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1、对房地产估价一些基本问题的思考徐慧慧(哈尔滨市房产住宅局动力房产交易管理所,黑龙江哈尔滨150000)摘要:阐述了对房地产估价一些基本问题的思考。关键词:房地产;估价;基本问题1房地产估价基本方法与价格形成理论的关系1.1从市场角度而言,人们购买或出售房地产这种大价值量的特殊商品时,总是要调查了解同一市场或附近同类市场上具有同等效用的同类房地产的市场行情,在认真分析、比较交易具体情况的基础上,通过买卖双方的反复谈判而最终形成交易价格。可见,房地产价格是房地产交易双方在理性经济行为下形成并为交易双方接受的价格。房地产估价同样要遵循这一假定,模拟正常市场的交易过程进行估价,以获得客观公正并为大多数
2、交易双方接受的价格。这一思想正是经济学中的替代原理,由这一基本原理出发而形成的估价方法就是比较法。1.2从投资角度出发,开发或购买房地产是一种投资,尤其以土地投资最为明显,是投资就期望将来获得收益(利润)并以利润最大化为目标。显然,所投资房地产未来的期望收益能力是投资者的投资期望目标,而要达到这一目标,投资者就必须在房地产市场、区位、规模、类型等方面进行充分的调查、分析、论证和规划,以满足项目开发完成后的市场需求,实现投资目标。作为房地产估价,估价人员也要遵循房地产投资者的这种理性投资行为,以估价对象未来收益能力为基本依据,测算房地产的价格。这一基本思路正是商品价格的预期收益原理,由这一原理出
3、发而形成的估价方法,称为收益法。1.3房地产投资与其他一切商品投资一样,需要发生各种必要的成本(费用),如土地取得费用、土地开发费、建筑物建造费、各种税费和利息等。对开发商而言,房地产项目开发完成后在市场上的售价,不能低于其开发过程中所发生的投资总费用(包括开发商利润),否则,会因不能实现其期望目标而不愿出售或出租。从购买方而言,购买者愿意购买房地产的价格,不能高于其自己开发建造同样房地产所需的成本费用之和,否则,购买者宁愿自己开发。2房地产估价技术路线与估价方法的关系2.1比较法反映的是这样一种对价格形成过程的认识。房地产的正常价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格,即能被大多数买方和大
4、多数卖方认可的价格。正是按照这种对价格形成过程的认识,比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估对象房地产价格依据的技术路线。2.2收益法体现对价格形成过程的认识。将购买房地产作为一种投资,如将该投资项目未来可获得的所有净收益折现之后累加,所得值不应小于投资额,从而可用这一结果作为估价对象房地产的价格。即收益法体现的估价技术路线是:房地产的现时价格是由房地产未来可获得的收益决定的。2.3成本法所反映的估价技术路线。在无法通过市场直接得到估价对象正常价格的情况下,按照生产费用价值理论,对估价对象房地产价格的各组成部分进行分解,调查了解各组成部分的正常市场价格,再将它们累加后作为估价对象的正常
5、价格。即成本法认可这样一种价格形成过程,房地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价格累加而成的。2.4假设开发法所体现的估价技术路线。未完成的房地产价格,就是该房地产完成后的价格和从未完成到完成整个过程所需增加的各项投入以及相应的税、利等的差额。3房地产估价目的与估价结果的关系3.1具体房地产估价中一旦设定了估价的目的,也就确定了估价对象房地产的价格内涵、价值标准及所采用的技术路线、估价方法。而估价目的不同,房地产估价的依据、价格内涵与价格类型、采用的价值标准、估价技术路线以及估价方法等就会不同,甚至估价的范围和价格构成要素也可能不同。因此,估价目的影响估价结果。3.2估价目的不同往往同一房
6、地产会评估出不同的价格。美国著名土地经济学家雷利巴洛维对此有精辟的论述“:不动产经济价值的一些重要概念,可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地,然后再花费20万美元修建一栋办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元,表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时,该财产只会有21万美元的贷款价值,估税员以13万美元估定财产收税价值,如果该财产所有者决定出售其财产,在与不动产经纪人谈妥以后,他决定标价30万美元,然而,在他确实得到标价以前,他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的,可以得到27.5万美元的征用价值。上面这5个数字中,每一个都代表着一个经济价值的衡量,每一个数
