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1、 “塞纳河谷” 房地产项目前期策划及可行性研究“塞纳河谷”房地产项目前期策划及可行性研究专业：工程管理学生：李聪达，王亚彬，马宇飞，王俊生 摘 要随着我国经济的持续发展，我们居民的经济收入和文化水平都在不断提升，市民的消费水平以及购买能力也在稳步增长，住房需求作为中国的一种传统需求，其市场也将随着整个经济环境的提升而备受青睐。随着需求的增加，依照市场规律，供给也会随之跟上，房地产市场的热潮会继续跟进，但是作为一个理性的投资者，就应该杜绝盲目投资，贸然跟进。可是现时我国房地产行业中就存在着很多急功近利的投资者，只看到房地产行业的高回报，没有看到房地产行业的高风险，没有任何依据就盲目的投资，结果使
2、得项目投资风险加剧，很多中途因为这因为那的原因而导致项目无法继续开发下去。这不仅不利于投资者本身的利益，也不利于整个房地产行业的稳定发展。在经过很多实际案例的经验教训后，作为房地产开发的重要一环项目前期策划与可行性研究也随着房地产行业的火热而备受人们重视。本文以广汉市塞纳河谷房地产开发项目为载体，参考多种资料书籍，运用科学的方法，从项目背景、市场调研、经济分析以及风险管理等多方面对房地产开发前期策划与可行性研究做进行分析阐述，以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本。关键词：市场调研 前期策划 可行性研究目 录第1章塞纳河谷房地产开发项目简介11.1项目名称11.2项目地块位置及
3、周边概况11.3项目编制依据2第2章 项目背景22.1广汉基本情况22.2经济环境22.2.1广汉GDP32.2.2广汉财政收入32.2.3广汉固定资产投资3第3章 广汉房地产市场调研33.1广汉市房地产市场现状43.2广汉市历年房地产价格走势图43.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位43.4消费者需求分析53.4.1是否考虑在广汉买房53.4.2能够接受的房屋总价63.4.3期望的住房面积63.4.4计划购买的住宅层数73.5项目SWOT分析83.5.1项目优势83.5.2项目劣势83.5.3项目机会83.5.4项目威胁9第四章 项目定位94.1目标客户群体定位94.2产品定位94.3建
4、筑风格定位94.4户型定位9第5章 项目开发与建设105.1开发思路105.2开发周期10第6章 财务分析116.1 主要经济技术指标116.1.1规划要求116.1.2项目情况116.2 项目总投资估算116.2.1项目开发成本及开发费用116.2.2开发费用126.2.3预计收入126.2.4销售税金136.2.5项目总投资136.3融资方案及经营计划136.4财务盈利能力分析146.4.1土地增值税146.4.2项目利润156.4.3主要经济指标156.5项目财务评价结论17第7章 项目不确定性分析177.1盈亏平衡分析177.2敏感性分析177.3风险分析187.3.1政策风险187.
5、3.2工程进度风险187.3.3通货膨胀风险19第8章 结论1922第1章 塞纳河谷房地产开发项目简介1.1项目名称广汉市“塞纳河谷”房地产投资建设项目1.2项目地块位置及周边概况本项目地块位于广汉市经开区，地处108国道与成绵高速之间，深圳路以南，中山大道以西。其中中山大道为广汉市的交通要道，从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业，临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。其中御景星城尾
6、期、上美年华正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。图1：地块位置1信息来源：百度地图图2：地块位置2图片来源：百度地图1.3项目编制依据1、国家与之相关的政策、法规2、广汉市城市规划管理技术规定（2010试行版）3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息4、市场调研数据、资料及整理结果第2章 项目背景2.1广汉基本情况广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成
7、铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖18个乡镇，总人口60万，城市人口20万1。2.2经济环境2.2.1广汉GDP今年1季度，广汉市经济在去年快速增长的基础上继续保持了良好的发展势头。全市实现地区生产总值48.8亿元，增速17%，在德阳6个县（市、区）中排位第一。其中：第一产业增加值3.2亿元，增长2.5%；第二产业增加值31.5亿元，增长22.6%，其中：工业增加值30.1亿元，增长23.3%；第三产业增加值14.1亿元，增长9.6%。工业在广汉市经济发展中继续起支撑作用，1季度工业对经济增长的贡献率达到79.7%，拉动GDP增长13.5个百分点2。广汉经济
