房地产评估重点复习资料

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1、集大专升本房地产评估重点复习资料房地产评估概论1、 自然属性位置的固定性、产品的异质性、使用的耐久性、使用的适用性、供给的有限性2、 经济属性 高价值性、保值增值性、投资与消费的双重性、利用的外部性、难以变现性3、 法律属性 交易的登记性、产权的重要性、产权的可分割性、易受限制性）4、 社会属性 社会保障性、文化美学价值、心理效应一、房地产的概念、类型属性房地产的概念房地产的内涵：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的有机结合。1土地。土地是人类社会和经济活动提供了基础。如一块无建筑物的空地。2 建筑物。建筑物包括房屋和构筑物。3 其他地上定着物。其他地上定着物是指与

2、土地，建筑物不能分离，或虽能分离，但分离后会破坏土地，建筑物的功能或完整性的物。4实物、权益和区位：房地产是实物、权益和区位三者的有机结合。实物是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益，区位是影响房地产价值的重要因素。权益时房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置以外，还包括可及性、与其他地方往来的便捷性、与重要场所的距离（分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离），以及周围环境、景观、在城市区域中的地位等。二、房地产的类型 1、 按用途划分 居住房地产

3、。它是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，如普通住宅、高档公寓和别墅等。集体宿舍如单身职工宿舍、学生宿舍等。商业房地产。它是指出售商品使用的房地产,如商铺、商店、商场、购物中心超级市场、专卖店、批发市场等.。办公房地产。它是指供处理各种事务性工作使用的房地产，办公楼，又可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。旅游房地产。它是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒楼、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。餐饮房地产。它是指供顾客用餐使用的房地产如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。2、 按开发程度划分 房地产按开

4、发程度的不同，可以分为以下凢类:生地。它是指不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地等。毛地。它是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。熟地。它是指具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。房地产的属性 1） 自然属性 （1）位置的固定性：土地位置的不可移动性，决定了房地产位置的固定性，决定了房地产只能就地生产、流通和消费，并受制于其所在空间环境，决定了房地产市场是一个区域性市场，房地产利用具有鲜明的地域性特征。位置还直接决定了房地产利用的利用价值。决定了房地产利用价值的根本因素=:区位、区位、还是区位。（2） 产品的异质性：产品的异质性决定了房地产市场不是一

5、个完全统一的市场，而是一个具有区域性和垄断性的市场，其供求状况、价格水平及价格走势都是地区性的，在不同地区之间不仅不同，甚至可能是相反的。（3） 使用的耐久性：根据我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年，房屋的经济寿命不能超过70年。房地产使用的耐久性决定了房地产投资具有长期性。2） 经济属性 1高价质性2保值增值性因此房地产价格的上涨幅度通常大于一般物价的上涨幅度，这使得房地产具有保值增值性。3投资与消费的双重性 4.难以变现性 3） 法律属性 （1） 交易的登记性 （2） 产权的重要性 产权的可分割性。房地产交易实质上是房地产权益的交易。

6、 （3） 产权的可分割性（4） 易受限制性4）社会属性 （1）社会保障性。近年来，我国不断加强廉租房和经济适用房的建设，就是房地产的社会保障性的体现。三、房地产市场的概念： 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场作为房地产经济活动的载体，本身是一个相对独立的子系统。一个健全的房地产市场，必须具有完整的体系结构和良好的运行状态。 房地产由三个方面的要素组成。即房地产市场参与者。房地产产品和房地产交易的组织机构。按区域分类 决定了房地产市场是一个区域性的市场。按交易顺序分类。一级市场是指土地使用权的出让、租赁市场，政府为唯一的出让者，这类房地产市场

7、具有国家垄断的性质；二级市场是指房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场，即新房交易市场；三级市场是指房地产消费者之间的交易市场，即存量房地产的交易市场。又称二手房交易市场，这类房地产市场具有消费性质，是使用者之间的交易行为。如私房出租，出售、置换、赠与等。房地产市场的属性：1区域性。房地产具有的位置的固定性和产品的异质性，决定了房地产市场具有区域性。因为房地产市场具有很强的区域性。房地产价格的形成条件：必须满足效用性、行对稀缺性、有效需求三个条件。房地产价格的影响因素：1.自身因素，.2.房地产权益因素，3.房地产区位因素。价值、使用价值和交换价值。房地产估价所评估的类似房地产的交换价值。

