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1、- 城市学 - - 城市与不动产 -,北京师范大学珠海分校不动产学院,2012.年 2-6月.（2011级不动产学院专业基础课讲义）,不动产学院学生宣誓誓言： 我是不动产学院的学生，我立志做到： 每天比别人多读一页书，多走一里路，多受一份委屈，多吃一份苦！ 我要做中国不动产界的精英，不动产界的领袖，不动产界的脊梁！,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 专题讨论 “现代人诗意的栖居的内涵及不动产关系”-,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 第十二单元 城市特色与不动产关系回顾 -,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,每座城市的自然条件、传统文化、人群结
2、构千差万别，经济实力、发展战略和目标各不相同。几十、几百、几千年的积累，使每座城市都拥有了与众不同的特质，这种与众不同的特质就是城市的特色。 在世界的成千上万座城市中，没有特色的城市不一定不是出色的城市，但有特色的城市一定是“出色”的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,1. 城市的特色是城市地理条件、自然资源、人文历史、城市性质、社会结构、产业结构、经济特点、民俗民风等结合、融合后的集中体现。 2. 城市特色的形成与发展，是一座城市自然、人为、社会因素三者相互作用的结果。 3. 影响城市特色具体因素，可以分解为以下三方面： （1）自然因素：是指城市所在的自然环境，山川名胜等
3、。 （2）人工因素：是指城市建造活动的成果，具体包括城市的规划布局，产业布局，建筑形象，建筑色彩，城市绿化，城市雕塑和小品等。 （3）社会因素：是指影响城市居民的生活习俗、行为方式、文化习惯、宗教信仰、城市体制、政治参与程度、道德情操等。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,一座富于个性和特色的城市，犹如一本集思想性、趣味性和艺术性于一体的好书，给人以阅读的快感，给人以思想的启迪，使人感悟，让人回味。实际上，现代人的生活旨趣已经不再仅仅满足于物质需求，更多的是寻求精神文化的满足。在城市建设基本满足实用和物质功能之后，良好的外部景观、和谐的生存环境、独特的文化空间、生活的艺术美感，就
4、成为人们的必然追求。 特色，让城市更具魅力。 特色，让城市人生活得更美好。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市特色具有差异性、传承性、艺术性、多重性等特点。 特色反映城市个性。 城市特色是一个城市外在形象的体现，是其内在素质的反映；是一个城市自然特质的积淀，是其人文历史精华的浓缩；是一个城市的现实存在，更表达了其面向未来的不懈追求。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 第十三单元 城市价值与不动产关系 -,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 第一节 城市价值 -,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 城市价值 -,北京师范大学珠海
5、分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值是城市在一定时期和一定区域范围内产生的各种贡献的总和，大体上可以分为政治价值、经济价值、文化价值、社会价值和生态价值五大类。 不同城市的内部组织形态不同，具体运行方式不同，城市效率各异。城市相对效率越高，城市价值越大，就越能促进资源向该城市集中，对周围地区的聚集和辐射作用也就越强。城市间效率差异在各个方面不尽一致，有的城市政治效率较高，有的城市经济效率更突出，或最适合某种产品的生产。一个城市具有效率优势的领域越多，在社会发展中的作用越独特，城市价值也就越大。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值具有战略性、长期性，是城市当前价值和未来
6、潜在价值的统一。 一座城市一旦形成很强的稳定性，这种稳定性就会在城市的社会经济发展中发挥持续作的用。 每一座城市的当前发展状况对城市的未来都在产生久远的影响，如每年新建的基础设施工程会在今后几十年里对城市发挥作用，今天的城市规划会影响某一个城市片区今后数十年、数百年的走向，城市制度和文化的形成会影响到今后若干代人的思想和行为，等等。 因此，一座城市的总价值是包括各板块当前价值和在影响未来创造价值的总和。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值的定义,城市的发展目标是多元的，包括经济、社会、文化和政治等多方面的目标。城市的价值同样也是由城市的经济、政治、文化、历史、地理等多方面
7、因素所决定的。因此，城市价值的定义为： 城市价值是一座城市根据自己的环境、区位、资源、体制优势，聚集和优化配置更多的市内外资源，为城市和市民创造更多的经济价值、社会价值的能力。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值与城市品牌 -1,城市价值最终体现为城市品牌。 城市品牌的大小代表了一座城市能够为全体市民带来的利益的大小，城市品牌是城市价值最大化的体现。 城市品牌的塑造依赖于城市发展的品质， 其核心是市民的生活品质。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值与城市品牌 -2,北京国际城市发展研究院发布的中国城市品牌价值报告将城市品牌的内涵以数量化方式标定在5
8、个指标： 1. 城市的宜居水平； 2. 城市的宜业水平； 3. 城市的宜学水平； 4. 城市的宜商水平； 5. 城市的宜游水平。 城市价值最高的城市一定是最适宜居住、适宜就业、适宜成长、适宜投资和适宜旅游，具备多元素高品质价值空间的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值与城市生活质量 -1,城市生活质量是城市价值的核心。 一个城市有没有价值，不仅要看一座城市能否创造更强大的经济实力，更重要的要看这座城市能不能真正以人为本，能不能最大化地满足市民多层次、多样化、个性化的物质和精神需求，做到一切从生活质量出发， 为市民创造更加优美的环境、更加优良的秩序、更加优化的管理、更
