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1、2、商业市场分析,2,8,商丘典型商业布局集中，主要分布在民主路、八一路、神火大道、凯旋路围合区域；,7,商丘商业布局商丘典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在中心广场附近的各主要交通路口周边,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,向阳路步行街商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金水平125-300元/月,向阳路步行街,民主路,神火大道,凯旋路,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,向阳路步行街业态组合整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%，餐饮类占比较少，仅12%,整体业态组合以普通服装销售为主，占比48%，其次是面向年轻客户的运动休闲品
2、牌，占比20，餐饮类占比较少，仅8%，且以低端的小吃为主；,服装销售方面男装占比最高，达38%，女装占比29%紧随其后，同时还有7%的童装及14%的内衣品牌；,业态组合,服装分类,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,向阳路步行街品牌品牌方面以中端品牌为主，主要面向大众消费客群,品牌以面向大众消费者的中端品牌为主： 服装品牌以利郎、海澜之家、劲霸、卡玛、美邦、李宁等中端品牌为主； 同时有少量的精品品牌及低端的外贸服饰。,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,向阳路步行街商业环境建筑形象差、缺少停留空间、低端小吃汇聚等严重影响商业购物环境,整体购物环境较差： 建筑形象差，店铺设在传统住宅楼底商位
3、置，建筑形象较差； 步行街内自行车、电动车穿行，乱摆乱放现象严重，影响购物场所整洁度； 街道内休闲座椅较少，整洁度较差，影响客户停留时间； 低档小吃汇聚，不仅从外部形象上对步行街产生影响，更容易造成垃圾污染；,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,丹尼斯八一路店商丘高端购物中心，高档品牌与大型购物超市结合，商铺租金实现水平达300-400元/,丹尼斯,凯旋路,八一路,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,丹尼斯八一路店品牌品牌高端，为商丘高端购物消费集合地,品牌相对高端： 品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、阿迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所品牌高端化；,三、商丘市房地产市场概
4、况商业市场分析,丹尼斯八一路店经营现状人流量大，商家营业收入与丹尼斯租金收入实现较高水平,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,代表性项目- 华联国贸中心,商丘大型一体化购物中心，成功引进沃尔玛,凯旋路,民主路,华联国贸中心- 业态分布,一层为商业价值最高的精品商业内街，二三层为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮,一层：精品商业内街，经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包 二层：沃尔玛、洗化用品 三层：沃尔玛、童装、儿童乐园 四层：餐饮,代表性项目- 白云嘉悦广场,商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客户投资信心,归德路,团结路,白云嘉悦广场- 业态,定位于吃喝玩乐，城市中心的超级家庭式娱乐
5、生活广场,代表性项目- 亿丰国际商贸博览城,代表性项目- 白云世贸商城,代表性项目- 豫东国际食品物流园,代表性项目- 中原佳海国际商贸城,代表性项目- 中濠硅谷国际广场,1）从整个城市商业发展的趋势来看，已经突破单核局限，多核发展态势明显（如商字商圈、北海路商圈） 2）从典型失败项目分析来看，先建设、后招商的运营方式是商业失败的主要原因。 3）商业在建筑、购物环境等硬件上较为欠缺，档次仍显低端。 4）商业业态单一，缺少集购物、餐饮、休闲、娱乐于为一体的一站式购物中心。 5）传统商业租金收益水平较低，但新型购物中心价值已得到市场认可。,商业市场总结,三、商丘市房地产市场概况商业市场分析,小结
6、商丘商业格局由核心商圈、商场、步行街、专业市场和大量的街铺构成 商丘缺乏成规模的商业中心，具有一定辐射能力和地标性商业急需出现！,2、酒店市场分析,酒店市场调研商丘市酒店市场发展势态良好，本次典型酒店项目调研共10个，涵盖高端酒店及经济商务型酒店,高端酒店,1、信华建国酒店 2、维景国际酒店 3、华池粤海酒店 4、王朝酒店,经济商务型酒店,5、凯旋商务酒店 6、华菲国际大酒店 7、莫泰168连锁酒店 8、裕美达商务酒店 9、鸿润国际酒店 10、商丘世纪酒店,9,神火大道,民主路,平原路,凯旋路,文化路,睢阳大道,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,信华建国酒店位处城市未来核心地段，五星级标准
7、建设，现在施工装修中。,该酒店按照标准五星级酒店的规划设计建造，共设各类客房320个，配备大型宴会厅、万国餐厅、中西餐饮、咖啡厅、室内恒温游泳池、休闲娱乐中心、酒店高档品牌商店及多功能厅和现代化会议中心等配套设施。 商丘信华建国酒店是商丘信华城项目的一部分。酒店整体框架已完工，正在进行玻璃幕墙安装。,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,维景国际大酒店港中旅酒店管理的商丘市首家五星级大酒店，于2012年11月26日正式开业,该酒店坐落在商丘市睢阳区，位于神火大道与宋城路交汇处西北角，酒店一期面积2.6万平方米，拥有各类客房及套房206间套，面积从35至188不等，酒店二期面积约为1万平方米，主
