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1、,房型优缺点分析,案场专业服务体系 培训教材,建筑实图,PART 1从哪些方面进行剖析,PART 2优缺点撰写举例,PART 3剖析房型的思路,目录,剖析房型的方面,NO.1,房型剖析,房型剖析通过以上八个方面,图例中的楼房采光效果会很好 前后两排楼栋距离大 错落排列，使阳光可以直接照射到,房型剖析,一般西南朝向的房子是属于朝向比较好的，或者是双朝南的房间，都是比较受 客户喜欢的。但是西向的房子在夏天会西晒比较厉害。,朝向,采光,采光的好坏与前后两排的房屋的距离有直接关系，也是所谓的日照间距。在冬 至日那天，前后两排房屋需要获得不低于一小时的的满窗日照。,动线是指行动的最佳路线。 它可以包括小
2、区内部到大门、公交车站的最近距离、车库到家中的行走路线，各房间的行动距离。最佳的动线距离可成为一个很好的卖点。,左图中的动线距离： 北卧室距离卫生间的位置过长，对于老人 居住不是很方便 卫生间距阳台距离过远，不方便洗晒 不如意的动线距离只会使人看到更多的的缺陷,动线,房型剖析,经过餐厅,经过客厅,楼层,房型剖析,1-3楼空气换气受阻以及湿度较大，污染也比较严重。因为来往频繁的汽车使得这个楼层空气充满了甲醛、一氧化碳等有害元素,9-11层聚集了大量的灰尘,由于近地面的灰尘随气流上升到一定的高度后，便会向下或是水平散开，而这个高度大概在30米左右，即9-11层之间。此外，9-11层的噪音和电磁辐射
3、也较大,结构,房型剖析,房屋的建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（细分为框架结构、剪力墙结构）、钢结构。,1、砖木结构 指建筑物中竖向承重墙的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 2、砖混结构 建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。 3、钢筋混凝土 指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐浊性强。 4、钢结构 指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层
4、建筑。自重最轻。,剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。,框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的 金谊河畔：框架结构 上海奥林匹克花园：剪力墙结构,钢筋混凝土结构里面，还可以再细分,钢筋混凝土结构,框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。,客户比较在意客厅是否宽敞、主次卧的面积分配是否合理。如有的主、次卧面积相差不是很大，但这样的房型利用提升空间较大。客户如不需要两个卧室，可以把其中一个设计成书房。,房型剖析,使用结构,格局,面积配比,是指建筑各部分的功能性，比如；工作阳台可以放置洗衣机，储藏室的设计可以用来当鞋柜、摆放杂物。,是指建筑各部
5、分设计是否合理、居住舒适度是否符合人体功能的所需。比如房间内衣橱摆放的位置、各房间的位置是否安排合理合理。,为了吸引客户，现在的销售方法中使用较多的。附送额外的面积，比如飘窗不算面积， 阳台面积算一半。购房赠送车库。够买复式房型赠送天台或阁楼。,利用率,房屋使用率也就是建筑面积利用率，指房屋的使用面积与建筑面积的比例 ，利用率越高越好。,私密性,私密性”强调个人（或家庭）所处环境具有隔绝外界干扰的作用，可以按照自己的意愿支 配自己的环境，即有控制、选择与他人交换信息的自由。在当今人们日益追求舒适度和 个性化的现代生活中，居住环境的私密性更加受到人们的重视，大家都不希望路上的行 人将自家室内的情
6、况看的一清二楚，或者靠近墙壁就能听见隔壁的谈话声,房型配比,所售房型在整个楼盘中所占的比例。对于稀缺的房型，可以用具体过数据告知客户，让客户有更直观的概念。,附送价值,房型剖析,剖析房型,优缺点举例,NO.2,采光：客厅紧靠南阳台，餐厅仅靠北阳台光线好 卫生间有开窗，明亮 动线：餐厅离厨房距离进，端菜进出方便 私密性: 卫生间位置隐蔽，私密性好 客厅与主卧由承重墙隔开，不受噪音影响 使用性：有储藏室，方便使用 厨房L型设计，减少油烟排放到餐厅 南阳台面积大，可以晾晒 利用率：南阳台可以安装台盆，方便洗晒 飘窗可以作为书架摆放台 卧室飘窗下预留空调机位，不占用屋内面积 附送价值：飘窗面积为赠送，
7、经济实惠,底下预留 空调机位,储藏室,优点分析,使用性：单开门，家具进出不方便 朝向：厨房窗向北面开，夏天会很热 格局：主、次卧的通风性不好 私密性：进门先可到卫生间，不雅观 两卧室门对开，会互相影响 飘窗与阳台相连，公私没有充分分离 面积配比：花园积占用了次卧面积，次卧面积过小 南阳台面积过小，不方便使用，视野度不 够开阔,缺点分析：,剖析房型的思路,NO.3,房型剖析,选择房子的内部设计构造进行分析，由每个如层高，采光，朝向， 再可以写到由此给各房间之间带来的相互影响,撰写思路可以由外至内、由局部到整体，由点到面,从房子的每部分的功能性开始分析。如餐厅与厨房，卧室与卫生 间，阳台与飘窗，储
