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1、购房律师在“一房二卖”诉讼中的策略及庭审技巧内容纲要案件经过律师代理及洽谈经过双方庭审前的较量庭审经过2010年2月22日，买方吕某在链家地产公司李某的介绍下，同卖方彭某达成了关于通州区西马庄小区一套二手房交易的协议，当日三方签订了北京市存量房屋买卖合同、居间成交确认书、补充协议及公积金贷款补充协议等四份协议书。补充协议约定“卖方在签署协议后26个工作日内将交易房屋的银行贷款一次性还清，还款时间不迟于2010年3月29日。买方在签署协议后26个工作日内将房屋首付款25万元交与卖方。若签订本协议后，卖方不将该房屋出售给买方，或者卖方将房屋出售给第三方的情况，均视为卖方违约，若卖方违约，则应在违约
2、行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，中介公司收取买方的中介费不予退还，或卖方直接赔付买方。”公积金贷款补充协议约定“买方购房首付款即扣除申请贷款额之外的剩余房款，由买方在签署本协议后的三个工作日内自行支付给卖方，卖方及贷款审核机构出具首付款收到证明。”2010年2月22日，吕某便向彭某交付了房屋定金2万元，同时还向链家地产公司支付了中介费、代书费、过户费、银行贷款手续费等相关费用。2010年2月28日，吕某电话通知彭某，因公司有重大项目，需出国进行考察三周，故希望将交付首付款的时间安排在3月下旬进行，彭某同意将首付款的交付时间定在2010年3月23日。地点为
3、慈云寺招商银行。2010年3月22日晚8点，链家地产李某给吕某打来电话，称彭某临时收到领导通知，23日要去天津出差，所以23日不能办理首付款交易了。吕某说如果23日不能办理首付款交易的话，那么近期就没有时间了，只能到下周办理了，请李某询问彭某可否在2010年3月29日交付首付款，随后彭某同意了吕某的要求。最终三方将第二次交付首付款的时间确定在了2010年3月29日。2010年3月27日，链家地产李某告知吕某，说彭某通知说有事，也不能在3月29日接收首付款了，要等到2010年4月6、7日清明节之后才能收取，吕某觉得时间太长了，希望三方当面协商一下，再次确认首付款的交付时间。2010年3月29日晚
4、，吕某、彭某共同来到链家地产同李某协商交付首付款一事。彭某说他现在欠了40多万元的高利贷，4月底之前必须还钱，否则就有生命危险，所以希望在4月底能拿到全部的房款。吕某说现在就可以将首付款交给彭某，但尾款的支付需由银行批准贷款的时间来定，链家地产李某估计一下吕某公积金贷款放款的时间要到5月中旬，所以建议吕某将公积金贷款转为商业贷款，那样就能加快银行的放贷速度，在4月底之前彭某就能拿到全部房款，但吕某会多支付部分利息，吕某考虑到彭某的处境，同意将公积金贷款转为商业贷款，随后三方再次确定在2010年4月6日前到银行办理支付首付款手续。2010年3月30日，吕某向招商银行交付了办理商业贷款之前的房屋评
5、估费用600元。随后却接到了彭某的电话，彭某要求吕某给他写一个保证书，保证银行在2010年4月28日前将贷款（尾款）支付给他，否则他就不继续配合办理后续手续，遭到吕某的拒绝。2010年4月2日，链家地产李某发现彭某出售的房屋已经在鑫尊地产中介公司办理了网签。随后吕某打电话给彭某，让他解释一原因，彭某说，只是在网上挂一下，绝对不影响双方的交易及过户，因为吕某不给他写保证书，他要用这种方式对买方吕某进行制约。4月8日，吕某给彭某打电话，请求确定支付房屋首付款及解押事宜时间，彭某说等他消息吧。律师代理洽谈经过1.首先盈科律师详细的听取了吕某对购房协议签订及履行的整个过程。2.其次盈科律师认真审核了吕