8、要为会议、康体、娱乐等功能配套。,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,华池粤海位处城市核心地段的商丘顶级酒店，是政要、社会名流、海外人士在商丘下榻的首选酒店,位置：神火大道与南京路交汇处，属于市政核心聚集区和未来的城市主干道，城市通达性和酒店昭示性好； 指标：建筑面积3万平米，高22层，共251间客房，属于商丘城市地标，商丘顶级豪华酒店（四星级）； 2007年开业以来接待众多政要和演艺界名流以及海内外商务和旅游者； 功能分布：1-4层为配套区、5层以上为客房区； 大堂三层挑空，空间感好，内部装修气派，电梯内部导视牌清晰，显示人性化细节 室外喷泉和建筑造型在区域具有一定的地标性。,举行重大仪式
9、,政府领导会议,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,客房年平均入住率80-90%； 户型结构3-18层每层共21间，单间面积20-150平方米不等。,客房共分10种类型，251间，具体如下表：,华池粤海房间种类丰富，收费标准处于商丘最高水平，酒店入住率可达90%,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,华池粤海酒店配套齐全，涵盖商务会议、餐饮、娱乐等多种功能。,配置：投影仪、音响、网线、桌椅等； 价格：大会议室整天6000元，半天3000元，小会议室（60平方米）半天1800，整天3000元（提供50瓶水，纸笔，水果可自备酒店提供清洗和切盘服务，付费拼盘为38、68、98三个标准）； 会议预定
10、情况较好，目前4月份已经预定满，主要是政府部门和大型企业的会议和婚宴需求。,会议室共8间，从60-530平方米接待人数16-450人不等，具体分布如下：,会议室,餐饮,分为两部分酒店自营部分为自助餐，共可容纳288人，其中988/12人起订；外包部分伊锦苑，约8个包房，容纳10-20人左右/桌，标准为100元/人。,娱乐配套,夜总会（3楼整层）和健身房（4楼约50平方米，提供跑步机等室内运动设施）。,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,王朝国际城市核心地段高端综合性酒店，在商丘享有一定知名度和口碑,基本情况 项目位于神火大道666号，共11层； 属于高端综合性酒店； 功能分布1-3层为餐饮、
11、4-10层为客房、11层为会议室；,酒店特色 装修内部偏欧式风格，尤其是餐厅装修，贵族气息和品质感较好，值得一提的是香格里拉厅的圆桌中心采用小喷泉而非传统的花卉，具有一定的新意； 电梯间装修采用欧式风格，比较提升档次； 会议室相对规模为中小型高端路线，与华驰粤海和天宇形成较好的差异化。,体现贵族气息与品质感十足的酒店欧式装饰风格,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,王朝国际酒店房间设置类型传统，入住率可达80%，商务、餐饮娱乐配套齐全,每层18间，共126间，面积区间约为20-80，其中20-40居多,入住率约80%，客户主要是商务型、政务型，少量散客,配套情况 会议室：共3个，分别为容纳6
12、0-100人，约250平方米，30-50人会议室约80平方米，10-20人的会议室约40平方米； 会议室配置：投影、音响、话筒、网线等，提供纯净水、水果10元/位，38、48、58元/份的拼盘； 价格：中大型的半天均为1800元，全天为3600元，协议价为3000元/天，协议价条件是每天定向消费约10万； 会议室需求旺盛，目前已经预定到5月中旬，主要是商务和政务需求，企业年会和招待以及婚庆等； 餐饮：1楼为自助餐，容纳100-120人，消费标准为80-120元/人，80人起订，其中一楼最豪华的为香格里拉厅，约200-300平方米，容纳25人，2000元/桌起；2-3楼为中餐包房，有10人、20
13、人、40人桌包房，标准为100元/人。,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,凯旋商务酒店中等规模本土连锁经济商务型酒店，平均入住率达65%，以满足商务、本地居民需求为主,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,高端星级酒店,1、华池粤海酒店 2、王朝国际酒店 3、天宇大酒店,经济商务型酒店,4、凯旋商务酒店 5、华菲国际大酒店 6、莫泰168连锁酒店 7、裕美达商务酒店 8、鸿润国际酒店 9、商丘世纪酒店,商丘市典型酒店项目调研共9个，高端酒店依神火大道沿线分布，经济型商务酒店呈点状分布于城市道路沿线,9,神火大道,民主路,平原路,凯旋路,文化路,睢阳大道,高端酒店,三、商丘市房地产市场概况酒
14、店市场分析,入住率调研酒店平均入住率可达70-80%，主要以政务、商务、差旅、本土居民需求为主,高端酒店：入住率80%以上，以政务、商务客户为主,经济商务型酒店：平均入住率在70%以上，以本地居民、企业商务、差旅商务客户为主,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,规模酒店体量不大，客房数量均在260间以内,高端酒店,经济型商务酒店,华池粤海,王朝国际酒店,天宇大酒店,凯旋商务酒店,莫泰168连锁酒店,华菲国际大酒店,裕美达商务酒店,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,配套高端酒店配以档次较高的综合性配套，经济商务酒店配以必需基本配套,高端酒店,经济型商务酒店,三、商丘市房地产市场概况酒店市场
15、分析,酒店市场总结：,1）酒店市场需求旺盛，高端酒店入住率在70%以上，经济型商务酒店平均入住率在90%以上，市场前景良好； 2）高端酒店主要以政务需求为主，辅以商务需求，经济型连锁酒店主要以企业商务需求、铁路枢纽城市特性带来的差旅需求、本地居民需求为主； 3）高端酒店聚集于城市第一形象大道神火大道，现有规模和未来供应已能满足城市高端酒店需求，经济型商务酒店更具备发展前景。 小结 商丘酒店市场发展落后于城市发展的需求，高端酒店由于受到国家政策的影响导致效益下滑，经济型酒店的抗风险能力和投资收益日益突出，未来具有优秀品牌的连锁型经济型酒店具有巨大投资机会。,三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析,