9、加优质的服务和更加优秀的文化。 城市生活质量的高低是衡量城市价值是否最大化的根本标志。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值与城市生活质量 -2,北京国际城市发展研究院发布的中国城市生活质量报告把影响城市生活质量的关键因素分解为以下 12 个方面： 1. 城市“衣”水平的高低； 2. 城市“食”水平的高低； 3. 城市“住”水平的高低； 4. 城市“行”水平的高低； 5. 城市“生”水平的高低； 6. 城市“老”水平的高低； 7. 城市“病”水平的高低； 7. 城市“死”水平的高低； 8. 城市“安”水平的高低； 8. 城市“居”水平的高低； 9. 城市“乐”水平的高低；
10、10. 城市“业”水平的高低。 城市生活质量高的城市一定是城市价值高的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值与城市综合竞争力,城市综合竞争力是城市价值的重要体现。 城市竞争力是城市价值最大化的实现过程和实现状态。 一座城市价值的大小可以通过城市竞争力的大小进行直观衡量。 目前，国内外多个机构通过对城市竞争力的排名，评价各城市价值的大小。城市竞争力排名靠前的城市，无论国内外，都是城市价值较大的城市，,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市价值不是一个空泛的概念，而是由一系列可分割、可量度的模块和指标组成。 一般情形下，将城市价值分解为： 1. 城市的产业价
11、值； 2. 城市的文化价值； 3. 城市的置业投资价值； 4. 城市的就业价值等。 当一座城市的置业投资价值和就业价值普遍高于周边城市或国内外同等级、同类型城市时，人们一般认为这座城市是高价值的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,- 城市的政治价值 -,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的政治体制价值是指一座城市执行的是什么样的政治体制。 一座城市的政治体制包括： 1. 城市的所有制（是公有制还是私有制，是混合型所有制还是单一 型所有制）； 2. 城市政府主要官员的产生体制（是上级任命制还是市民选举制）； 3. 城市政府在财富二次分配中的地位（是服务于城市
12、财富的创造还是支配财富的创造）等。 当一座城市的政治体制有利于市民财富的创造，有利于市民高品质的生活时，这座城市的政治体制就是先进的，否则就是落后的体制。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的政治体制价值,城市的政治政策是指一座城市执行的保护市民思想、方便市民政治生活（自由思想、自由言论、自由创作）的政策。还是禁锢市民政治生活的政策。 从人类已知的经验分析，凡是执行方便市民政治生活（自由思想、自由言论、自由创作）政策的城市，一定是经济繁荣的城市。反之，一定是经济落后、保守的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的政治政策价值,- 城市的经济价值 -,北京
13、师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的经济体制价值是指一座城市执行的是市场经济体制还是计划经济体制。 由于人类经济进步过程不可逾越的阶段性，截至21世纪，市场经济体制表现出超越计划经济体制的财富创造能力。 人类已有的实践已经证明：实行市场经济体制城市的市民财富和市民生活品质整体高于实行计划经济体制的城市。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的经济体制价值,城市的经济政策是指一座城市政府在一个具体的历史阶段制定和实施的产业政策、货币政策、税收政策、财富二次分配政策等。 好的经济政策有利于城市经济的发展，坏的经济政策妨碍和制约城市经济的发展。 最好的经济政策是“无为”
14、的经济政策，把一座城市的经济发展策略交给市场，交给千万家企业，实现尽可能低的税率，就是最好的经济政策。执行这一政策的政府自然也是最好的政府。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的经济政策价值,城市产业价值是指一座城市以满足城市内部需要的“地方产业”和以满足城市以外地区（区域的、全国的或国际的）需要为目的，生产转出商品及劳务的“转出产业”间的比例和内部结构，以及城市产业产生的作用和影响力。 在城市产业价值的比较中，拥有较多“转出产业”，对城市以外地区产业影响力较大的城市，拥有较高的产业价值。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的产业价值 -1,1. 城市产业价
15、值中的“转出产业”是指：以满足城市以外地区（区域的、全国的、国际的）需要为目的，生产转出商品和劳务的产业。 城市的“转出产业”决定着城市的性质和方向，同时也决定着城市经济在地区或国家国民经济体系中的地位和作用。 城市的“转出产业”它构成了地区和国家经济发展的基础。一座城市的“转出产业”越发达，说明这座城市从城市之外赚取的财富总量越多，城市越富裕。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的产业价值 -2,2. 城市产业价值中的“地方产业”是为适应“转出产业”的生产活动所派生的，以及为满足城市居民日常生活、公共福利和社会文化需要的地方产业。 在地方产业中，城市服务产业（主要是市政经济部门）占有重要地位。地方产业的发展通常与一座城市的经济发展水平和“转出产业”发展规模相适应，在很大程度上受经济发展程度，城市的经济影响力，城市人口的数量、性别、年龄，以及居民的社会构成所制约。,北京师范大学珠海分校不动产学院 张信晖 黄 伟,城市的产业价值 -3,3. 一座城市“转出产业”比例的大小决定这座城市产业价值的大小。 由于每座城市的自然条件和社会经济条件不同，国民经济部门配置和发展规模不同，各城市“转出产业”的差别较大。 每座城市产业价值的大小，在于一座城市产业的内部结构，“地方