8、藏室等，可以再分析下这些优缺点对于这种房型的作用,由外至内,可以按照带看样板房时的顺序来写，一般都是从进门开始由外向内移，随着空间的移动进行分析,局部到整体,由点到面,举例,NO.3,举 例,全明设计，无暗间。 南北通透，房型正气。 客厅方正，有3面安定墙，便于家具摆放。 客厅开间4.2米，面积18.9平方，空间大，不压抑。 客厅与餐厅中间有隔断墙，功能区分明，不干扰。 客厅有南阳台，保证采光通风，扩大客厅活动空间。 客厅内动线安排合理，动线集中，无交叉，无动线干扰。 餐厅方正，有2面安定墙，便于餐桌器具摆放。 餐厅近厨房，便于布菜，缩短动线。 餐厅北侧有观景阳台，保证餐厅也有景观面。 主卧方
9、正，有3面安定墙，便于家具摆放。 主卧开间3.6米，面积15.2平方，空间大，舒适度相对较高。 主卧有弧形凸窗，保证采光通风，增加使用面积。 主卧有独立卫生，方便如厕，避免卫生抢用。,房型优点：,主卫生又北窗，保证主卫通风排气。 主卫生进深2.1米，便于摆放1.8米宽的大浴缸。 主卫与次卫相邻，便于管线排布。 南次卧方正，有3面安定墙，便于摆放家具。 南次卧开间3.3米，面积13.33平方，面积合理，可作儿童房。 南次卧有凸窗，保证采光通风，增加使用面积。 南次卧门设于分隔墙转角处，保证室内私密性，又不影响客厅使用，互不干扰。 北次卧方正，有3面安定墙，便于家具摆放。 北次卧开间3.2米，面积
10、12.4平方，可作书房或客房，补充功能。 北次卧有弧形凸窗，保证采光通风，增加使用面积。 次卫生有东/西窗，保证通风排气。 厨房有北窗，保证通风排气。 厨房方正，便于布置L型厨房橱柜。 过道厅留有储藏空间，可作壁橱，摆放衣物。 进门有过道厅，视觉缓冲，保证客厅房间私密性。 门窗采用断热铝合金门窗，保温，防止散热。,房型优点：,进门走到7.7平方，浪费面积。（进门处可装修为鞋柜等，增加实用性） B3餐厅近电梯，影响用餐，有噪音。（餐厅的墙体为承重墙，隔音好） 进户门能看到次卫生门，视线交错，相互干扰。（进门可以以旋观来做隔断） 主卫4.2平方，偏小，未能干湿分离。（卫生间有主次两卫，不用做干湿两
11、用） 次卫3.16平方，偏小，未能干湿分离。（次卫可选做淋浴房，增加实用性） 2梯2户设计，公用面积增多，减少得房率。（档次的提升） 主卧和次卧门相对，互相干扰，私密性差。（两门相交错，不会影响到隐私） 主卫与次卫的窗户相对，干扰私密性。（主卫靠窗户的边缘是浴缸，不会干扰） 主卫窗朝北，两侧东西外墙形成夹角空间深，影响采光。（卫生间的通风性是最实用的） 南阳台6.08平房，进深短实用性低。（南阳台主要是取用观景） 南阳台设有空调机位，使用噪音影响客厅使用。（客厅的玻璃采用中空玻璃，隔音效果 好） 贮藏室1.52平方，面积小，实用性低，可去除。（贮藏室的墙体为非承重墙，可以拆除） 客厅餐厅被贮藏
12、室隔断，南北通风差。（中间做隔断，严格区分两厅）,缺点及缺点转优点：,南北房间不呈南北通，通风效果差。（南北卧室的门正好相对，通风性好） 厨房5.6平方，偏小，橱柜摆放后，活动空间小。（厨房的左边有工作阳台，增加实用性） 北卧12.4平方，面积偏小。（可以摆放家具） 弧形阳台设计，外观美观，形状不规则，造成部分面积浪费，实用性低。（达到了外立 面的统一性） 北阳台为内阳台，占用了餐厅的使用面积。（厨房间和工作阳台相近，可以互相取用） 次卫生位置不好，如厕要经过卧室区，私密性受干扰。（主要便于次卧的取用） 客厅至休息区动线较长，至次卧要穿过客厅。（双朝南卧室互不影响，不受其他卧室声 音的影响）
13、主卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（主卧的墙体为承重墙，隔音效果好） 南次卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（次卧的墙体为承重墙，隔音效果好） 北次卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（北卧的墙体为承重墙，隔音效果好）,缺点及缺点转优点：,餐厅过道相连，功能模糊，南北走到长，浪费面积。（过道设计延伸了餐厅的使用面积 和空间感） 进门无玄关，缺少缓冲。（装修时可以自己取决） 北卧进门处走道长，减少使用面积。（保证了卧室的私密性） 主卧进门处走道长，减少使用面积。（保证了卧室的私密性） 北卧面宽小，较压抑。（北卧主要是以做书房为主） 进主卧要绕过客厅，动线安排不合理。（合理区分了各个区域的分布） 进户门B3与A6相对，风水不好。（门对门设计为通常设计，方便邻里相处）,缺点及缺点转优点：,THE END THANK ！,知识回顾Knowledge Review,
