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1、,龙岗302-01号片区聚龙山地区 法定图则（草案） 规划方案汇报,空间关系,二、上层次规划总结,规划结构 从深圳市高新技术产业带规划（大工业片区规划） 、生态景观规划及聚龙山详细蓝图对规划区的整体结构认识来看： 1.可以利用现状的自然特征形成一条由南至北的公共空间轴线，联系着南北综合服务区。 2.形成聚龙山生态核心,定位目标,四、规划目标,1.根据深圳市城市总体规划（1996-2010）和深圳市东部工业组团分区规划（2005-2020）【坪山、坑梓】的要求，确立聚龙山地区的功能定位为：深圳市高新技术产业大工业区的主要产业园区和东部工业组团的产业配套服务基地。 2发展目标 根据片区的现状条件和
2、功能定位，确定本片区的发展目标为：利用聚龙山地区特定的区位及资源优势，建设一流的高新技术产业园区，及大型商业、休闲娱乐、体育文化、居住和城市公园为一体的综合配套服务基地。,六、规划思路,1产业用地发展 产业定位：发展高新技术产业及先进工业，其中以高新技术产业为主。优先发展电子信息、精密机械、生物技术、数字显示和新材料五大现代工业，并吸引一批以出口创汇或进口替代为主的其它工业项目。 产业用地：本次规划规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积满足国家标准不得超过工业项目总用地面积的7。提倡社会化集中服务为主。因现状产业用地建设过程中存在较多实际建设与设计要点不符的情况，造成土地利用的不合理
3、性，所以生活服务设施应尽量社会化集中配套，避免土地的浪费。,规划构思,六、规划思路,2.居住、配套发展 聚龙山周边综合配套服务区包括居住社区、体育文化中心、大型商业配套设施及中学等，它主要服务坪山河以北片区。 （1）根据规划所确定的聚龙山片区的人口控制规模，提供和确定合理的土地容量和开发强度。 （2）确立在聚龙山地区建设产业配套居住及高尚居住的发展策略，创建有特色的综合性居住环境，规划区主要以为区域服务的中高级居住为主。,规划构思,六、规划思路,3商业、办公发展 （1）根据规划所确定的聚龙山为大工业区东部地区的配套服务基地的性质要求，提供和确定合理的行政办公、商业用途的土地容量和开发强度。 （
4、2）行政办公、商业用途的发展必须结合本地区的整体发展共同建设，其项目内容的确定不仅应满足规划区的需求，还应提供部分为整个大工业区商业、办公配套服务。 （3）聚龙山两侧用地应为综合类用地开发，以商业主，兼容部分办公、科研、研发性质，可以提高本片区综合活力及土地的利用价值。,规划构思,六、规划思路,4道路交通 货运交通、生活性交通应结合规划区结构进行分离，在聚龙山周边道路应以生活性道路为主，限制货运交通的通过性，货运交通应在外围解决。 规划为了应对土地利用中项目的不确定性，道路可以分为规定性道路和指导性道路。 5整体空间景观 （1）组团规划对聚龙山的定位为城市公园，加上聚龙山周边环境的区域唯一性，
5、规划考虑强化公园的区域地位，减少对其的土地开发。 （2）保护聚龙山及周围水域的生态环境，突出聚龙山体作为本区重要的自然景观视觉点和生态核心。 （3）强化聚龙山至南侧坪山河的城市主轴线。,规划构思,六、规划思路,6环境与资源保护 （1）强调生态景观安全格局的确定，划出聚龙山周边水域及绿化为生态敏感不可建设区，突出聚龙山公园的主体地位。 （2）确保配置适宜的污水处理系统及设施，满足本地区生态资源及环境的保护要求。其中包括水资源的利用及滨水环境景观的塑造，规划建议通过雨水的收集和建造蓄水设施，合理的进行水量的调配，使规划区的水面能够保持常年恒定，使滨水景观得到保证。,规划构思,六、规划思路,7对于片
6、区内的农村用地确定如下控制原则，提出总的控制指引： 现状单栋独户的村民自建房逐步向统建的城市居住模式过渡，增加基础设施，开辟公共活动空间，满足消防及卫生要求，严禁村民自行翻建。 现状工业区近期保留，改善环境，并严格控制建设；远期随着片区整体发展，可改造为商业、居住项目，同时安排部分配套设施。 建议在以上原则指导下，尽快编制东联村改造专项规划。,规划构思,规划构思,七、人口发展规模,1.人口发展规模 规划区人口主要为产业人口，组团规划未提供分片区的人口数据，因此本次规划根据广东省、深圳市相关规范以及产业用地建设的经验数据，对本片区范围内的各项建设所产生的就业岗位以及居住人口规模进行预测。 根据广
7、东省产业园区规划建设指引对高新技术开发用地的产业人口容量要求（100-250人/公顷）、一类工业用地产业人口容量要求（300-400人/公顷）及国家对产业用地的政策，综合相关因素，本片区的产业人口容量标准确定为200300人/公顷。 注：已批工业用地121.4公顷，其中宿舍及食堂建筑面积为34万平方米（另有办公科研17.8万平方米，合计51.8万平方米）。混和居住用地的人均建筑面积如以8-10平方米计算，可以解决3.4-4.3万产业配套人口，满足已批一类工业用地中产业人口（2.6-4.1万人）配套需求。规划中此部分用地可以不在考虑配套问题。,规划构思,七、人口发展规模,2.人口的居住空间分布方