7、字都有一种解释和合理性。”这一论述说明,同一对象房地产由于估价目的不同,导致其价格内涵不同,于是同一房地产出现了多种价格,同时这些价格不仅在质上是不同的,在量上也有较大的差异。充分说明估价目的对估价对象的价格内涵及估价结果的决定性影响,从而要求估价人员在估价过程中必须始终牢记估价目的。4房地产估价参数确定与替代原理的关系替代原理是指导房地产估价的重要经济学原理,反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程,在房地产估价中具有广泛的使用价值。房地产估价实务中估价人员在明确了估价对象的价格内涵,根据其价格形成的基本过程确定了估价技术路线、估价方法和相应的计算公式后,就要在市场调查研究、收集有关资料
8、的基础上确定参数并开始估价测算。房地产估价测算必须首先确定所需参数,估价方法和估价公式确定了,需要哪些参数和系数也就明确了。房地产估价所需参数和系数的确定,实际上是估价人员根据类似房地产、政策规定、市场行情等方面的信息,对估价所需参数、系数进行或整体、或个别的比较、替代的过程。应该说,房地产估价真正的难点,在于如何确定估价需要的各种基础数据和相应参数。基础数据和所需参数确定后,具体测算是比较简单的,是一般人员不难做到的。尽管房地产估价的每一种方法都有相应的多个计算公式,且计算都不复杂,但是,不论选用哪一种模型,所需要的数据和有关参数,都要根据对象房地产的特点、使用情况、市场行情、政策规定以及各
9、种影响因素由估价人员自行确定。大多数估价报告的使用者甚至有部分初涉房地产估价工作的人员,并不明白这一点,在看了别人所做的估价报告,特别是看到估价所用的计算公式及具体测算过程后,认为估价原来如此简单。如果说估价报告使用者有此看法是因为不懂房地产估价的话,作为专业估价人员有此看法,则是其没有真正领悟房地产估价的实质的表现。这些估价人员需要认真学习估价专业知识和理论,积极进行房地产估价的实务训练,深入其中体会房地产估价的难度所在,领略房地产估价的真谛。5公开市场价值标准与估价结果的关系价值标准问题是房地产估价工作的一个核心问题,是解决房地产估价“估什么”的问题。理论上,价值标准问题不解决,房地产估价
10、就无法进行。采用什么样的价值标准,直接影响着估价过程和估价结果。因此,房地产估价的价值标准问题也是影响房地产估价全过程的一个重要问题,从估价技术路线的确定、估价方法的选择、估价参数的确定到得出估价结论,都要受到价值标准的限制和影响。CB/T52091-1999房地产估价规范(以下简称规范)首次明确了公开市场价值标准在我国房地产估价中的重要地位,对于澄清此前房地产估价行业中估价人员存在的一些模糊认识,统一房地产估价的价值定义,规范和指导估价实践,具有十分重要的作用和意义。根据公开市场价值的定义,公开市场价值是在公开市场上最可能形成或成立的价格。如何评估确定估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价
11、格呢?最好的办法就是参照与估价对象类似的房地产在公开市场上实际成交的价格,而这正是比较法的基本原理。从比较法的定义可知,比较法的出发点是实际成交的类似房地产的已知价格,而其最终目的是确定估价对象在估价时点的客观合理价格或价值,即公开市场价值。其实,其他估价方法同样体现了公开市场价值标准,这从其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出来。规范指出,收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建(下转91页) 价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。规范还指出,收益法、成本法等估价方法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”,这与比较法的要求是一致的,也是公开市场价值标准的体现,用这些方法估价的最终目的,都是确定估价对象的公开市场价值。估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映,每一种估价方法反映的是相应价格形成理论下的估价技术路线,估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同,所反映的价格形成过程及估价技术路线也不同,但在采用公开市场价值标准的前提下,运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。(上接92页)
