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1、本科毕业论文本科毕业论文 无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析 -以无锡壹家房产为例 THE ANALYSIS ON THE PROMOTION OF WUXI CITY REAL ESTATE DEVELOPMENT AND COMPETITIVENESS -IN WUXI ONEJIA REAL ESTATE AS AN EXAMPLE 学院（部）： 专业班级： 学生姓名： 指导教师： 2013 年 5 月 30 日 安徽理工大学毕业论文 无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析 -以无锡壹家房产为例 摘要 随着我国近几年来住房市场的发展和房地产市场的快速发展，房地产经纪 行业作为
2、房地产流通中介运营商发展也随之发展壮大，但是由于我国房地产中 介行业起步相对较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、组 织模式、运作经验管理体系等方面存在着一系列的问题也逐渐被人们注视起来， 同时很多人对房地产经纪行业存在一定的偏见。论文主要以我所实习的壹家房 地产经纪有限公司为例，探讨无锡市房地产行业的发展现状，存在的问题以及 如何提升行业竞争力。 关键字：房地产经纪，房地产市场，行业竞争力关键字：房地产经纪，房地产市场，行业竞争力 安徽理工大学毕业论文 I THE ANALYSIS ON THE PROMOTION OF WUXI CITY REAL ESTATE DEVELO
3、PMENT AND COMPETITIVENESS -IN WUXI ONEJIA REAL ESTATE AS AN EXAMPLE ABSTRACT With the rapid development of Chinas housing market in recent years and the development of the real estate market, the real estate brokerage industry as a real estate intermediary operators development also grow and develop
4、, but because of Chinas real estate industry started relatively late, in the standards of practice,practice rules，the quality of professional staff, technical means, the organization mode, operation experience, management system, there exist a series of problems has gradually been gazing up at the s
5、ame time, there is a certain bias on the real estate brokerage industry, a lot of people. The thesis mainly in my practice in a real estate brokerage Co., Ltd as an example, the current development of Wuxi real estate industry, the existing problems and how to enhance the competitiveness of the indu
6、stry. KEYWORDS：Real estate brokerage, real estate market, the competitiveness of the industry 安徽理工大学毕业论文 目录 摘要I ABSTRACTABSTRACT.II 绪论1 1 房地产概述 2 1.1 房地产概念.2 1.2 房地产中介概念.2 1.3 房地产中介的特点和种类.3 1.4 房地产中介的作用.4 （1）提高专业化程度4 （2）优化供需匹配4 （3）激活房地产三级市场5 2 中介行业在我国的发展现状及存在的问题和原因 5 2.1 现状及存在问题.5 （1）缺乏专业的人才，影响产业的提升
7、6 （2）缺乏消费者的普遍认同，影响企业信誉6 （3）市场竞争激烈，中介商生存率低6 2.2 原因.7 （1）专业化水平低7 （2）人员素质及信誉偏低7 （3）诚信观念不足7 3 无锡壹家经纪有限公司简介及存在的问题 8 3.1 公司简介.8 3.2 公司发展现状.8 3.3 公司发展存在的问题.9 （1）内部问题9 （2）外部问题9 4 提升无锡壹家经纪有限公司行业竞争力对策 .10 4.1 把握市场方向10 4.2 调整发展规划 .10 4.3 改进中介机构自身11 （1）职业化和专业化.11 （2）规模化和品牌化.11 （3）信息化和技术化.11 安徽理工大学毕业论文 i （4）国际化和
8、规范化.12 4.4 提高核心竞争力12 （1）以人为本.12 （2）经营运作模式.12 （3）业务创新.12 4.5 落实政府制度13 4.6 建立完善的服务系统13 （1）客户登记系统.13 （2）房源数据系统.13 （3）新楼盘登记措施.14 4.7 各管理部门加强与中介商的沟通与合作14 5 我国房地产中介服务行业的前景展望 .14 5.1 房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间 .14 5.2 房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间15 6 结束语 .16 参考文献.17 谢辞.18 安徽理工大学毕业论文 0 绪论 我国是一个人口大国，多人口的现状决定了我国住房问题
9、一直存在着紧张 的状况，这也为房地产行业的发展提供了契机，买房难，住房难，租房难一直 是很多普通老百姓面临的无法解决的问题，房地产经纪行业的诞生和发展有效 的在一定情况上使这些问题得到了解决。以无锡市场为例，无锡每月二手房成 交量约 12000 套，其中百分之九十五以上都是通过房地产中介成交的。二手房 市场成为现在很多城市的主要房产市场，改善房、学区房、投资房等成为主要 购房目的。由于新房的开发随着城市的发展而不断减少，导致二手房市场一直 炙手可热，这为无锡中介二手房行业创造了良好的契机。另一方面，随着很多 外地务工人员的不断涌入，租房市场也成了房地产中介行业的主营业务之一， 因为很多外地务工
10、人员很难通过有效手段找到自己满意而且又经济实惠的住房 租住，所以房产中介成为他们租房的渠道之一。 但是随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、 房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中 介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分 的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知 起到很大的作用。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介 纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府部门感到棘手。 本文主要以我所实习的壹家不动产经纪有限公司为例，浅析我国房地产中 介行业所存在的问题及
11、应对措施。 安徽理工大学毕业论文 1 1 房地产概述 1.1 房地产概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附 带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经 济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权） 、 建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展， 房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。 地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴 的独立产业，是城市第三产业的一部
12、分。房地产业是商品经济发展的产物，它 随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济 部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开 始的。 房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。房地产服务业又可 以分为房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等)和 物业管理业。主要包括以下一些内容： 1） 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、 委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2） 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵 押等活动； 3） 房地产中介服务，包
13、括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、 信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房 地产市场的宏观调控。 1.2 房地产中介概念 房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业 经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介 服务。地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显 示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点， 在房地产业中起着重要作用。 房地产中介的概念有广义和狭义之分： 安徽理工大学毕业论文 2 广
14、义：房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各 个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。固 定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源； 狭义：房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供 需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、 委托代理业务或价格评估等活动的总称。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介 活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提 供房地产专项研究、市场调查与
15、分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收 取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资 者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务， 也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价 目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影 响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行 测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地 产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动
16、，是以提取佣金为经 营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介 服务。 1.3 房地产中介的特点和种类 房地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构 的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方 式和方法，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开 发与经营、房地产交易活动有很大区别。 表表 1-11-1 房地产中介的特点和种类房地产中介的特点和种类 特点种类 内容的服务性房地产咨询 活动的非连续性和流动性房地产评估 极大的灵活性房地产经纪 资料来源：百度百科，房地产中介 安徽理工大学毕业论文 3 1.4 房地产中介的作用 市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服 务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过这一中介得 以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、交易代理、经纪、咨询等 服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。这一 中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。 中介业务也是市场经济发展
