左右。当然，房产证加名也会有一定前提条件，包括房产处于正常的、允许上市交易的状态，不能处于被抵押、查封、扣押等冻结状态。不
8、过需要注意的是，如果两个人还没有领结婚证，就是说尚处于婚前阶段，一方想在另一方的房产证上加名字，就只能按照正规的产权变更手续“转让或赠与”，这整个过程将涉及契税、个人所得税、营业税以及印花税等多种税费。有财政部官员透露，目前，有关“房产证加名征税”的相关文件已起草完毕，正在走法定签发程序，“尽量在本周出台”。市地税局方面表示，如国家税务总局出台新政策，则按新政策执行。4、大连商业住宅吆喝“不限购”博人气 “13000”元是现在的价格，过几天怎么样不好说，我们这项目是不受限购限制的物业类型。 ”提及中南路某公寓均价，销售员底气十足。大连版限购令落地后，让业内专家一致惊叹楼市成交“将会下降”。记者
9、走访市场发现，一些商业住宅由于不在限购范围内，在宣传上以此为卖点，个别楼盘出现涨价趋势。“新购停贷很无奈？中南路好房不限购”，“地铁周边的不限购楼盘”、“中山区精装现房，投资首选，不限购”。最近两天，类似这样的短信在手机用户里满天飞。因为无70年住宅产权而腰板不直的商住房，在房产圈中一直扮演着“配菜”的角色，借着免受调控的“东风”，在本轮调控后它们开始伺机涨价。调查人员以购房人的身份来到中山区某售楼处，首先看到入口处的宣传板，“新政后唯一不受影响类型”、“2011年商业地产价格将上涨5%至10%”。一销售人员介绍说：“我们是40年产权的酒店式公寓，不受新政的限购限制，特别适合投资，年回报率在5
10、%以上。 ”销售员亮明了项目“不受限”的身份。她介绍，在售有40至90平方米的尾房，均价每平方米13000元。“您要买就尽快，以后还得涨价。”销售人员称，自大连版限购令出台后，像他们这样不受限购影响、想买几套就几套的商业项目，特别受关注，价格自然也会上调。随后，记者又联系了多家商住公寓项目，个别销售员给出的报价，或直接或变相，都比年初有所上浮。销售员向记者坦言，大连版限购令落地后，小户型商住楼的行情见好，许多受调控限制而不能再买房的人，都转向了商业立项的楼盘。商改住项目有风险购买须谨慎业内人士提醒，目前购买商住项目依然存在较大政策风险。购房者，尤其是因为政策而被限购、却仍然有较迫切购买意愿的购
11、房者，在决定购买“商改住”项目时一定要谨慎。风险1：商住项目土地使用年限只有40年，物权法对商业用地使用年限到期是否自动续期尚无明确法规；风险2：商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高；风险3：在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。5、多家银行证实下月起收紧资金 房贷或再受影响日前从多家银行证实，央行日前已要求国内银行将保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。业内人士预计，这相当于冻结资金5000亿元至8000亿元。记者就此询问央行，央行方面不予置评。保证金存款是指金融机构为客户提供资金融通
12、等业务时，要求客户存入的用作资金保证的存款。据报道，此次纳入范围的保证金存款包括承兑汇票、信用证和保函。在此之前，保证金存款既可以拉大银行存贷比的分母，又不用上缴存款准备金，在银行存贷比日均考核的压力加大的背景下，其在吸储大战中备受银行青睐。据了解此次调整并非一刀切，中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴，并留有一定的宽限期，对大银行来说，9月5日至10月4日，只需要将保证金的20%按比例补交存准，然后10月5日至11月4日按60%的基数补交，11月5日以后才按100%的比例全部计收准备金。对小银行来说，宽限期则长达6个月。据新京报6、地产期房贷
13、款被叫停 无限贷有忽悠之嫌上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，只能对“现房”放贷，“无限购、无限贷”广告不及时清理，就是“忽悠”购房者。记者调查发现，目前仍以“无限贷”做广告的楼盘，绝不在少数。限购、限贷政策挡住了“买房控”的购房路后，上海酒店式公寓等商业用房、上海周边的住宅、商业用房，纷纷以“无限购、无限贷”吸引购房者。许多以前只做住宅的开发商也纷纷将资金投入到了商业地产。数据显示，7月份上海写字楼的成交面积已达到15.4211万平方米，同比上升了61.1%；成交均价则达到2.1476万元每平方米，同比涨幅近40%。到6月底，本市商业地产贷款同比增加了35%，大量资金涌入又导致商业地产量
14、价齐升，租金回报率甚至低于银行贷款利率。业内人士认为，上海银监局的信贷风险提示关上了商业地产期房贷款大门，销售人员如果仍以“无限贷”吸引购房者，难免有欺诈之嫌。上海市工商行政管理局、上海市房屋土地资源管理局关于在房地产销售广告中标准忠告性用语的通知规定：凡利用各种媒介和形式在本市发布的房地产销售（包括预售、现售）广告，应当注明“广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”。另外，商品房销售管理办法规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必需真实、合法、科学、正确；当事人应当在商品房买卖合同中约定。7、开发商优惠促销增多 大连个别楼盘新房价低于二手房业内：供应充足，
15、短期内不会蔓延近日有媒体报道，因为商品房促销力度加大，北京、上海、深圳、广州等一线城市一二手商品住宅销售价格倒挂的现象愈演愈烈，并有向二线城市蔓延的趋势。昨日，记者多方了解获悉，目前，大连已经有楼盘价格出现倒挂，二手房价格高于一手房。对此，业内人士分析，目前，大连一二手商品住宅市场供应量充足，短期内大面积倒挂现象不会在大连出现。个别楼盘新房价低于二手房走访本市市区一些已经开盘的楼盘了解到，个别楼盘的确出现了一二手房价格倒挂现象。在西岗区某商品住宅售楼处看到，其开盘均价为14000元/平方米。在楼盘现场，看房者高先生透露，该区域二手房价格普遍低于新盘，不过，同楼盘有部分二手房价格高于新开盘项目所报均价。某地产代理公司经纪人张经理告诉记者，在其所属的业务范围内，上述楼盘的二手房价格在16000元/平方米左右，高于新开盘价格。主要原因有两点：一是，新房有许多业主的追加费用，如入住费、装修费大概410万元不等；二是，二手房配套设施较为完善，地理位置好等因素促成价格提高。“现在不少区域的二手房价格的确比新房贵一些。”一家房地产代理商透露：一些销售缓慢的楼盘，比如一个楼盘卖了三四年，其二手房价格往往高于该楼盘的一手房，这种倒挂表现最为明显。“因为该楼盘的起始
