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1、,人才专线：谢经理135-3850-1230,培训内容： 1、银行的相关政策； 2、普贷、快贷、赎楼的定义 3、房产交易流程及相关税费； 4、风险的控制； 5、特殊案例的处理。,第一篇 银行的相关政策,建设银行：首套房基准，第二套房上浮10%； 邮政银行：首套房基准，第二套房上浮10%； 东莞银行：首套房基准，第二套房上浮10% 中国银行：首套房基准，第二套房上浮10%； 兴业银行：首套房基准，第二套房上浮10%；（50万以上才做，优质客户可95折，普贷） 工商银行 ：首套房基准，第二套房上浮10%（普贷） 广发银行 ：首套房上浮10%，第二套房上浮10%（首套房存10万上浮5%、存30万基准
2、） 招行银行：首套房上浮5%，第二套房上浮10%.,合作银行的现行利率,商业贷款：快贷担保、普贷 首套物业可贷银行评估价70%（基准利率5.90） 二套物业可贷银行评估价60%（利率上浮10%） 三套物业银行拒绝贷款 別墅只可贷6成，商铺只可贷5成 贷款年限：供款人年龄+供楼年限男65岁、女60岁,按揭类型-商业贷款：成数和年限,公积金贷款：普贷、快贷担保 首次使用公积金可贷评估价70%（公积金优惠利率4.0） 二次使用公积金可贷5成，基准利率上调1.1倍 三次使用暂停放款 注： 个人最高贷款金额不能超过48万，夫妻最高贷款金额不能超过70万。 公积金要购买最近连续6个月以上，且当前正常缴存
3、取消装修贷款，取消港澳台户籍可在莞申请公积金贷款； 职工个人公积金贷款可贷额度Y=个人公积金账户余额B*（缴存时间系数T+收入调节系数I）*流动性调节系数L（即Y=B*(T+I)*L）。各系数值详见：附件1 贷款人征信出现逾期3次，不予贷款， 买家夫妇之前用过公积金要过一年以上才可以再次使用， 在东莞有公积金的可以使用公积金贷款；东莞户籍在中国任何地方缴存公积金都可以在东莞申请公积金贷款。,按揭类型-公积金贷款：,可贷款金额计算，例子：张三 连续缴存36个月无断供，月缴存（个人+单位）350元，余额17521.5元 职工个人公积金贷款可贷额度Y个人公积金账户余额B17521.5元（缴存时间系数
4、T“36M38” 0+收入调节系数I “300E400”12）流动性调节系数L“正常60%个贷率80% 1 17521.5（0+12）1210258元,公积金举例,公积金可贷额度相关系数列表,买方个人征信（银行信用档案 ） 付款能力（收入来源、月供款能力） 房产的市场价值（银行自行估价） 配偶情况（收入用于协助）,银行审批时主要考虑那些因数？,夫妻双方的身份证原件 夫妻双方的户口本 婚姻状况证明：（a、结婚证原件；b、未婚证明原件；c、离婚证原件及离婚协议或者法院判决书、未再婚证明。） 银行卡或存折（按揭相同银行） 收入证明原件（月供的3倍） 近6个月（常用账户）的银行流水帐（需要银行盖章）或
5、 存折原件（余额够首期楼款） 其它资产证明（行驶证、营业执照、租赁合同、证券）,基本要素-借款人提供资料：,夫妻双方的身份证原件 夫妻双方的户口本 婚姻状况证明（a、结婚证原件；b、未婚证明原件；c、离婚证原件及离婚协议或法院判决书、未再婚证明） 银行卡或存折（按揭相同银行） 出售物业的资料： 产权文件原件（a、房产证原件；b、商品房买卖合同原件） 契税发票原件 购房发票原件 维修资金票据 原借款银行的借款合同（赎楼用） 原借款银行的供楼帐号：存折和银联卡（近一年的供楼流水、 余额清单） （担保需要）,基本要素-业主提供的资料：,以家庭为单位，认贷不认房。 认贷不认房：是指银行以客人是否有正在
6、供的住房贷款来认定客人是否首次购房。（已结清贷款的，算首套；有房产，现无按揭的算首套。） 港澳台人士、外国人以家庭为单位，在中国大陆只可以购买一套住房。（要提供在东莞居住或工作满一年的证明）,房屋套数的界定？,第二篇 普贷、快贷、赎楼的定义,购房人在购买二手转让的房产时，在缴纳一定比例首付款，办理出购房人产权，并将购买房屋抵押给银行后，银行直接面向购买者放贷，一次性付清房款这种行为通常称为：普贷！（一般时间为：2个半月-3个月） 购房人在向他人购买二手转让的房产时，由担保公司提供阶段性担保，在缴纳一定比例首付款后，银行直接面向购买者放贷，一次性付清房款，再为购房者办理好房产证，抵押给银行的这种