6、某所有的案件材料，以核实其陈述是否同案件材料所反映的事实相符。3.随后律师对吕某所涉及二手房交易中的法律关系进行了分析，作出了明确解答，告知彭某的行为已经构成了违约，吕某只有采取法律手段才能维护自己的权益。4.吕某询问怎样通过法律手段来保护自己的合法权益，律师给提出继续履行合同或解除合同赔偿损失两种诉讼方案及分析了这两种方案的可能遭遇到风险。5.听完律师的法律意见后，吕某肯定的回答是希望继续履行合同，争取到这套房屋。随后律师为吕某提出了以下几个策略：（1）吕某向卖方彭某打电话并电话录音，督促彭某办理接收首付款、办理解押，撤销同第三人的网签，目的是通过录音的方式将彭某的违约行为予以确认，并同时稳
7、住彭某，让彭某产生错觉，认为吕某还在同吕某进行磋商，未采取任何措施，以拖延彭某同第二买受人办理过户的时间。（2）迅速向法院提起诉讼，并提起诉前财产保全或诉讼中财产保全措施。（3）立即筹备资金，以备办理财产保全措施及为主张继续履行合同奠定基础。6.吕某同意了律师的方案，并希望同盈科律师建立委托代理关系，委托盈科律师来代理此案，双方签订了委托代理协议、授权委托书、风险提示单等文件，吕某向律师事务所交付了代理费用，律师所为其开具了发票。双方开庭前的较量录音2010年4月9日，吕某给彭某打电话，告知彭某接收吕某的首付款及办理解押手续，并希望彭某撤销同第二买受人的网签合同，彭某称需要等银行的回话才能办理
8、解押，并不同意撤销网签合同，说之所以同第二买受人办理网签是为了督促买方吕某履行合同，整个电话的通话过程都进行了录音。立案2010年4月9日盈科律师代理吕某向通州区人民法院提起了诉前财产的申请，但被法院告之诉前财产保全必须提供全额现金担保而诉讼中财产保全只需提供担保财产30%的担保金后，我们随后向法院提起了起诉书，并同时递交了诉讼中财产保全申请书。为了留有将来同彭某谈判的余地，我们在诉讼请求中增加了要求彭某承担违约责任的请求，当日我们顺利的立案并留下了立案法官的电话。民事起诉状原告：吕某，男，1978年3月25日出生，住海淀区二里庄小区塔一楼1501号。联系电话：13911656738被告：彭某
9、，男，1984年7月19日出生，住所地：通州区西马庄28幢六单元621，电话：15901251218第三人：北京链家房地产经纪有限公司（新八里桥店），地址：北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，法定代表人：左晖，电话：52351494，52351491，联系人：李强（13269503416）,史言（13264331553）案由：房屋买卖合同纠纷 诉讼请求：依法判令被告继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同和补充协议。依法判令被告赔偿原告违约金124000元。依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由 2010年2月22日原告为购买被告所有的北京市通州区西马庄28号楼2层6单元2层6
10、21号房产，通过第三人与被告签订了北京市存量房屋买卖合同，并与被告和第三人共同签署了居间成交确认书、公积金贷款补充协议和补充协议合同签订后向被告支付定金人民币贰万元，并向第三人支付了中介费用。原告多次催促被告按合同约定履行合同义务，被告以种种理由拒不履行，原告得知被告已欲将该房产以高价卖给他人。根据我国相关法律的规定，被告的行为已侵害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。综上所述，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。此 致北京市通州区人民法院具状人：吕某2010年4月9日保全经律师的多次催促下，通州立案庭法官在3日内就将案件移送到承办法官的手中，律师同承办法官约好于2010年4月12日上午前
