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1、新疆大学计量经济学论文计量经济学论文之我国各省房地产价格影响因素分析我国各省房地产价格影响因素分析107551600136 孙婷玉 摘要：随着房地产业在国民经济中的地位的攀升，房地产价格逐渐成为了社会关注的焦点，由此引发了一系列问题，如社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题。为抑制房地产价格的上升，国家出台了一系列调控措施，但是效果不佳。探讨房地产价格上涨的根源，寻找有效的影响因素，对于因地制宜地采取政策抑制房地产价格，具有重要的实用价值。文中采用虚拟变量回归分析的方法,通过对2014年全中国的31个省份,自治区和直辖市的城镇房地产相关数据进行了分析,其中虚拟变量为代表东部
2、,中部和西部地区的 两个变量,其它影响变量为城镇居民人均存款储蓄、城镇居民真实需求常住人口数,得出了这些影响因素和房地产价格的回归方程。关键词：房地产价格；影响因素；回归分析 Analysis on the influencing factors of real estate price in ChinaAbstracts: With the rising status of the real estate industry in the national economy,the real estate prices have become the focus of attention, wh
3、ich led to a series of problems,such as social imbalance in the allocation of resources, industrial structure imbalance, buyers and other difficult economic and social problems. To curb rising property prices, the state issued a series of control measures, but ineffective. Exploring the roots of rea
4、l estate prices, finding effective factors for local conditions to adopt policies to curb real estate prices, has important practical value. The method of regression analysis with dummy variables in this paper, based on the 2014 31 provinces all China, urban real estate related data of autonomous re
5、gions and municipalities were analyzed, including dummy variables as the representative of the eastern, central and western regions of the two variables, other variables for urban residents savings, real urban residents needs of the resident population, the regression equation of these factors and t
6、he real estate price.Keywords: the real estate prices; Affecting Factors;regression analysis一、相关文献综述 石艳丽（2014）认为我国房价居高不下的原因在于物价水平上涨较快、房地产的刚性需求、政府的房地产管理体制不健全、保障住房供给不足、政府考核机制短期化。马静怡（2013）得出结论我国的高房价主要是超额的货币投放量所导致的，同时，我国住房所面临的“刚性需求”以及目前人民币的升值压力也使得房价居高不下。黄厚霞、侯莉颖（2016）认为房价是受供求两个面共同影响的，“成本推动论”和“需求推动论”都太片面。
7、刘天冀（2015）认为攀升的地价带动房价上涨，而需求方是房价的主导力量，房地产商是房价的重要影响者。张梦实（2015）认为影响房价的因素只要有政府方面、房地产企业、需求方面和外部因素。郝纳新（2014）将影响房价的因素分为自身因素和外部因素两个大方面，针对各方面展开了阐述。洪弋浩、黄汉江（2015）则认为影响房价的因素有居民人均收入、宏观经济政策、城市人口数量和结构、土地供给及地价等因素。周文静（2013）在我国房地产发展现状和理论基础之上，选取广义货币供应量 M2、准货币 QM、收入、GDP 以及房价等指标，通过建立计量经济模型，论证了房价与货币供应量之间的关系，二者之间存在着长期稳定的均衡