7、行为通常称为：快贷担保！（一般时间为：1个月-1个半月）,什么是普贷？ 什么是快贷？,业主收齐楼款时间,快贷与普贷的区别：,赎楼的定义：付清卖方该物业的抵押贷款本 息并注销抵押登记，将一手证 赎出。现在一 般的赎楼方式 都是由担保公司提供担保函给 银行放款给买家，再从该笔款 项中转出相对应的款项到业主 的原供楼账户还清欠款。,什么是赎楼？,第三篇 房产交易流程及相关税费,签买卖合同（给定金） 过户（剩余楼款） 5个工作天 完税 20个工作天 出二手证。 注：为了保障买家的权益，可以到银行做资金监管，到出证后解冻剩余楼款给业主。,一次性付款的交易流程,按揭申请 15个工作日 出同贷书、过户 5个
8、工作日 完税 20个工作日 出二手 证 7-15个工作日 抵押 15个工作日 他项 权证 7个工作天 放款,普贷的办理流程,按揭申请 10个工作日 出同贷书、过户 5个工作日 完税 7个工作日 （放款） 20个工作日 出二手证 7-15个工作日 抵押 15个工作日 出他项权证。,担保快贷流程,按揭申请（提前还款申请） 10个工作天 出同贷书 7个工 作天放贷款 5个工作天 转账赎楼 5个工作天 扣款 10个工 作天 注销抵押 10个工作天 过户 5个工作天 完税 （转余款给业主） 20个工作天 二手证 7-15个工作天 抵押 15个工作天 出他项权证。,担保赎楼流程,1、交易费：建筑面积6元/
9、m2， 2、转移登记费：80元，有共有证加10元， 3、维修基金：建筑面积40元/m2， 4、契税：地税评估价1%（建筑面积90 m2 的普通住宅及家庭唯 一住房） 地税评估价1.5% （普通住宅及家庭唯 一住房） 地税评估价3% （非普通住宅及非家庭唯 一住房） 5、印花税票：5元一本， 6、营业税：地税评估价5.5 % ， 7、个人所得税：地税评估价2%（没发票）或差额部份20% 1、契税符合普通住宅的条件如下： 属于家庭成员（包括购房人、配偶及未成年子女）唯 一住房； 单套住宅套内建筑面积在120m2以下（含120m2）或单套住房建筑面积在144m2以下（含144m2）; 地税评估价单价
10、低于10115元/平方米（含本数）； 花园容积率在1.0（含1.0）以上（总建筑面积/花园面积）； 2、营业税： 住宅未满2年则按地税评估价全额计征；普通住宅超过2年（含2年），销售时免征营业税； 非普通住宅超过2年（含2年），销售时按其地税评估价减去原购房发票价的差额征收营业税. 3、个人所得税：满5年，业主是唯 一住房免征。满5年，业主不是唯 一住房按差额征收。公式：所得税=地税评估价-原购房发票价-契税发票-维修基金-营业税-利息发票-装修发票-拥金发票。,税费的计算住宅,一、根据各镇街（园区）普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇
11、街（园区）划分为三类标准： 一类标准：长安、虎门、南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江，实际成交价格低于10115元/平方米（含本数）； 二类标准：石龙、沙田、常平、石排、大朗、大岭山、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑，实际成交价格低于7753元/平方米（含本数）； 三类标准：中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头，实际成交价格低于6386元/平方米（含本数）。,东莞普通住宅价格标准,第四篇 风险的控制,如果买家拿首期款帮业主赎楼的，要按如下的方式操作：业主做公证、查档、收业主房产证、购房发票、契税发票、维修基金发票、原贷款合同、原供楼卡。（先向银行确定扣款时间，然后通知买家把钱打到业主账户，拿业主原供楼卡约本人到银行扣款）。,风险-买家帮业主赎楼（贷款）,为了保障买家的权益，可以到银行做资金监管，到出证后解冻剩余楼款给业主。,风险 - 一次性付款,第五篇 特殊案例的处理,公司企业房产过户 1、营业执照 2、公司章程 3、董事会决议/股东会决议（须公证） 4、工商局企业准案资料 5、法人身份证 6、房产证,特殊案例-公司名字房产证过户,拍卖顺来的房只需交纳3个点的契税和法院相关拍卖费用，拍卖下来要转名才可以出售。出售时税费按正常税费征收。,拍卖,谢谢浏览！,人才专线：谢经理135-3850-1230,