11、往通州法院办理诉中财产保全程序，同时吕某了解到彭某将同第二买受人于2010年4月12日前往通州区建委办理过户手续，吕某打电话咨询律师应该怎么办，律师告知吕某无论如何也要阻止彭某进行过户，2010年4月12日，经过律师同吕某的共同努力，终于将诉争房产进行了财产保全，防止了彭某同第二买受人的过户行为发生。庭前和解没过几天，吕某接到了自称是彭某哥哥的人打来的电话，称希望同吕某和解。吕某将对方电话给了律师，律师向对方打去电话，问对方有什么调解方案，对方却反问买方有什么解决方案，到底是什么原因是吕某知道了在2010年4月12日彭某过户的事情，律师感觉到对方没有诚意进行协商，告知对方一切问题等到法庭开庭时
12、解决吧。反诉几天后吕某接到了彭某的反诉书及提供证据材料。我们详细查明了彭某提供的证据材料，了解到彭某在2010年3月24日就将同第二买受人李某签订了房屋买卖合同，3月26日就收了第二买受人的了首付款，办理了网上签约，同时配合第二买受人李某办理了面签，而且在4月13日彭某同第二买受人办理了物业交接，彭某将房屋交付给了第二买受人李某。卖方想取得的证据都由被告进行了提供。反 诉 状反诉人：彭某 男 出生年月：1984年7月19日住址：北京市通州区西马庄28幢6单元621联系电话：13810729277 15810383349 59011098第一被反诉人（原告）：吕某 男 出生年月：1978年3月2
13、5日住址：北京市海淀区二里庄小区塔一楼1501号联系电话：13911656738第二被反诉人：北京链接房地产经纪有限公司负责人：李某 13269503416反诉人因房屋买卖合同纠纷一案，对被反诉人提起反诉。反诉请求：判令解除反诉人与第一被反诉人2010年2月22日签订的北京市存量房屋买卖合同。判令反诉人不予以退还第一被反诉人的2万元定金。判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年2月22日，反诉人与被反诉人签订了北京市存量房屋买卖合同及其补充协议、委托办理个人住房公积金贷款补充协议等，双方约定：反诉人将位于北京市通州区西马庄28幢6单元621房屋（以下简称该房屋）出售给被反诉人，成
14、交价为62万元，签订合同之日支付2万元定金，被反诉人在签订公积金贷款补充协议之后三个工作日内即2010年2月26日之前将23万首付款自行支付给反诉人，反诉人应在签署房屋买卖合同补充协议后26个工作日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款。签订上述合同后反诉人与3月8日就向贷款银行-招商银行预约一次性提前还款，并支付了提前还款的违约金，完全履行了合同义务。但是被反诉人只交付了2万元定金，没有按期支付首付款，致使后续工作难以进行。反诉人多次催告，但被反诉人以出国等各种理由推脱。反诉人给了被反诉人20余天的合理期间仍不见其履行合同的诚意，反诉人认为这是被反诉人以自己的行为明确表示不再履行上述合同，所
15、以无奈 将该房屋出售给了李某，并办理了合同网签和交付房屋的手续。目前，李某已经获得银行贷款申请，并实际占有、使用该房屋。因此，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同已实际无法履行，应当解除。而这样的结果完全是因为被反诉人违约在先即没有按期支付首付款所导致，被反诉人应当承担违约责任。另外，被反诉人应立即申请解除对该房屋的查封，否则，反诉人将依法要求赔偿因此而造成的损失。故，特此提起反诉，请人民法院依法作出公正判决。此致北京市通洲区人民法院反诉人 ：彭某2010年4月19日双方庭审前的较量联络中介律师为了取得链家地产公司的协助，多次同中介公司的联络，最后达成一致决定双方在开庭陈述事实时以吕某的陈述为准。双方庭审前的较量开庭前的小插曲 2010年5月13日，盈科律师同吕某，被告彭某的代理人及链家地产公司的李某及链家地产公司代理人来到了法庭，在法院准备开庭的时候，第二买受人李某及其代理人赶到了法院，提出因为第二买受人以吕某为被告向通州法院提起了继续履行合同