8、原始价值、账面价值、市场价值和交换价值 就原始价值、账面价值与市场价值而言，房地产估价评估的是房地产的市场价值。 公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。公充价值的前提条件主要有：1.公平交易2.交易双方均熟悉情况3.交易双方均是自愿的。评估价值：又称评估价格，评估价值，是评价师对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。基准地价、标定地价和房屋重置价格。 基准地价：是以一个城市为对象，在该城市的一定区域范围的，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，从而调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。总价格，单位价格和楼面地价。这是一组主要与价

9、格的内涵、面积范围和面积内涵相联系的房地产价格类型。 1.总价格。是指一宗房地产的总体价格，可以是一宗土地的土地总价格，业可以是一宗建筑物的建筑物总价格。 2.单位价格：是指分摊到单位面积的价格。通常，对土地而言，单位价格即单位地价。3.楼面地价。楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率现房价格和期房价格。现房价格是指以竣工验收合格的房地产为交易标的的价格。 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。 期房价格=现房价格-预

10、计从期房到达现房期间出租的净收益的折现值-风险补偿评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是房地产拍卖中的几种价格。 1.评估价。房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关方式人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据2.保留价。第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。房地产估价的概念 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。房地产估价的必要性：1.理论上的必

11、要性2.现实的需要3.房地产抵押的需要：（1）初次抵押估价（2）再次抵押估价（3）转抵押估价（4）续贷抵押估价（5）抵押期间估价房地产估价的基本要素 估价当事人是指与估价有关的单位和个人，包括估价委托人、房地产估价机构、房地产估价师。 房地产估价机构资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质四个等级。估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告的预期用途。任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。 估价时点又称为估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。房地产估价的基本原则本章概览：1.独立、客观、公正原则2.合法

12、原则：依法判定的权利类型及归属；依法判定的使用权利；依法判定的处分权利；依法判定的其他权益3.估价时点原则：过去现在未来三个时点4.替代原则5.最高最佳利用原则：最佳用途、最佳规模、最佳集约度、最佳档次6.谨慎原则 国务院通知规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。依照中华人民共和国合同法规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”估价时点原则。要求房地产估价结果应是由估价目的决定的估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。替代原则。要求房地产估价结

13、果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途，规模，档次，建筑结构，权利性质等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指估价对象具有替代关系，价格会相互影响的适当范围。替代原则的理论依据是同一市场上的相同物品具有相同的市场价值的经济学原理。市场比较法的概念和理论依据：市场比较法也称比较法，市场法，交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产（即可比实例）进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市

14、场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场比较法适用的估价对象：市场比较法适用的估价对象是数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产。也就是说，市场比较法的基础是同一供求圈内有与估价对象相类似的近期交易的房地产。下列房地产适合采用市场比较法估价：1.住宅，包括普通住宅，高档公寓，别墅等，特别是数量较多，可比性较好的存量成套住宅；2.写字楼；3.商铺；4.标准厂房；5.房地产开发用地。下列房地产难以采用市场比较法估价：1.数量很少的房地产，如特殊厂房，机场，码头，博物馆，教堂，寺庙，古建筑等；2.很少发生交易的房地产。如学校，医院，行政办公楼等；3.可比性很差的房地产，如在建工程等。

15、市场比较法适用的条件：市场比较法适用的条件是在估价时点近期拥有大量类似房地产的交易实例。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，还会使市场比较法无法采用。搜集交易实例的内容:1.交易双方情况及交易目的，2.交易实例房地产状况，3.成交价格及计价方式，4.付款方式，付款方式包括一次付清，分期付款及比例，抵押贷款比例，租金支付方式等内容。搜集交易实例的途径：1.走访房地产交易当事人，2.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员，相关律师，房地产交易当事人的邻居等，3.查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。5.查阅报刊，网站上有关房地产出售，出租广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主，开发企业，经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获得房地产的要价，标价，挂牌价，报价等资料，了解房地产市场价格行情。估价需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，这些用作参照比较的交易实例，称为可比实例。选取可比实例的质量要求：一 可比实例是与估价对象类似的房地产：与估价对象处在同一供求圈内。与估价对象用途相同。与估价对象规模相当。与估价对象档次相当。与估价对象建筑结构相同。与估价对象权利性质相同。交易实例的成交日期与