8、正处于良好的发展状态，说明本项目有一个较好的经济环境，GDP上升，说明广汉居民收入提升，购买力也就相应的提升，那么本项目的消费者购买力也相应提高，这对于项目十分有利。2.2.2广汉财政收入据广汉市统计局提供：2011年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。一季度全市地方财政一般预算收入完成2.3亿元，增长48.32%，增速比上年提高41.13个百分点。其中，税收性收入完成1.9亿元，增长42.17%，增速比上年提高25.01个百分点。税收收入占地方财政收入的比重达到50.96%，比上年提高21.1个百分点，财政收入结构进一步优化3。广汉财政收入增长速度很快，态势良好，这反映出了广汉经济发展的
9、稳定形势。稳定的经济环境有利于减小项目的经济风险，这对于本项目来说是很好的投资环境。2.2.3广汉固定资产投资一季度，广汉市完成全社会固定资产投资187755万元，同比增长14.1%。其中：基本建设完成投资96985万元，同比减少13.28%；更新改造完成投资61392万元，同比增长44.48%；房地产投资完成29378万元，同比增长335.49%。一季度施工项目共123个，其中新开工13个，计划总投资33766万元4。广汉固定投资增加明显，房地产投资同比增长更是达到了335.49%，广汉房地产投资处于一片热火朝天的景象，这对于本项目来说，有利有弊，利在于形势良好，弊在于竞争激烈。第3章 广汉
10、房地产市场调研房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点5。所以项目开发需要详细的市场调研， 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测6，得出项目市场各方面的数据资料，为整个项目的策划提供依据。3.1广汉市房地产市场现状一季度，广汉市房地产开发投资完成2.9亿元，同比增长2倍；商品房施工面积93.4万平方米，同比增长78.3%，商品房销售面积14.5万平方米，同比增长54.4%；实现商品房销售额4.9亿元，同比增长92.4%7。3.2广汉市历年房地产价格走势图图3：广汉历
11、年房价走势图数据来源：从图中可以看出广汉市近几年来房价逐渐高涨，由2005年的1746元/到2010年的3076元/。这反映出广汉房地产市场具有的投资潜力，值得投资者考虑在广汉投资。3.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位表1：雒城一号基本情况表序号指标雒城一号逸品城奥园景帝帝国御景星城（尾盘）上美年华1物业类别大型社区中型社区中型社区大型社区大型社区2楼盘位置广汉市中山大道与珠海路交汇处广汉市中山大道西二段广汉市南昌路68号广汉柳州路南三段（皇家花园对面）四川省广汉市中山大道南段3均价3300元/ 3600元/ 2990元/ 3400元/ 2800元/ 4开盘时间2010-12-25201
12、1-4-302010-03-302009-01-012009-10-185楼盘形态高层、多层高层、多层小高层、高层多层、小高层、高层多层6占地面积16000043333.32666427997.2335007建筑面积4600001150001200008000071920.88绿化率35%45%36%40.6%30%9容积率3.132.233.12.992.16信息来源：德阳生活资讯网房产版以上楼盘平均价格=3218元/,平均绿化率=37.32%,平均容积率=2.72。从时间上来看，雒城一号、逸品城奥园、景帝帝国这三个社区与本项目最为接近；从规模上来看，逸品城奥园、景帝帝国这两个社区与本项目最
13、为类似；从项目所在位置上来看，雒城一号，上美年华这两个社区与本项目最为接近，都处于中山大道南段。本项目绿化率=45%，容积率=3.07，参考以上楼盘信息，以及广汉市历年房地产价格走势，初步确定塞纳河谷大型社区的均价为3200元/。3.4消费者需求分析由于本项目开发的需要，我们在广汉城区做了一次关于广汉居民对住房需求的统计调查。统计调查是根据统计的目的与要求，以科学的统计调查方法有组织、有计划地收集有关总体的统计资料的过程8。本次调查以问卷形式向300位消费者提问，最后共收回有效问卷236份。通过分类整理与数据统计，我们对广汉市居民购买住房的需求有了一定的了解，并且将在一定程度上将此次问卷调查结
14、论作为设计的参考依据。3.4.1是否考虑在广汉买房图4：购房意向图图片来源：依据统计调查绘制此项调查是为了了解广汉消费者数量以及潜在消费者数量的多少，今年来广汉市经济蓬勃发展，城市建设也越来越繁荣，再加上广汉优越的区位优势，很多人都愿意选择在广汉购房，其比例高达44.25%，由此可见广汉消费者市场前景乐观。3.4.2能够接受的房屋总价图5：可接受房屋总价图图片来源：依据统计调查绘制此项调查是在了解广汉居民的经济能力，也是从开发商的财务以及资金运作方面做市场调查，可以为项目房屋总价定位提供一定的依据。由调查可见，广汉市居民能够接受的房屋总价主要在40-60万这个区间，其比例达到39.15%，其次是20万-40万，比例为28.97%。3.4.3期望的住房面积图6：户型面积图图片来源：依据统计调查绘制此项调查主要是为项目户型面积设计提供一定的依据。由上图可知，广汉市居民对住房面积的需求有接近70%集中在120-140这个区间，其中120-140这个区间更是达到了40.69%的高需求，其次便是140以上的大户型，再次就为100平方米以下的小户型。随着广汉市经济的
