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1、房地产公司成本控制指南目 录第一项立项成本控制要点应用指南第二项规划环节成本控制要点应用指南第三项招投标环节成本控制要点应用指南第四项施工环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项销售环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项期间费用的成本控制要点应用指南第九项物业管理成本控制要点应用指南第一项 立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，动作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要
2、任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土地(1)征地费用少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二(2)拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责(3)大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分(4)规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低成本项目部、设计部负责2、买断项目(1)买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成(2)付款总额为公司争
3、取最大利益项目部负责(3)付款时间周期长、次数多项目部负责(4)三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责(5)手续风险与项目付款时间直接挂钩项目部负责3、合作开发(1)合作方式符合集团要求，有利于北京公司项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成(2)分成比例双赢原则项目部负责(3)交房时间尽可能地延后交房工程部负责(4)交房标准不低于合同中交房标准项目部负责(5)付款总额(6)付款时间选择有利于公司利益方式项目部负责项目部负责第二项 规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规
4、划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和种类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件(2)方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责(3)设计成
5、果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算负责，设计部配合2报批设计(1)设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作暂缺相应可操作参考文件方案设计招投标设计部负责方案设计评审招投标评审委员会(2)报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责、设计部配合3、扩初设计(1)扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求第三项 招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际动作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招
6、投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书的制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、投标单位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力量(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位主办部门推荐五家投标单位招标工作组工程部负责工程监理招投标合同设计部负责设计、环境、装修招投标合同审算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销、包装招投标合同详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标审
7、委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费标准；(3)质量要求；(4)付款方式(5)招标范围(6)结算方式(7)验收标准(8)投标注意事项(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章)(10)接标时间(11)开标时间(12)定标方法(13)投票单位补充意见(14)标准合同条文(15)图纸、其他要求等主办部门起草、制定招投标标准文本工程部负责工程监理招投标合同设计部负责设计、环境、装修招投标合同审算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销、包装招投标合同详见招投标管理
8、规范第6条、第16条至20条和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定主管领导批准详见招投标管理规范第21条至第33条和招投标管理程序第四项 施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容时行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、设计变更环节(1)变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重
9、大设计调整加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据审算部负责计算变更费用(含可能引起的索赔)甲方项目代表执行修改的工期评估审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”(2)变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行经办部门详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条设计变更通知发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第五到第捌条变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效经办部门详见工程现场签证管
10、理规范第九到第十二条(3)变更的审批主管总经理审批后方可进行变更主管总经理详见工程现场签证管理规范第十三条2、施工现场签证(1)签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行经办部门(设计部或工程部)(2)签证的时候现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则详见工程现场签证管理规范第十条(3)签证的工程量认真核对签证的工程量准确签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认经办部门(设计部或工程部)详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”(4)签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第五到第捌条必须遵循“先洽后干”
11、的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证主管总经理详见工程现场签证管理规范第十四条(5)签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见资料工程师详见工程现场签证管理规范第十八、十九条3、审图(1)扩初图会审(2)施工图会审(3)分项、分部图会审(4)各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度各专业互审互签制度力争在开工前把图纸中的问题修改完甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费(1)分包方式(2)分包内容(3)分包的责任界定通过投标确定配合费应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成
12、本甲方代表详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应(1)选型(2)材料供应方式(3)材料计划(4)预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定设计部主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，能过招标确定相干关费用审算部组织工程部参加限时编制材料计划材料计划签认甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间经办部门6、工程款的支付(5)付款进度(6)工程进度按合同约定执行付款按进度付款多层次多角度审核工程进度甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见付款审批程序规范附件2：“工程款付款流程”(1
13、)付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批主管副总或总经理第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、材料进场计划(1)采购招投标及订立合同时间工程部招投标规范中未提及(2)生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺(3)运输周期具体与采购点远近相对应(4)安装、验收周期与工程进度相配合(5)交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比(1)市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库审算部详见招投标管理规范第六、七条和设备材料采购规范第四条(2)技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样设计部(3)招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择审算部3、材料款支付(1)材料款支付方式(2)材料款支付进度(3)保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制保修款一般不低于合同总价的5%依据合同中约定付款