8、式 本片区人口空间分布分为两种：独立居住用地和混和居住用地。 独立居住的地域为两类：二类居住用地、独立的职工住宅用地。 二类居住用地主要为片区及区域的中高级管理人员配套和片区产业带眷人口配套。根据产业区发展特征，片区内管理办公人员约占总人数的3-5。 独立的职工住宅用地主要服务于本片区内的产业人口，解决除已经划定工业用地内的产业居住人口外的产业人口。 混和居住用地：服务于本片区混和居住人口，主要是指采取与工业用地相混和居住方式的人口。主要为已批工业用地和规划工业用地内的产业居住人口。,人口空间分布方案,七、人口发展规模,根据现状已批产业用地的行政办公及生活服务设施用地来看,存在较多配套设施未建
9、或改为它用及配套设施用地比例过高的情况，为了落实土地的集约化利用及片区集中配套的原则，规划的工业用地配套应集中布置，设置组团级配套中心。,人口空间分布方案,七、人口发展规模,规划工业用地产业人口测算： 根据国家标准要求工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7计算，规划工业用地中行政办公及生活服务设施用地面积约为102.1x0.07=7.2公顷，而行政办公及生活服务设施容积率按1.5-2.0计算，则建筑面积为10.814.4万平方米。而宿舍面积约为2/3，则宿舍面积为7.29.6万平方米，如按建筑面积8-10平方米/人计算，则片区规划一类工业用地混和居住人口约为1
10、.01.2万人。根据产业人口容量指标（200-300人/公顷）计算，规划的产业用地人口为2.1-3.0万人，缺口1.1-1.8万人。,人口空间分布方案,七、人口发展规模,配套人口综合一览表,人口空间分布方案,七、人口发展规模,需配套人口空间分布,人口空间分布方案,七、人口发展规模,居住人口空间分布预测表,人口空间分布方案,七、人口发展规模,结论：根据本片区人口发展规模预测，就业总人口为8.0万人，而片区人口的居住空间分布显示，本片区内的居住人口为7.5万人，约1.5万产业人口根据组团规划要求在南侧沿坪山河配套服务区解决。,规划空间,七、人口发展规模,组团级配套中心,用地结构,八、用地布局,1.
11、规划结构 空间结构要素可以分为： （1）三大片区 （2）一个主中心 （3）二个次中心 （4）一主轴线 （5）三条次轴线： 产业用地的配套设施应集中在轴线上 （6）两条生态廊道,用地规划,八、用地布局,用地汇总,八、用地布局,用地规划,九、指标控制,配套结构,十、配套设施,1.本片区市政工程规划以本片区总人口7.5万为标准进行安排；基本生活性配套服务设施以独立居住的人口规模5.0万人为标准进行规划设置。其中学校配套按3万人进行配套（独立的职工住宅用地人口取当量系数0.5）。 2市区级公共设施主要包括体育设施、商业设施、区级公园三大类。体育设施设施指本区内的一处综合运动场，集中设置篮球场、网球场、
12、羽毛球场、游泳池、文化中心、电影院等为大工业区服务；商业设施主要是指区内的宾馆酒店以及服务业用地，位于聚龙山周边地区；区级公园主要是聚龙山公园。 3为本片区服务的配套公共设施应满足总量需求、设施齐全、分布均匀等要求。各类公建设施项目与数量应根据深圳市规划标准与准则规划确定，除规划要求需独立用地外均采用合建形式安排，以尽量节约用地及保持整体环境的协调。,配套设施,十、配套设施,组团配套中心,区域配套中心,市政设施走廊,配套设施一览表,十、配套设施,道路等级,十一、道路交通,城市形象,十二、城市设计,.生态核心、 地标 2.一主轴线三次轴 3.区域景观轴界面(人车) 4.高度控制,十三、规划需明确
13、的问题,2. 产业用地兼容性问题 在新经济中，工业和商业的概念的界限变得模糊。在园区中商住以及商业和工业用房结合在环境上变成可能。“工业白色”的概念因而产生，指在规划分区上与居住同等对待，逐渐实现“工作生活学习娱乐”一体化，讲究新型工业用地的综合性和混合性。 新加坡产业用地的管理经验： 可以在土地使用上综合功能和区域空间关系进行分类： 第一类是在郊区或近郊区域内占地多（几百至几千公顷）、低层、低密度的工业村,规划非常完善； 第二类是靠近城市中心边缘和新市镇规划完善、占地少（少于10公顷）、多层（6-12层）、高密度、劳动密集度高的轻工业村。 规划区属于区域的核心区域，在将来的产业发展上希望给予引导，向二类方向发展。在特定区域可以给予一定的用地综合性考虑，可以兼容部分商业、办公。,十三、规划需明确的问题,3. 产业用地开发强度问题 根据相关的地区建设经验及集约化用地政策，可以将容积率提高，规定容积率上限，而在技术文件中可以对最低标准进行规定，可以在高度上放宽至30米。 规划区产业定位：优先发展电子信息、精密机械、生物技术、数字显示和新材料。希望工业管委会提供引进项目发展类型，以便对产业开发强度进行分类控制。利于图则的管理合理性和操作性。 规划可以借鉴正在编制深圳产业用地指南对工业项目建设用地控制指标提出指导。,十三、规划需明确的问题,深圳产业用地指南,汇报完毕 谢谢！,