8、关系，货币供应量在对房价推动方面的影响是强于收入和GDP等其他因素。姚峰（2011）从利率变动对房地产价格影响的角度探讨通过利率政策能否将房地产价格控制在相对平稳的范围内，对房地产市场的供需进行定性分析，得出利率对房地产价格会产生负向影响。段军山，白茜（2011）基于协整和 VEC 模型对 1999 年至 2010 年间的银行贷款、可支配收入对房地产价格的影响进行研究发现短期内，人均收入和利率对房价的影响较为显著。二、变量选取与数据收集影响房价的因素有很多，本文选取了房地产价格作为被解释变量Y，解释变量为城镇居民人民币存款储蓄、城镇居民真实需求（常住人口数）。为研究区域差异对粮食产量是否有显著
9、性影响，将代表东部，中部和西部地区的两个虚拟变量引入模型。本文从中国统计年鉴选取了年全中国31个省份,自治区和直辖市的房地产相关数据（详细数据见附表1）。设置变量：X1=城镇居民常住人口数（十万人）X2=城镇居民人均存款储蓄（元） 1，该城市位于东部地区 1，该城市位于中部地区 D1= D2= 0，其他 0，其他 三、建立模型（一）导入数据打开Eviews软件，建立横截面数据工作文件，导入数据，查看数据。（2） 检验多重共线性表3-1 多重共线性检验 X1X2D1D2X11-0.0210580.264510.114334X2-0.02105810.364268-0.265113D10.2645
10、10.3642681-0.508304D20.114334-0.265113-0.5083041 根据多重共线性检验结果，各解释变量之间的多重共线性较小。（3） 建立模型建立多维变量一阶线性回归模型，数学公式如下：输入回归命令进行回归并查看回归结果。表3-2 影响房地产价格的因素多元线性回归结果Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 11/30/16 Time: 15:54Sample: 1 31Included observations: 31VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C1
11、100.136947.40451.161210.2561X1-3.5563941.228827-2.8941380.0076X20.0932890.0177525.2551140.0000D12519.853800.23393.1488960.0041D21213.874670.54071.8102920.0818R-squared0.791424Mean dependent var7436.258Adjusted R-squared0.759335S.D. dependent var3025.44S.E. of regression1484.209Akaike info criterion1
12、7.58984Sum squared resid57274788Schwarz criterion17.82113Log likelihood-267.6425Hannan-Quinn criter.17.66524F-statistic24.66363Durbin-Watson stat1.827909Prob(F-statistic)0.0000得出模型的回归方程如下： （1.161210）（-2.894138）（5.255114）（3.148896）（1.810292）（4） 异方差检验怀特检验 将OLS估计后的残差平方对常数、解释变量、解释变量的平方及其交叉乘积等构成一个辅助回归，利用
13、辅助回归建立相应的检验统计量来判断异方差性。表3-3 怀特检验结果Heteroskedasticity Test: WhiteF-statistic2.185988 Prob. F(11,19)0.0648Obs*R-squared17.31692 Prob.Chi-Square(11)0.0988Scaled explained SS19.81321 Prob.Chi-Square(11)0.048 由检验结果可得，查表可知，在显著性水平=0.05的水平下，临界值17.31692，故不存在异方差。4、 模型检验（1） 统计意义检验 1.拟合优度检验 R2=0.791424，说明在房地产价格Y
14、中大约有79.1424可由X1、X2、D1和D2来说明。修正后的R2=0.759335，说明拟合的效果比较好。2.T检验该模型在给定的=0.1的显著性水平下，四个解释变量的P值都小于0.1，所以拒绝原假设，即模型中引入的四个解释变量都在95%的水平下影响显著，都通过了变量的显著性检验。 3.F检验 给定显著性水平a=0.05，在F分布表中查出自由度为3和27的临界值F0.05(4，27)=2.73， F=24.663632.73，说明解释变量联合起来对被解释变量影响显著，即模型的线性关系在95的置信度下是显著成立的。（2） 经济意义检验 当回归方程中的D1=0，D2=0时，回归方程变为Y=11
15、00.136-3.556394X1+0.093289X2，表示当区域是西部地区的时候，居民真实需求每增加十万人，房价就会下降3.55元,人均存款储蓄每增加一元，房价就会上涨0.09元。当回归方程中的D1=1，D2=0时，回归方程变为Y=3619.989+3.556394X1+0.093289X2，表示当区域是东部地区的时候，就相同真 实需求和人均存款储蓄，东部地区的房价比西部地区平均高出了2519.853元。当回归方程中的D1=0，D2=1时，回归方程变为Y=2314.01-3.556394X1+0.093289X2，表示当区域是中部地区的时候，就相同的真实需求和人均存款储蓄，中部地区的商品房价格比
