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1、世联区域发展顾问业务经验分享,2006-1-15,区域开发项目必须关注的问题 Issue ,区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。,世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题,2.基于竞争的区域规划,1.资源盘点与资源整合,核心要点,2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整,1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划,3. 盈利模式,3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导
2、向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式,世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题,5.区域配套的开发策略,4.启动策略,核心要点,5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联,4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应,6. 区域营销,6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销,世联区域发展模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容,土地
3、价值的评估与地块划分 取地范围与取地策略研究 区域整体功能定位研究（规划市场评价） 区域产业发展研究 开发模式与盈利模式研究 启动区选择及开发策略研究 协助与政府签订相关协议执行服务,区域发展,土地运营,土地出让的市场成熟度研判 区域营销推广 土地出让/转让营销推广执行计划,区域发展业务研究内容,世联对区域开发项目的理解及观点 Opinion ,从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色,商业角色 政府/土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构 运营管理/物业管理,土地规划、土地一级开发和运营,在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商,宣传、营销吸
4、引投资商,宣传、营销，吸引驻商和消费者,日常运营、维修和其他管理,政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点,权 责,利 益,区域规划 土地一级开发(基建) 土地出让权,政府监管,持续现金流回报,政府,运营商,土地开发 项目开发 经营管理,参与区域规划 土地一级开发 土地开发经营权,土地出让金（利益实现）,政府,运营商,低成本获取土地 与政府分享土地增值收益 一级开发的合理利润,招商引资 政府监控,土地转让 招商引资 土地二级开发(自营、合资、股权转让等),土地开发规划实现 土地开发进程实现,通过土地/项目股权转让获得土地增值收益 二级开发利润回报 招商佣金或土地租金,持续经
5、营 物业管理,持续税收回报 创造就业机会,政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容,一级开发,土地出让,土地转让,二级开发,前期规划、审批阶段,区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图,-,税收 土地收益 资产经营,土地收益,市场检验,建设发展,衰落或重建,设定方向,成熟与巩固,阶段划分,产出,土地收益 税收,税收,土地价格变迁规律,投入,基础设施建设 地区形象建设 区域规划,-,区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税,建设投资 环境再投入 公建投资,-,基建投入与地价增长的关系曲线,地价增长符合边际递减规律,基建投入增长,启动期 （12年）,成
6、长期 （2年左右）,持续发展期（34年）,稳定期,下一个周期,区域发展项目遵循着共通的开发步骤,世联区域开发顾问项目成功案例简介 Case ,世联成功案例,合肥政务新区规划市场研究,项目规模：占地12平方公里 项目类型： 政务新区开发 客户目的： 土地的成功出让 为区域做控制性规划提供市场依据 区域开发的运作模式 我们解决的问题： 城市经济环境分析与资源评估 新区选址诊断报告 合肥新区规划及功能分区研究 新区开发与运作报告 案例实务研究报告 新中心区意向规划方案 取得的成效： 土地增值 成为开发热点,招商局漳州项目发展战略及定位研究,项目名称：漳州港口物业研究 项目规模： 1平方公里 项目类型
7、： 大规模主题地产开发 我们解决的问题： 实现区域增值 确定开发方案 典型案例分析 开发模式,深圳宝安尖岗新区发展 研究,规模：2.3平方公里 客户目的： 区域发展定位 区域功能分区 取得的成效： 区域规划已经完成 土地增值 土地高价出让,西安高新区中央商务区发展研究,项目规模：4平方公里 项目类型： 开发区发展战略 世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段 工作成果： 区域定位与区域增值的关系 区域的整体定位 区域发展战略 区域整体功能分区及经济指标确定 区域开发模式的建议与土地出让策略的制定 顾问效果 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划； 吸
8、引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻； 区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩； 区域逐渐成为开发热点,北京温榆河绿色生态走廊项目,项目规模：7平方公里 项目类型：大规模新区开发 工作成果： 区域土地价值评估与地块划分； 区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）； 建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式 区域的营销策略与形象建立 核心区土地二级开发别墅项目的市场定位 顾问效果 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可 基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准； 推进开发商获得政
9、府批准成为一级土地运营商 土地地价升值达到150万亩 别墅项目现已进入实质性启动阶段。,廊坊开发区项目规划发展研究,项目规模：30平方公里 项目类型： 开发区发展战略 我们解决的问题： 拿地策略 区域整体定位与发展战略 区域开发模式 土地价值评估与地块划分 启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略 土地出让计划 开发模式,佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究,项目名称：佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究 项目规模：256平方公里 项目类型：工业园开发 我们解决的问题： 资源盘点 价值评估 土地划分 土地价值的动态分析 成功区域开发案例借鉴 区域竞争分析与发展定
10、位 经济测算 区域总体规划建议,北京顺义新城项目,规模：108平方公里 委托客户： 首都规划委员会 项目类型： 大型区域研究 客户目的： 北京房地产市场整体研究 产业研究 区域价值定位 新城开发策略,经典案例：北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究,北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究,顺义新城结构： 三组团108平方公里、规划人口90万 天竺空港区 ： 组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区 规模： 34平方公里 （28万人） 中心片区： 组成： 区中心组团、马坡组团、牛栏山组团 规模： 62平方公里（52万人） 河东新区： 组成：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里
11、（10万人）,资料来源： 北京城市总体规划2004-2020,1,2,3,对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,资料来源：区域发展价值模型,制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业,2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3
12、个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。,资料来源：顺义统计信息网、世联计算,2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业,然而, 现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业链的最低端,产品附加值低,产业链,利润,90年代之前 90年代之后,汽车工业产业链,电子信息产业链,工艺研发,芯片设计,零部件制造,电子通讯设备制造,整机制造,信息传输服务,计算机服务业,科技交流推广,软件业,2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。 2002年
13、全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。,营销,服务,金融,整车组装制造,研发,零部件,资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站,以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点,低附加值加工制造业占主导,吸纳就业人口数量不足,劳动力素质低,土地附加值低,顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。,目前顺义区本科以上学历人口比例
14、仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。,2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。,资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站,第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主,内部结构处于较低层次,资料来源：顺义统计信息网,顺义第三产业以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链
15、 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥,空 港 片 区,中 心 片 区,空港片区,仁和镇,马坡,牛栏山,各组团用地性质分布,各片区土地利用现状,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地
16、量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业 顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年龄分布,资料来源：顺义统计信息网；世联调研,顺义区外来人口的教育程度分布,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想
